中国地产人大会：地产30年10大失言榜
2010年中国地产人大会上，主持人司马南正在宣布“地产30年10大失言榜”
引言： 1980年到2010年，房地产行业从发乎些微到担纲国民经济支柱以致如日中天，30年风雨兼程，楼市起起落落。
失言NO1. 利益集团集体：中国土地资源稀缺，支撑房价只涨不跌
上榜理由：此说法不知道从谁开始提的，却成了利益集团30年共同坚守的谎言，掩盖了中国财富分配的最深层问题。使之成为行业的 “信仰”，蛊惑了大众的跟进，加速了房价的高涨。
观点：中国土地资源稀缺，支撑房价只涨不跌。
事实：土地稀缺的谎言可以从几个方面才剖析：
1. 据权威数据统计，被开发商囤积的土地加上国家储备的土地，足以满足未来至少10年以上的房地产开发。所谓中国土地的稀缺性，是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言，意在制造紧张气氛，推动房价上涨。
2. 中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本房价与北京上海非常接近，但工资却是中国的30倍。说明土地稀缺不能支持房价疯长不跌。
3. 接近城市中心地带拆迁后新建的大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。另外，城中企业向外迁移是同样的道理。这些都告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。
分析：既得利益集团通过传递错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，从而间接影响或左右房价，形成有利于既得利益集团的“良性循环”。供百姓居住的土地本不稀缺，然而在制度缺陷、保障体系不完备、市场机制不完善等综合作用下，土地成为少数人攫取财富的通道，造成了“稀缺”的事实。30年各方面共同坚守的谎言形成了房价上涨的合力，罪在谁？谁受伤？我们不得而知。
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失言NO2. 潘石屹“百日剧变论”（2008年3月）
上榜理由：以精确到100天来预测“剧变”，是“潘氏科学”到了炉火纯青还是别有用心呢？拥有众多粉丝的老潘，这次干得是“纯属娱乐”还是“专业忽悠”呢？
言论：百日剧变论：“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”。
背景：次贷危机2008在中国表现明显，波及中国市场，而2007年许多中小房企大肆圈地，占用企业大量资金，08年国内从紧的货币政策导致融资困难，而国际次贷危机断了开发商国际融资的渠道。已经进行全球路演欲在港上市的广州恒大地产传出IPO搁置的消息，成为开发商资金短缺的明显征兆；在很多开发商面临资金短缺的时候，潘石屹持有大量的现金，等待在市哀鸿遍野的时候，出手操底。
事实：因全球经济危机给中国造成影响，以至于各地政府纷纷出台房地产救市政策以保八。尤其是2008年1月15日的“15条”政策中，规定“房地产开发商欠政府的出让金可以缓交”，破坏市场秩序和规则，人为造成不公平的竞争。让2007年疯狂拿地的开发商不必为其错误的判断和决策承担全部的责任。同时，政府在市场不好的时候谨慎出让土地，也让持有大量现金的潘石屹捡便宜货的预期落了空。
分析：引爆房产业口水战，吓坏了一些胆小的，引起业内骚动。
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失言NO3. 王石“楼市拐点论”（2007年12月）
上榜理由：带头大哥轻易不能言啊！诚心也罢，“失言”也好，确实对市场带来一些改变。“拐了、拐了”已是忽悠专用词，让小开发商恐慌，让银行紧张，某些大开发商则趁机扩大了地盘。
观点：楼市已进入拐点。王石并在多种场合进行了相关“拐点论”的阐述或解释或应用，甚至打比喻来形象陈述：“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。王石所谓“拐点”，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。
背景：2007年12月13日，在万科 (论坛 新闻)资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。“拐点论”于是新鲜出炉，在业内掀起了轩然大波，并对市场产生了巨大影响。这被普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。而拐点论并不是王石随机的回答，之前就有过楼市泡沫论的说话，只拐点论的预兆。
事实：货币紧缩政策刚刚出台，某些房地产商立刻高喊拐点到了。醉翁之意不在酒，他们眼睛盯住的是银行贷款。宏观政策出台之后有一个滞后期，紧缩货币政策的目标是调整金融结构，不可能一蹴而就。这些房地产商就像个调皮的顽童，还没打，就叫痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”，无非想表明自己是个乖孩子，房价已经降了，就别紧缩了。等把贷款拿到手之后，他们出售商品房时能卖多高就卖多高，在房价上绝对不会温良恭俭让。
分析：王石的一句话让整个房地产市场从此“动摇”，让一路坚挺的房价开始有了松动的迹象。2007年年底，北京近40个楼盘疯狂促销，众多项目跟风。
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失言NO4. 易宪容预测上海房价将下跌50% 北京下跌30%（2005年06月）
上榜理由：易专家号称为平民代言，却误伤很多群众。
观点：哪些地方房地产价格大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，例如长三角不少城市，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%。
背景：2004年政府对房地产市场出台了一系列的调控政策，2005年又出台了一些宏观调控补充政策。
事实：2005年-2006年房价总体上维持稳中上涨的态势。
分析：房价下跌理论让持币观望的购房者更坚定了等待的信心，却扰乱了购房者对局势的正确判断，错过了最佳购房机会。最新报道（延伸阅读）
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失言NO5. 牛刀：“楼市崩盘论” （2008年12月）
上榜理由：牛刀很火，因为他老是代表广大人民发牢骚。所以同牛刀一起牢骚，千万别信他的言论。
观点：崩盘是民心所向 09年房价降幅将超30%，高房价将崩盘。
背景：次贷危机后外部环境对中国经济不利，出口市场受到重创。另外，以美元为主体的国际货币，也受到人民币贬值的影响，而加速逃离中国，直接影响对中国不动产的估值。牛刀预计2009年，将有1000多亿美元的国际货币到期后离开中国，直接影响到中国的许多大型房地产企业，其中包括一些上市公司。在这些公司中，如果外资持股比例超过30%，将是第一批倒闭的企业。
事实：2009年楼市回暖，房价猛涨升。牛刀在09年8月出席上海电视台第一财经频道“头脑风暴”节目时，亲口承认在去年7月份买了房，“我就是去年七月买的，是最低价时买的房子”。牛刀正陶醉于房子升值的快乐中，而被他忽悠的傻空们却在等待楼市崩盘，不过牛刀会继续告诉这些傻空，千万别买房，楼市马上就要崩了，傻空们一定要耐心等待，晚两年买房，少十年打拼。于是，傻空们又开始了新一论的等待，望穿秋水盼崩盘。
分析：不少相信牛刀观点的人错过的购房的最佳时机。最新报道（延伸阅读）
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失言NO6. 徐滇庆：（房价赌局）2008年深圳的房价绝对不会降（2007年07月）
上榜理由：徐教授意气用事，打赌博得了眼球，输掉了学者风范，影响了政府和民众的决策。
观点：徐滇庆：“我们不妨再豪放一点——如果明年 (2008年7月11日)深圳的房价比现在(2007年7月11日)低一分钱，我一定在媒体上用整版篇幅向深圳市民道歉。”
背景：2007年7月31日，深圳本土地产研究人士牛刀在博客上发表文章，要与徐滇庆一赌高下。牛刀给双方的赌局立下“规矩”，打赌的房价以深圳市国土房产局数据为准，而赌局参照今年7月11日的价格以新盘均价为标准，是15745元/平方米。双方的赌注一样，牛刀如果输了，也会在媒体上用整版篇幅向市民道歉。2008年3月徐滇庆与牛刀都表示自己会赢。
事实：08年房价比07年有所下跌，7月8日徐滇庆在《南方都市报》刊登竖半版广告，向深圳市民道歉。
分析：徐滇庆的道歉，并不是与牛刀的打赌失败，而要归咎于他本人对市场价值规律的漠视。著名教授出来说话，影响相关调控部门对房地产市场形势的清醒认识，诱导了消费者。
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失言NO7. 谢国忠：上海楼市撑不过2005年（2005年3月）
上榜理由：谢的危机意识的确比较超前，只怪中国经济太特殊。最近谢又大话“2012年股市楼市泡沫终将破灭”，谢的“理想”能不能实现，我们拭目以待。
观点：“上海楼市撑不过2005年。”
背景：上海乃至全国的楼市都波动不定，涨跌因素并存。
事实：2005年上海楼市并没有崩盘。著名经济学家厉以宁索性直接指出：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。宣扬中国房地产泡沫即将破裂是为了在国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。人们将摩根士丹利名下的房地产基金MSREF自2003年起的投资行为联系起来，就能看出谢国忠的"泡沫论"便具有了别有用心的阴谋色彩。
分析：影响购房者对市场的正确判断，从而错过最佳的购房时机。
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失言NO8. 中央二台：新房空置率达50%（2010年8月）
上榜理由：权威媒体总是间歇性会范一些类似的过失，这只是其中之一。
观点：央视曝光，新房空置率达50%。
背景：从国家统计指标来看，中国的住房空置率仅是指房地产开发商手中一年以上没有出售的住房。从国家统计指标来看，中国的住房空置率仅是指房地产开发商手中一年以上没有出售的住房。试想，在住房市场采取住房预售制度及早几年房地产市场利用银行资金或政府优惠政策全面爆炒的情况下，哪里会有空置呢？在中国房地产市场，住房不会空置在房地产开发商手中，却可空置在住房投机炒作者手上，而这种住房空置率在国家统计局那里没有这个概念。在国内房地产市场投机炒作十分严重的情况下，央视对空置率采取“晨光行动”和“暮色行动”，分早晚对于抽样社区进行调研。
事实：央视的调研方法不够专业。而通过不专业的调研方法得出的空置率达50%的数据不够准确。国内国际的统计中都没有现行央视报道的这种以个别楼盘为主的调查与统计的方式。因此，这种统计没有任何基础和可比的基数。
分析：不准确的数据不利于相关部门和大众对空置率的判断。
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失言NO9. 某媒体：全国有6540万套空置房（2010年7月）
上榜理由：这是个善意的谎言，数据不科学，道理很明白。“空城计”现象引发热议，受各界关注及重视。
观点：“雷人”的6540万套空置房。
背景：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,也动摇着整个中国房地产市场的根基。
事实：以上数据被证实为虚假数据，国家电网人士称，由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。所以，通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的。
分析：虽然这个6540万套空置房的数据不准确，但它表明一个准确的空置率数据无疑将给下一步的楼市调控提供决策参考，比如说出台房产税，甚至是空置税。引起社会对空置率的大讨论。超大的空置率引起社会对“中国版的次贷危机”的恐慌。社会舆论对住房问题极度关心,而在楼市调控政策密集出台后,市场走向更引人关注。反复考量数据可信度也是当务之急，同时也催促着权威部门尽快得出相应的数据。
失言NO10. 海南省政协主席钟文：“海南地产没有泡沫”（2010年3月）
上榜理由：海南没有泡沫，这句话谁也不相信。
观点：海南地产很热，但这次房价上升中没有泡沫。
背景：国务院2009年第44号文件, “海南建设国际旅游岛上升为了国家战略”。海南国际旅游岛战略出台后，房地产不但先行了，而且迅猛发展。钟文称“海南房子供不应求”。
事实：海南房价太高，主要是炒房的人造成的。炒房客过多，房价过度偏离其本身价值，就表明海南市场存在泡沫。只是作为国际旅游岛，控制在一定程度的泡沫是有需要的。
分析：海南省政协主席说没有泡沫，是在为海南的高房价掩护。政协作为参政部门，当然不希望由于高房价引来泡沫论的轰炸，不希望对海南的房地产造成打击。影响投资客，让投资客相信海南的房产市场不会下跌，鼓励投资。同时引起媒体和舆论对海南的关注。
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