房地产问题与我们每一个人的切身利益息息相关。在这方面思考了很久，有几点想法，写在这里与大家探讨。

      首先， 房地产泡沫是什么，应当如何衡量？

      对于这个问题，好像还没有统一的定义。让我来给出自己的一个观点。

      房地产的需求有两种：

      其一，是使用型的，也就是我们所说的“自住”。

       其二，是投资型的，买了房子之后等待时机，或租或卖，是一种间接的、或者说是未来的使用。但是，投资型需求否能转变成使用型需求、需要多久之后才能转变成使用型需求，是具有不确定性的，这便是风险所在。

      房地产泡沫的大小可以用投资型住房占总需求的比例来衡量。举个简单的例子，目前市场上有100套房子，其中70套都是买房人自己居住的，其余30套是用来投资的。那么我们可以简单的认为，房地产泡沫率是70%。

       这种思路或许有些过于简单，但我们可以认为它从一定程度上反映了房地产市场的风险大小。

       再说，房地产市场的调控，也就是如何让房价降下来。

       经济学常识告诉我们，价格受供求的影响，供给增加或需求减少，会导致价格下降。就房地产而言，增加供给意味着政府多放地、开发商多盖楼盘、多卖楼（开发商惜售是在自发的减少供给，提高价格。）在需求方面，我们应当控制的显然是投资型需求，而非自住型需求。因此，需求调节应当差别化。

      要控制投资型需求，可以提高其成本、或减少其收益。

       提高投资型需求的成本可以分两方面。一是，购置成本。投资型需求最大的特点是大量的买房，而不是买一套、二套。因此，可以施行差别房价，购置第一套房时可以打折，购置第二套房时施行平价，第三套房之后便可以加价。二是，持有成本，也就是对空置的房屋征税。

      投资型购房的收益同样来自两个方面：一是租金收入，二是出售时的房款收入。如果对这两部分收入进行征税，甚至进行限制，那么投资住房的收益就会大大下降。

         最后，降低土地出让价格，房地产价格会下降吗？

        土地价格，或者说开发成本上升，必然会导致房屋价格上升。但反过来却未必成立，一百万元能卖出去的房屋，你会以九十万出手吗？

        高中时哲学课上老师教我们，人类只能认识和利用规律，而不能改变或消灭规律。