[实录]和讯房产沙龙：通胀来袭 豪宅“给力”
2011年01月13日16:18 来源：和讯房产
2010年的房地产市场，晴转阴；2010年的豪宅市场，晴间多云！
在市场调控逐渐收紧的情况下，城市豪宅市场为何能够摆脱于整个市场的低迷，始终坚挺？仅仅是热钱涌入？国际化都市的切实需求？城市核心区域的绝版地块？顶级服务的生活服务？高品质的综合配套？精益求精的建筑品质？
每一个因素都仅仅是一个侧面，当这些因素立体化构建起来时，便成为“城市豪宅君临天下”的模型。
和讯地产沙龙：通胀来袭，城市豪宅“给力”特邀高端地产开发商、学者、地产分析师共同探讨豪宅的投资价值及未来趋势。
嘉宾：
主持人：王浩
北京理工大学管理与经济学院教授、房地产研究所所长 周毕文
富华置地营销副总 姚宁
Naga上院设计总监 王斌
盘古大观营销总监 高红
北京东方信德房地产经纪有限公司 王琳
北京东方信德房地产经纪有限公司策划部高级策划经理 董晓燕
东兴证券股份有限公司房地产行业分析师 郑闵钢
以下为本次沙龙的图文直播：
王浩：各位和讯网友大家下午好。我们今天的主题是“豪宅凶猛沙龙”，为什么说豪宅凶猛？可能2010年是房地产调控政策最多的一年，但是从各种销售统计数据可以看出，虽然调控很猛，但是豪宅销售是迎风飞舞。飞舞到最后已经是凶猛的飞舞了，今天有幸请到了豪宅开发商的代表、学者、证券分析师，大家一起分析一下凶猛的豪宅还能凶猛多久。
豪宅开发商目前还是精气神比较好，大家脑门都比较亮堂。先有请盘古大观营销总监高红女士谈一谈她对豪宅的理解，北京成为世界城市，是否对豪宅有什么需求？
高红：什么是豪宅？豪宅就是稀缺，第一，资源稀缺：比如它是否有城市资源、自然资源、人文资源。第二，产品的稀缺。产品一定是城市的地标，或者是非常知名的建筑，真正的豪宅一定具备四大要素：资源、产品、物业服务、生活方式，这就是豪宅。
我也大概了解了一下世界的豪宅，它们有一个共同的特点，比如美国、纽约、曼哈顿，包括伦敦的豪宅，基本有几大特点。第一，有中央公园的视野，曼哈顿就是中央公园。第二，他们一定是政治、经济的中心。第三，周边肯定有一个博物馆或者是艺术馆，或者是国会、宗教，或者是王室所在地。第四，一定是名师设计的，大师的手笔，或者是百年的建筑。
北京的豪宅发展了几个阶段。从最开始的产品导向到第二个阶段的市场导向，到现在目前以客为尊的导向。如果北京作为一个国际化大都市，目前从整个北京的豪宅供应来看，基本上符合了以上几个大的特点。为什么说今天的主题是在这样一个大的市场环境下，豪宅的成交量依然很火爆，就是因为豪宅的属性，不可稀缺性，成就了豪宅保值增值的价值。
谢谢！
王浩：高总一上来就把豪宅说的很豪，很华，很透彻。里面提到了豪宅的设计需要有大师的设计，我们让王斌设计总监给我们谈谈大师的设计和世界城市豪宅的标准，或者是能够搭配的一些方向。
王斌：豪宅从使用功能上来说，基本上有三种。第一，城市中心区，例如盘古大观。第二，是第一居所，北京别墅有些做个几个，我感觉这种东西都说不上豪宅，但是有一个产品是豪宅。我当设计师的时候，昌平高尔夫一个小项目，十几栋，每栋面积在1500平米起，大的是4000平米，这才是豪宅。
目前来看，豪宅的格局，国外跟咱们差别很大。咱们大多数豪宅是厅大一些，房间多一些，其他一些辅助功能都没有跟上，还有一些大的功能分区也不清晰。可能我对豪宅的认识只是从技术方面。
王浩：您说的豪宅就是上亿的。
王斌：必须是上亿，不上亿怎么算是豪宅。要有一个很完整的功能配套，主卧区有那些配制，客房区有哪些配制，娱乐区有哪些配制。我盖过一个1800平米的一个豪宅，就是私家，再配上一个游泳池，这叫豪宅，一个雪茄吧是300平米，一进门相等空间的贡献，空间的阻隔，而不是一味的大，再就是高度。中国的豪宅，2006年的时候，有人问我，房价贵不贵，我说不拿北京的房价跟全国各地区比，你看看美国、巴黎的房价，再看看中国的房价贵不贵。
现在的豪宅，包括优山都不是纯正的豪宅，真正打造起来以后，未来等这些人需要升级换代的时候，他会要求更多的科技含量在里面，包括恒温系统，个人的恒温系统，像盖茨的分子，恒温的游泳池，小型游泳池，家里小型的SPA，有一个居家可以享受的环境，有一个私人会所的功能，这才是真正的豪宅。而不是只有一千米的房子，卧室由30平米增加到100平米。
提问：现在目前市场上标准判断的豪宅有哪些？
王斌：好像很难。国外一个很漂亮的房子取决于内部配制，大的环境。地段是最重要，再就是配制，应该是豪宅的配制，不是帖多少石材，更重要是内部管理。
更关键的豪宅是，很多设计师，包括名家也不见得是住豪宅的名家，真正有很纯正血统的设计师也很少。他能理解豪宅的要求，就是空间怎么配制。我盖过一千米平面的豪宅，去了四间卧室之外，还有一间影音室，别的什么都没有。我说这是豪宅吗？想了半天，他说是有这个问题。我说调理一下，你进门有150平米的轩，我说有20平米就够了。很多人都是把所有功能排布齐了，但是空间关联、贡献没有做出来，这还不是豪宅。装修，没有一个很好的豪宅，如果真是很高级，个性都很高。
王浩：对豪宅的定义是所有人都有各自的见解，在设计师眼里，能称得上豪宅的，真是凤毛麟角的，基本上设计师能认可的豪宅，绝对都是极其个性化的产品，一旦形成商品，所有设计师都很难觉得是豪宅。
右边是富地置地营销副总姚宁，姚总从您的观点看看，您觉得什么是豪宅？
姚宁：刚才两位说的都有一定的道理，包括分析一些稀缺性的问题，王总从设计师的角度制定标准，任何一个事物，任何一个名次，形容词都有很多集。
我们有一个项目，我不是设计师，但是我也参加了设计，有一些概念性，包括方向性的东西，包括一些基本的定性分析的东西。
另外，我在将近100米的高空做了10×15米的泳池，那个泳池外边都是玻璃，我希望在差不多100米的高空，感觉泳池可以游到外边去，边上配一些SPA、健身的功能，另外有一些入室的空中园林，包括顶层的花园产品。
这些东西就我理解，其实豪宅的概念对于大家来讲不一样。对于设计师来讲，我们跟知名设计师有合作，每个人标准不一样。像台湾、香港、美国、意大利，我们都曾经合作过，包括日本。从设计师的想法是一个角度，怎么样叫做不太一样的产品，从买房人，豪宅对于他来讲，有些人认为是必须品，一个含着金汤匙出生的孩子，他认为的奢侈品，跟一个从农村出来的孩子的奢侈品肯定不一样。
豪宅对有些人是必须用的东西，有些人是给自己帖标签的。市场化的意义并没有意义。反过来说，设计师认为豪宅的意义也没有意义。最后结论是，其实好的名词谁也不用较劲，只不过是市场推广的用语。
包括金宝街，包括任何我们做的很有特点的四合院，我们不希望有一些歧视，或者是夸耀名词形容它，我们更希望讲到，一个是内在核心的概念，包括一些人文性的元素，包括一些高端生活方式。所以对于豪宅来说，可以有出奇制胜的地方。刚才王总讲的我很同意，让我说什么是豪宅，如果世界上有两个一样东西的时候，这两个都不是一个好东西。如果有两个10克拉的钻石，这两个其中一个卖5000万，如果剩一个，可能这一个就能卖1亿。概念上不算太给力，怎么定义其实没有太大意义。
今天最早的主题，国际化都市切实需求，包括现在中国豪宅是不是可以满足国际化需求？从市场上看，大家经常忽略一个问题，我们经常跟踪别人在走这条路，我们用的东西，我们所判断一个好住宅的标准，或者我们需要夸耀，我们发现这些特点都是在美国、英国、日本，在任何地方都用到的。但是有一个问题，可能这是设计方面的论点。放在豪宅房地产行业也可以适合，只有民族的才是世界的，只有民族的才是自己的，只有自己的才是最好的，别人无法跟你比较。
如果一个中国人去唱意大利歌剧，唱得再好就是帕瓦罗蒂第二。到底你是放在第二的位置上，还是放在第一的位置，这个问题需要每一个做极致产品的人去考虑的问题。
我们公司项目是围绕在希望传承、发展中国本身的本土气质，或者曾经讲过一个词，这个词是不是合适，我说不太清楚，基本还可以，叫做大国室家风范。通过各种细节体现这样的风格或者这样的感觉，给他的用户带来精神方面，或者是气质方面的影响和推进，可能是相对来讲比较终极的目标，也是我们做事的目标。
不管做写字楼，商业也好，服务式公寓，会所，一直到住宅，我们公司包括我个人都参与过。但是我觉得最根本的问题，从一开始我们讲环境，周边的资源，包括楼体的设计，内部的技术标准，包括到精装的一些材料，服务公司，包括一些增值服务的企业，到一些商业结构的配套。我目前理解，这些东西基本上都属于基础性的、表象性的东西，但是更多的可能希望通过这些东西的有机组合，包括一些文化，一些文脉，包括一些生活方式，高端品牌的服务融入，能够把这个项目的气质传达给他的，不管是用户还是消费者。
什么叫豪宅？世界上如果这个东西只有一个，这个东西是豪宅，如果这个东西有两个，这个东西就不叫豪宅。咱们今天讨论问题并不是说什么叫做豪宅，而是这一类价值到底如何理解，这个价值到底会不会得到很稳固的发展。谢谢！
· 王浩：一回到这个话题总是改话题。每个人对豪宅的理解不一样，但是贵房子没得说，多少算贵，定义一下，7万以上算是贵房子，再定义一个城市贵房子，比较给力。算不算豪宅？像刚才姚总说的一些，有些人需要帖标签，我为了买贵房子，说明我买的贵房子，说明我买豪宅，有些不需要贴标签的，我就是看着这个房子舒服，但是我买了之后还不想让它成豪宅，这可能只是我的基本生活，但是形成结果是这样的，都去买了贵的房子，可能在里面的生活方式又会不一样。所以，我们在这里就先把豪宅的定义搁置到一边，先去说说贵房子对城市有没有什么贡献和好处？有请东方信德的王琳：说一下。
· 王琳：这是一个很尖锐的问题。从政治角度来说，社会是需要和谐的。市场上很多人分成不同的等级，我们本身是做房地产交易的，从消费者心理学来说，很多人由于对生活的要求，不管是对生活通畅的要求，还是生活品质的要求，他希望和现在所处的生活相匹配。他希望与社会地位相同的那些人住在一起，这是一个所谓的圈子。他有这个能力做消费的时候，他需要有一个产品。我们不说豪宅是从产品的品质做配制、设计各个方面考虑，还是产品本身所承载的文化考虑。我们就说一点，开头的时候说，这个豪宅其实在北京来说，定义就是以价格来分。
从我们看交易市场来说，4、5万的房子在高端市场里面比较好销售，卖得最好，销售期最短。7万以上，刚才我们说的是8万以上，这个领域里面，消费客户群相对来说少一些，他们的要求更苛刻一些。而这些人可能的个性化要求越来越多。很多客户可能不是在北京买一套房子，曾经有一个俄罗斯富豪在北京某一个地方买下来一个位置，自己完全建成个性化的设计，在中国这么一个有特色的地方，他要建一个有中国文化特色的房子。
其实我认为，贵的房子对于一线的国际化城市是非常重要的。为什么？因为你意味着向全社会开放自己，要把自己城市的东西展现给别人，贵房子，大的意义上的实现自己重要的理想。
第二，在中国现有的经济情况下，不是4万亿还是4万亿之前的整个发展来看，宏观经济到了这样一个层面，就会有一批人，已经从个人财富的积累上达到了这样的标准，他的钱，生活要求，要在这个地方得以释放。我想贵的房子也是必须要产生的，而且必须要有。否则广州、上海、北京、深圳，这些房地产一线城市，北京应该是龙头城市，实际上住宅的产品、价值，从北京和上海对比，上海比我们还要站在更前面。北京现在高端住宅市场的发展，还没有真正走到国际化的都市水平。所以，这个市场还是应该能够更好、更快的发展，但是也需要更多的房产开发商，拿出更多的产品出来。高端市场住宅非常不一样，而且也会更好的发展。
王浩：说到豪宅，可能需要中国有大国的胸怀，能够接纳世界上的建筑，或者是世界上的人，但是贵房子，就变成中国人卖给中国人，豪宅从品质和附载的传承性，比贵房子重要得多。
董晓燕：豪宅具有很多面性，国外定义的豪宅建筑，国外的城堡上百年传承下来的，他有这样的传承性，可能传几辈人，好几辈人，中国的百年住宅的建筑，几乎没有，可能在十几年，二十年的时候，会重新做一轮开发，或者是重建。
真正的豪宅，像一些特别顶级的高端人群，他们追求的不是奢华的感觉，而是越来越追求返璞归真的感觉。我们做的一个项目，他所追求的，不是我的墙帖是金的，或者我的地面是哪里找来的，他找的是舒适感。比如恒湿、恒温，我有私人会客厅，个人的泳池，他希望给人带来最原始的感觉，而不是把所有钱都帖在表面上。以后豪宅发展的趋势应该是越来越返璞归真的状态，可能建筑本身一定要有实力，比如我这个建筑可以屹立百年，永远传承下去。所以贵房子和豪宅是截然不同的概念。因为仁者见仁、智者见智，每个人思想所需求的东西是不一样的。这是我对贵房子和豪宅的理解。
王浩：所有做豪宅的，本身“豪”就是一个形容词，“贵”是一个比价的词，是用数字可以衡量出来，“豪”是数字衡量不出来的。我们现在做整个操盘的，可能都会有个人情感在里面，所以对豪的理解不一样。我们有一个不带情感的，行业分析师一般要求数据领先，不带太多的感情色彩，所以我们请郑闵钢先生给我们说说，房地产里面有豪宅项目的公司，或者是有豪宅的项目，您怎么看贵房子的项目？
郑闵钢：我们主要关注市场。从市场供需来看，肯定有一部分成功人士，成功以后大不甘于平庸，要拥有一些比较高档的，独有的建筑来体现社会价值。所以，这个方面讲，市场是逐步上升的。作为豪宅，第一属性肯定是稀缺性，利用资源的稀缺性。另外，对品牌影响力和号召力，还有文化影响力或者是引导力。
从豪宅来看，稀缺性，现在我们在这讨论的是大都市的高档住宅。真正豪宅，比如一个大克拉的钻石，这个做出来的绝对是珍稀品。前几年炒云南的普洱茶，也炒成高档品。这需要有品牌影响力，文化影响力因素支撑。城市高档住宅类似于后者，可能比普洱茶更高端一些，这种稀缺资源的属性更强一些，主要是靠文化和高质量的管理服务来培育，把品牌培育起来，把奢侈品做起来。高档住宅的市场肯定是有的，做的重点是更要体现品牌的影响力和文化影响力。
但是从目前来看，房产市场从1989年市场化以后，当时国家市场化目的就是解决大家的住房需求，但是在这个过程当中，高档住宅脱颖而出，在2000年以后，别墅和公寓的增加，销售面积增长是大大高于普通住宅，是脱颖而出的。但是，因为原来整个商品房的格局，中低端房子的缺位，大家买房子产品结构区分不是很明显。从现在来看，现在就是国家保障房的推出，是把整个房子的产品结构补齐了，结构拉齐后有利于降低高档房发展中价格上升所带来的压力。
另外保障房对房地产价格体系稳定起到推动作用。原来产品价格缺少低端产品的价格牵制力。保障房做好了，使房地产商对各产品有一个更好的定位，从政策上上讲对行业发展的是起到一个稳定。产品结构完善了以后，接下来产品间更加分化，豪宅的市场会更加有大的发展，从中长期看这个市场可能潜力更大。市场里面真正有稀缺资源、有品牌的产品还有很大的成长空间。
因为城市中一些高档社区，后面靠文化、品牌来做，经营当中也会有分化。不同年代的人，价值观、文化理念不一样，以后城市高档社区，可能会有差异性变动，但是城市化建设肯定需要有高档社区的存在。北京这个大都市也是一个稀缺资源，可以带来很好的商业机会，有钱人肯定愿意到大城市购买高档房去，这个市场还是需要发展的，也需要向更高层次发展。
王浩：最冷静的人也看好豪宅市场，整体市场平均价格不变，保障性住房价格往上拉，豪宅还是往上挺。丰富了产业链，但是也会造成不和谐，系数会越差越大，但是没有办法，这毕竟是市场经济下的产物。我们听听周老师对豪宅和北京定位成世界都市的关联性。
周毕文：豪宅就是又贵，又好，又稀缺，成为增值、保值，成为经典的文化艺术品。这就是豪宅。
刚才主持人问了这么一个问题，现实肯定是北京有豪宅，不管你怎么认定，这个豪宅和现在发展的世界城市有什么关联性呢？应该说中国随着30年改革开放，经历已经跃升到全球第二位的时候，也面临着经济转型的时候，这种开放性的国际化都市需求，面临着已经不是简简单单中国富豪群体，面临世界跨国企业，整个全球一体化，取得的财富，在某一个他认为适合的城市，购买他的住宅。
豪宅，也不简简单单变成一种居住的场所，实际上变成社交的承载多功能的场所在里。所以，我个人觉得，北京的世界城市步伐越快，对豪宅的需求量越大。
一种是新建豪宅，还有一种就是，可能现有的已经出售的定位的豪宅，将会不断的随着主人的变更，不断提升功能，提升品位，提升用途，所以二手房市场以后会非常好。从去年开始，有数据证明，现在所有住宅算起来，包括二手房交易量已经超过了一手房的交易量，这就预示着很多经营思路也在发生着变化，刚才信德的王总也说了专业，也是为了未来发展所做的经济行业的视野，具有前瞻性。
王浩：说到最后，贵房子和豪宅中间差一个生活服务，和居住在里面的品质，这更是关键。或者说这个房子压根不是卖的，没有价格。所以主人身份和生活情调在里面，依然是豪宅。
下面我们想讨论一个问题。这种豪宅的顶级服务会有什么样的生活服务？
王斌：我从设计角度来说，本身我觉得豪宅应该有一个管家办公室，还有一个佣人休息的区域，司机休息的区域，有一个单独的出入口，有一个单独的电梯口。这是城市问题。现在都没有做到这样，怎么谈物业问题。
趋势，国外的别墅变化，以前很注重客厅、餐厅，现在把餐厅放在客厅里面了，这是新的变化。人现在的状态跟前些年追求高档、豪华、贵族生活，已经变得更人性化，更舒适，更有一种免打扰的状态。咱们的物业，有的时候一进小区，我觉得这不是很符合豪宅的定位。我们更注重个人隐私，更舒适，往这个方面发展好一些。
高红：谈到高端物业我很有感受，我个人总结，以客为尊。一个是售前产品设计阶段，一定是定制化的设计。第二，受众，就是我们做的这部分工作。第三，售后。销售之后，物业进驻进来以后，他们提供什么样的服务。产品定位的时候，王总是专家，盘古不只是单纯的豪，从最开始的产品设计的时候，600多平米，完全可以根据客户需求做人性化的定制。
第二，售中的时候，客户肯定是追求舒适、便捷。让他感觉到真正以客为尊的服务。
第三，物业。未来我们给他们提供什么服务，上到私人飞机，下到家里小宠物的寄养，全方位的，只要在法律范围允许之下的一种，完全定制化服务。这是未来整个高端物业服务的趋势。从现在整个来看，其实做得还不够。我也经常跟这些购买高端的客户沟通，他们普遍反馈是，之前承诺的时候非常好。在之后整个在兑现的过程之中还是有很大的差距。所以，目前这一部分还有很大提升的空间。
王浩：这种服务某种程度上是召之即来，挥之即去。但是软实力就是一个典型，我们常说整个服务体现在什么地方，现在面临一个最大问题，就是开发商人员的工资很高，但是物业公司和私人管家的工资很低。刚才高总说的私人管家问题，可能更多不仅仅是物业能给提供，物业再提供的，可能也不是私人管家。
周毕文：两种服务，一种是公共服务，一种是个性化服务。
王浩：中国豪宅的消费人群的习惯也正在培养中。
周毕文：他们如果不尊重服务者，也得不到豪华、优质的服务。
姚宁：刚才王总说的一个事，关于主仆分区，我最近看的几个项目，这一点做得还可以，不像您要求的那么细致，但是基本上会有一个思路在里面。刚才您说的一句话我非常认同，现在的标准，业主所接受的服务标准其实跟以前是不一样的。以前是来一个人，然后门口站一个老头儿，说特别纯正的英国伦敦腔。其中一个项目，长安泰和设计的时候曾经有一个讨论，当时讨论是业主怎么样进整个小区的门禁，怎么样进入到楼的门禁，再怎么样进入到单元门禁。当然讨论的时候有各种各样的人，包括机电服务，设计顾问、商业顾问，各种顾问提问题，大家方向不是很一致。我最高级的东西可以扫描视网膜，可以扫描血统，高科技元素非常多。最后我们选用人来做这个事，如果房主没有带钥匙，没有带卡，他可以进到屋里面去，但是包括其他人进不去。对业主来说看不见的服务是最好的服务，他感觉不到的服务反而是我们最希望能够达到的。当然，这一切原则上要保证绝对的安全性，这是其中一个小的例子。
另外，说到服务。富华已经所做的项目以商业地产为主，从最早的长安俱乐部，包括服务式公寓，到酒店、到商务购物中心，展厅，四合院，会所。其实我们现在做的住宅地产的时候，我们做住宅的同时我们面临这样一个问题，怎么样把商业地产和平台地产做一个分化。包括有好的顾问，好的思路，好的系统，好的标准，有好的人员结构，有好的培训和服务，这些是最基本的问题。
业主服务分成三个层面。第一个层面，可能是物业服务的层面，包括增值性物业服务，这个项目边上可能有一些跟你项目有一定的附属关系，或者是协同关系的项目，可能这个项目边上有一个顶级的服务公寓，互相之间，物业服务的联合服务，对物业质量有很好的保证。
第二个层面，生活服务。包括周边的资源，怎么样利用周边资源为业主提供服务。
第三个层面，我们最希望能够做到，现在也一直在努力做的，刚才我所讲的商业地产的平台化运作，怎么样用开发商商业地产的资源，包括商业物业的资源，酒店、写字楼、服务式公寓，包括购物中心，这样一些资源，以及和商业地产常年合作的商业品牌，从餐饮到服务业，包括到酒店业，包括买奢侈品，或者是享受一些什么样的休闲服务的品牌。怎么样在这个平台之上，让这些品牌跟我们住宅的业主，或者是公寓的业主，能够让他们之间有一个互动。
其实说句有点自夸的话，富华在这方面还是有点资源的。因为经营很多年高端会所，对一个阶段的目标客户，需求还是比较了解的。如果这件事继续往前推进，到那个时候业主所得到的服务，不简简单单在于，我希望跟他们交流的时候，我不是说今天你是不是房子住得很好，温度不错。我们希望是今天请你参加一个活动，这个活动是一个知名品牌的活动，但是回来之后，不一定要买东西，花多少钱，但是能够感觉到品牌的文化。这样商业资源，这样品牌和住宅的客户需求的互动，可以真正从一个高度上保证住宅客户的生活品质的提升。所以，这是我们现在正做的生活服务的目标。
当然自己的商业资源、品牌资源有限。但是可能通过一些什么样的合作机构，合作机制，包括一些车友会，包括一些奢侈品，一些高端商品集团，我们扩大品牌资源。我个人认为，这应该是未来发展的一个方向，这样可能品牌商业物业方面得到很好的销售，住宅地产的客户要很好的服务，互相之间建立很好的关系，融洽的关系下面非常高兴的交流和合作，对于大家的生活品质提升，业务发展都有很大帮助，当然也可以更好的建立和谐社会。
王浩：这个讨论大家还是觉得，其实开发商对豪宅的服务还是思考很多，现在能够落地还不是很多，可能都是在持续过程中，至少看到豪宅必将是领着中国房地产服务行业一直不停地往高端走，往上端走。
· 说到豪宅有一个话题不可避免，一个是和谐。但是豪宅对和谐最大的问题是，造成了社会看起来的不公平性，尤其是中国人心里不公平性，可能所有人看比尔盖茨的房子都觉得，感觉人家好像该拿这个豪宅，也很羡慕，但是中国哪一个名人都不敢说自己的豪宅在哪儿，可能中国的仇富心里很严重。现在的房产税，必然是豪宅头上的一把刀，但是可能也是一个双刃剑，促使豪宅面临一个更好的发展机遇。这个问题先交给周老师，说说房地产对豪宅的影响。
周毕文：房地产本身还没有定论。从重庆房产税来判断，肯定是先从比较贵的，面积比较超的房子去征收，这也是体现了天下和谐，你多劳多得，但同时你也对社会多奉献一点，这样别人也舒服，你更舒服，在奉献中也体现出富豪的境界和价值。比尔盖茨都知道我捐了，巴菲特也在裸捐。中国的富豪在享受创作的成果，以及创新所带来的成果，我们同时也要接受这种事实，这也是各国的趋势，不能去回避。你交的税越多，贡献越大，说明你自己的创作能力越强。
连我们现在在学校里面普通的教师，我们也习惯了，不管拿什么钱，不管想不想，财务处都有累进税率自动生成扣税，只要身份证一输，只要在学校，都有累积。你的能力不在于所谓合理避税，偷税漏税创造财富，而是有更多的商业价值创造财富，这才是君子爱财取之有道。这是我的认识，第一，肯定要争。第二，心理上要适应。
王浩：我想起了《蜘蛛侠》里面的一句话，你的能力越大，责任越大。
姚宁：周老师说的我基本同意，从实际效果来说，不管是不是愿意这件事，其实是削弱了有钱人一定的经济实力。希望被削下去的肉，用在最需要的地方，给穷人。但是这里面有一个问题，房产税的东西什么时候开征，怎么样的标准，现在都不知道。但是对于豪宅有什么方面的影响？刚才我看这个题的时候，可能主要有两个方面的影响。
对市场来讲，产品本身有一定影响。对消费者分类可能也会有影响。一个房子的价格是由什么决定的，是由“价值+忽悠”决定的。在这种情况下，当一个产品，房产税最后的结果，可能因为持有这一套房，我的成本越来越高，我为了持有这套分以后要交一定数量的费用，这个时候对于开发商来讲，他为了保证自己的房子能够进入到消费者的选择里面去，他可能首先要提升自己的价值，职业价值不会随波逐流，不会发生变化。所以以后因为房产税，大环境来看，如果这个房产税不上到年利率20%，可能对现在的豪宅市场不会有根本影响，当然20%太可怕了。
因为现在这种供不应求的状况，尤其是豪宅，真正有价值的产品增值速度非常快，可能每一年，甚至是两位数的价值增长，或者是价格增长压力。所以在这里面，以后的压力，如果真的压力足够，对于开发商来讲，首先要保证价值。在价值上花更大的经营。
对于消费者来讲，可能真的可以挤压一些投机。所谓高端住宅，豪宅也好，难免都会有，我希望买来了，可能价格合适又卖了。当然有人投资豪宅，有人投低价房，有人可能投别墅，或者投其他产品。以后这样的东西肯定会挤压出来一部分购买需求。这样的购买需求对豪宅是好还是坏，我认为绝对是好的。对开发商来讲，我个人也在操盘一些项目，我第一目标并不是为了很快把这个项目出手，而是希望让这个项目首先保证一个相当品质的情况下，把这个项目发展下去。当然这种思路不是一个传统住宅思路，更多作为商业地产思路，肯定也很难改。但是，这样的思路造成对客户选择相对来讲比较严格，当然我不可能设计一个门槛儿，只有在这个门槛儿之上，你的学历、资质、社会记录，在这个门槛儿之才能买我这个房，不是这样的。相对来讲我们尽力达到这个标准。这个房产税在某些程度上起到这样的作用，把真正的投资者，让他得到一些挤压。这样对房子本身以后居住环境和居住品质有一些好处，千金买房，万金买银。贵价产品相对来讲是好事，如果不是特别好的话，相对来讲是好事。
王琳：房产税问题在中国政策里面已经争论很久。税收本身作为宏观经济的调整、手段，我们一直把他认为是一个社会的财富的再次分配的概念。包括刚才我们有很多嘉宾也讲到，中国人有仇富心里，我们需要一个平衡杠杆。里面有很多东西，包括社会责任问题，包括对资源的配给调整。刚才不管定义是豪宅，还是贵的房子，每个人都理解，中国土地资源是非常稀缺的。豪宅本身是一种产品，会占有稀缺土地的一大部分，这个时候当土地资源稀缺情况下需要一个杠杆进行调节，这也是一个合理的手段。这样的政策可能迟早会推出来，但是指标设定会非常慎重。
房产税对城市豪宅会不会有影响，跟国家大方向是有关系的，因为在现在这个阶段里面，住房已经成为民生里面大家有争议的话题。通过房地产可以挤压出来一部分投机行为，不管是针对豪宅，还是针对普通民宅，都是一个很有利的，健康的东西。
但是对于豪宅来说，从去年政策可以看到。整个房地产，包括从信贷，包括可能从购买的指标和条件上，至少在北京市场应该是很严格。但是对豪宅市场影响不是很大，而房产税在国外实行很多年。
王斌：一个大前提，国外地是自己的。
王琳：这也是房产税这么多年根本出不来的根本原因。所以大家还是要理解，这确实是一种财富调整的手段，但是对豪宅市场有没有影响，我认为应该没有去年的政策对市场影响大。因为豪宅本身定义是在于这些人对生活品质的要求有什么变化，不管房产税出来之后会是什么样，他对生活品质要求都不会低。他对中国经济发展的信心都不会低。从我角度来看，房产税的开征，对高端住宅的影响确实不是太大。但是我跟王总想法是一样的，这个定义确实很难，这是一个原则性问题。当你已经为土地交了相关费用之后，你又要再去有这样的税收去承担，确实是有这个问题。
王浩：税种的名字也很重要，不叫房产税，叫做奢侈税，对豪宅这一招，没有人能说出道理。这回到一个问题，国家要征的措施已经是很明显了，只不过是起不起名字和反抗程度。
姚宁：不会反抗。
王浩：因为豪宅的东西不是交易频繁的东西。尤其是豪宅市场，希望把自己的房子卖给最终住的客户，这样有的放矢，能够有效的服务，让高总谈一谈她的看法。
高红：专家谈了很多。我的观点是，因为出台房地产有三个目前。
第一，调整中国经济结构。要不然大家全投房地产，谁还做实体。
第二，要让房地产价进入到相对稳定的发展阶段。
第三，财富的再分配。
至于第二点，到底对高端豪宅有每年影响，从市场表现看是有影响的。虽然现在成交量还不错，但如果没有税，在我们头顶上高高举起的时候，市场表现依然更好，这种影响是一种心理预期的影响。
从长远看还是没有影响，为什么是豪宅？其实它就是奢侈品，建筑业的奢侈品。比如我们买包，买什么，其实在国内买，要多交30%的税，为什么要那么多人还要买。比如这是标签也好，是身份的象征，是文化，是品质也好，一定是有需求的。
现在买豪宅无非是两种，豪宅有刚性需求，比如我需要的时候，我做收藏，或者我的确需要这种生活方式的时候，不管房产税是多少，没有多大意义，他依然会购买。
第二，投资类的人群。短期之内是有影响的，从长远来看，只要他交的税和最后他投资的豪宅的实际收益，还是高于房产税的时候，他依然会投资，只要政策允许。
最后，心理方面。只要交的税是被社会最阳光的使用，更有价值的话，无非大家心里都是很开心的。
王浩：现在房产税大家越来越理性，已经能够很平静的心情看待房产税的问题。
王斌：房地产税对豪宅区域没有什么大影响，都能接受。可怕的是生活在社会比较中下层的人，他交一个房地产税，附加值全给这些租房子住的人，这是我非常不理解的事。
郑闵钢：房地产税的出台，提高门槛儿，但是门槛儿有多高，我们预期先期也不会太高。买高档住宅的人，他自己认为是不平庸的，如果房地产税收10%他不愿意交，但是建议如果收20%，他可能更愿意去交，因为他可能认为门槛高了变得更稀缺了。2005年以前，别墅和高档公寓，销售增幅在下降的同时销售面积同比是增加的，是反向的。前几年只要低下来会有人去买，那时候就是真正需求的购买比例还是比较大的，但是从2008来看，现在是反向了，价格跌，销量也跌，说明这里面的投机、投资的比例在加大。在这种情况下，房产税出来以后，或多或少对投机有一些心理压力影响，他可能会暂时回避这个市场，增速的幅度要下进一些。另外豪宅的市场也是有周期的，这之前是80年代改革开放创业的人，现在已购置豪宅。估计十年以后又有一个高峰。从增长来讲有一个高峰，从总体来讲，市场还是增长的态势，房产税对豪宅有一定的影响，对投机性有一个挤出效应。
王浩：大家对房产税，都觉得房产税虽然一直挂在房地产上的一把利剑，但是对豪宅来讲，这把利剑的作用多大，大家还是保持一定的置疑，对豪宅市场来说，房地产税既有短期的抑制作用，但是长期来说，对客户的身份、标签起到促进作用，作用多大，我们只能拭目以待。中国康复能力比较强，每一个宏观调控出来以后，大家都有一个百日效应，百日效应过去以后，大家又重新回到原来的位置。
今天的论坛主要说是的城市豪宅的给力，谈到了城市豪宅与世界城市的对应，谈到了豪宅与顶级服务的生活配套，又谈到网友比较关心的房产税和豪宅的关系。各位嘉宾都说的比较诙谐，而且比较真挚，可能观看的网友都会有所收益。
希望在下一期节目中还会看到大家的身影，听到大家像今天这般的发言。谢谢大家！