自从我离开原来那个资产管理公司以来，已经挺长时间不关心房地产市场了。不过我估计很多人沉浸在对所谓的金九银十的乐观憧憬之中，并且大多数人都不会认为房地产市场会有二次调控。过去12年，特别有了2005年和2007年两次调控，房价每次调控都再次报复性创新高的经历之后，绝大多数人都会之前形成的趋势没有道理不会再延续。

    只可惜这种惯性思维没有从中国经济这个大局来看问题。9月29日晚上，有报道称，新的调控政策恰恰出台了，虽然只不过只有几个城市的几个楼盘再次出现“抢楼”现象。主要政策有：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上（原先仅针对于90平方米以上住宅）。同时各银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国……

    中国这样一个发展中大国，资源紧张，人口众多，各方面都比较落后。因此非常需要一个在世界上比较快的经济增长速度，这样至少可以达到四个目的：大多数国民生活水平和收入的不断增长；解决不断增长的新增劳动力的就业问题；国家财政收入的大幅增长，这样既可以推动经济、国防建设，还能给公务员加薪，增强执政能力；让一些特权阶层得到实际的物质利益。以第一个目的来说，我举一个简单的例子。在上世纪八十年代甚至九十年代初，电视或是电影中还经常有这样的情节，有人在医院检查得了绝症，医生就告诉家属对病人封锁消息，并嘱咐病人想吃什么就做什么。可见当时，想吃点鱼、肉什么的，可不是想吃就吃的（可不是因为没有用冷酸灵牙膏而不能吃）。而现在，哪个医生还说这种话，就显得莫明其妙了。

    房地产这个行业的产业链非常长，据说能带动60多个产业的发展。别的不说，就钢铁来说，1989年吧，邓公发表讲话，说当时外国人估计中国一年需要1.2亿吨钢材，但中国自己的产量只有6000万吨，其他的要进口。但现在呢，中国的年钢材产量在6亿吨，超过世界排名第二至第十的9个国家的总和。最能立竿见影地促进中国房地产投资建设量的增长的，就是房地产价格的上涨。房价涨了，投资也会持续增加，土地价格和地方政府的收入也会增长，各个相关行业的需求也会增加。再加上中国高速增长的出口和城镇固定资产投资，中国经济从GDP增速上看，当然一片欣欣向荣了。

    中国经济的高增长是必须的，不能因为一些房奴的痛苦就受到影响。这就叫做“效率优先，兼顾公平”。我想一些房奴的痛苦，一些付不起首付的中低收入者的不满，一些炒房者加剧贫富差距，很多愚蠢的黑社会暴力介入拆迁的案例，个别父母无力为子女买房而自杀或咨询卖肾，这些最高决策层不可能一无所知。但相对于实际房地产市场上的公平，和中国经济较慢增速带来的麻烦，还是前者可以牺牲。这是中国房价自从房改以来，走了持续12年大牛市的深层原因。

    从数据，或是具体的基本面来看，中国住宅价格大牛市的原因简单总结为以下11个方面：

    1、中国经济高增长，购买力增强；

    2、银行购房贷款从无到有，十年余额增长近100倍，放大了居民的购买力；

    3、中国自1998年以来的低利率，和房贷优惠利率从基准利率的90%。降为85%，再降为70%；美国房价泡沫的膨胀正是在美国将利率降至1%以后发生的；

    4、富人投资需求，加剧了供不应求的局面；

    5、部分农民工在城镇安家，部分中小城市的居民和农民工在大城市安家，增加了城镇商品房的需求；

    6、家庭小型化，原先一个家庭五六个人可能住一套房，目前年轻人很少结婚后与父母同住；

    7、中国父母对年轻子女最坚定不移的购房资助；

    8、上一个人口高峰，导致约2010年前的十几年，就业人口持续增加；上上个人口高峰的中年人，不少事业有成，手握现金，站在无房子女的身后撒钱；

    9、房企、房产中介造成信息不对称，炒作房价。看看新疆喀什今年所谓的房价大涨，有个整幢买楼的谣言是如何快速辟谣的。但这是极个别的案例，只是因为新疆的稳定，比新疆的房价上涨重要得多。但中国住宅市场从来都是迷雾重重，根本目的就是房价的上涨；

    10、房改之前，中国城镇住宅长期建设量都供不应求，欠下了历史旧账，房改后，需求集中释放，这在全球都是独一无二的；

    11、房改后，保障房建设几乎就是空白。

    由于中国特别的国情，以及对经济高增长的依赖，中国自房改以来，住宅价格应该涨了5-10倍。我这里有美国 Case-Shiller的房价数据，看看美国1987年1月至2010年6月，一些大城市的房价涨了多少倍。22.5年，涨幅不过在2倍和3倍之间，复合增长率在3.5%和4.8%之间，扣除美国近1.44%的房产税，和美国的复合通胀率，美国的房产投资收益其实为负。但中国只用了约一半的时间，房价居然涨了5-10倍。

事实上，中国的住宅市场积累了有史以来最大的泡沫，继续膨胀，中国经济很有可能陷入深渊。以哈继铭为首的一些人，认为中国人口红利的拐点约在2015年，所以房价在此之前不会下调。问题是最高决策层不知这个问题？日本和美国房地产泡沫破灭的背后，都有人口拐点的因素存在。另外很多投资人都知道这个问题，会不会提前出货？据我所知，很多周期性行业的盈利到达顶峰前，股价早就掉头向下了。更何况，之前中国需要高房价，哪怕它的负作用非常大。而目前，中国已经容不得高房价的负作用了。

中国已经是第一出口大国，中国的基础设施也比较完善了，中国钢铁、汽车、水泥等重要行业的产能要么明显过剩，要么几年内就能到头。因此投资与出口对中国经济的拉动作用将明显减弱，未来中国需要还需要经济高增长带来的好处，那么只能重点靠内需消费。

事实上，只要房价高，中国内需高增长就无望，除了我之外，谁不要给子女储备买房款？五年内买房的多数人都要还房贷。只要房价高，中国的城市化就是一个无法实现的梦想。中国农民工在城市住半年以上，统计上算城镇人口，但他们没有房产，社保要么没有，要么不足于养老，根本无法在城镇立足，未来肯定会有“负城市化”的过程。

所以，去年年底，中国高层不再提房地产是支柱产业，也再三强调经济要调结构。当然，调结构，等于让一些地方政府戒除毒瘾，这是很难受的，所以保障房建设的进度普遍落后，没收闲置土地虽然每个省都有那么几块，但都只是敲山震虎，隔着玻璃亲嘴----意思意思。所以只有少数政府出台了调控的细则。真让人大开眼界，原来现在中央的政府，到地方，还需要细则，才能执行下去。一些银行也不死心，偷偷摸摸地出轨，降低首付成数和贷款利率。但如果考虑到房价的继续上涨或停在原位，不利于中国经济的高增长，阻碍了未来中国经济的高增长，未来会发生什么事，就非常清楚了。

中国住宅价格12年的牛市，我看已经结束了。不过不要指望房价一两年就能大跌50%。多数人也不要指望便宜的保障房就能落到自己头上。但中国经济也并不会因此就陷入衰退或很低的增长。房价和GDP关系不大，房地产的投资才与GDP密切相关。银行的房贷也不会有大量的不良资产涌现。房地产开发贷款总量好象才一两万亿，房企自2009年第二季度以来，回笼了大量的销售款，银行只要对新增贷款严格审核，这方面的贷款质量问题不大。对于购房贷款，虽然少数中介与房产商、炒房人勾结，以一成甚至零首付套取银行贷款，但这毕竟是少数。对于多数自住需求的贷款，房价就算跌三成，95%以上的房贷下的房产，仍是正资产，而不是负资产。并且我估计房价跌三成，至少要有一年半以上的时间才能达到，这期间，业主每个月都在还贷，银行的风险在不断降低。如果房价下跌三成甚至五成，会不会有大规模的断供出现？我看不会。很多中国人买房，就是因为房产和户口、孩子的教育挂钩，如果断供，这些东西还要不要？中国不象香港或是美国，有个人破产制度，就算把房子抛给银行，债务仍要还到死。难道中国的业主会辞去工作，为了逃避银行的债务到陶渊明隐居的地方窝起来？