一线城市楼市硝烟尚未散去，二三线城市土地大战却已悄然拉开帷幕。近日，万达不动声色地以“创纪录”的76亿元把武汉两块“风水宝地”收归帐下；绿地则大手笔签下位于济南西客站和腊山片区的8个地块，总面积1075.98亩，总成交价款为19.0633亿元；恒大更是势如破竹地进入吉林省4个城市，总投资近100亿元，其东北版图初露端倪；华润置地、亿城则纷纷签约唐山凤凰新城3项目。二三线城市正成为品牌房企新一轮的关注焦点。
事实上，上半年以来，房企布局二三线城市的态势就已渐趋明显。许多房企半年报显示，2010年上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积已占企业新增土地储备面积7成左右。
“房企纷纷在寻求新的发展机遇，目前市场重心已经发生了明显变化。”不少专家认为，二三线城市将成为未来房企逐胜的制高点。
新宠之谜
据调查，万科上半年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，其在二三线城市的拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%；保利地产在二三线城市的拿地比例从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%；华润置地2010年上半年新增土地储备全部来自二三线城市；中海地产、龙湖地产2010年上半年在二三线城市拿地面积也达到80%左右。
二三线城市成为品牌房企新宠已是不争的事实。那么，到底是什么原因令一度被忽视的二三线城市迎来春天？“调控主要针对的是京沪穗深等一线城市和东南沿海的重点城市，这就为不少二三线城市以及一些中西部城市提供了更宽松、更难得的发展机会。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，二三线城市可谓避开了调控锋芒，目前尚是调控市场的空白点，尤其是从中长期来看，二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲则解释说，中国第一轮城市化的主角是北京、上海等一线城市，目前这些城市在量的积累上已基本完成，城市化已步入结构调整的“质的阶段”，时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市，他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本，房企涌向二三线城市也是市场理性行为。
“的确，北京、上海住宅产业已过高峰期，而很多二三线城市尚处在起步甚至快速发展阶段，刚性需求旺盛，房价虚高并不明显，市场发展相对健康平稳，更重要的是进入门槛低。”陈国强说，对于品牌企业来说，他们固有的一线城市及东部沿海城市实践操作经验在二三线具有相当优势。而很多房企将其作为布局重点，也让二三线城市市场地位明显上升。
除此之外，市场形态的变化也是不可忽视的环节。“二手房、存量房将成为未来一线城市的市场主体，增量房地位在逐渐下降，而二三线城市则是增量的主战场。”有消息人士说，市场重心的转移也是房企布局转变的重要原因。
然而，并非所有的二三线城市都是房企热衷的焦点。“我们更关注的是有相关政策支持、有良好发展机遇以及更善于操作的二三线城市土地。”绿地集团一位不愿透露姓名的相关负责人表示，绿地此前有段时间的确比较关注二三线城市布局，但由于诸多不确定因素影响，目前发展的重心依然聚焦在一线城市。
“人口导入型二三线城市更容易成为投资焦点。”上海中环投资开发集团有限公司董事长周玉升谈及二三线城市房地产开发时表示，诸如海南，有较多外来人口置业需求，这样的地方更具投资价值，但此类城市蕴含的泡沫风险也不容小觑。而这种风险，不止在海南，在目前更多吸引开发商投资的二三线城市或许都普遍隐匿。
后顾之忧
也许正是基于这种不可见的“风险”，二三线城市在成为品牌房企扩张版图的最佳选择同时，后期所折射出来的问题同样令人担忧，“二三线城市将上演一线式暴涨”的预言似乎心照不宣地道出了这份心声。
上述消息人士透露，在一些二三线城市，万科、阳光100等品牌房企可谓领跑当地房价，尤其二三线城市居于调控边缘区，这也从某种程度上为开发商提供了政策之便。
虽然这只是一家之言，然而，国家统计局9月10日公布的数据显示，2010年8月份中国70个大中城市的房屋销售价格环比持平，但同比上升9.3%，部分二三线城市房价出现较快上涨。
“品牌房企入驻自然会在一定程度上推高二三线城市房价，但是其本身土地成本的升高、经济发展加速、收入水平提高以及一些标杆性城市房价的影响也是重要因素。”陈国强说，价格上行并非是坏事，毕竟其伴随的是品牌企业带来的优良经验、科学管理以及产品升级。他认为，更重要的不是二三线城市房价升高的结果，其间的过程更值得关注，这个过程要尽量平稳，而不要过于猛烈。
从目前市场情况来看，我们需要警惕的正是二三线城市房价的过快上涨。不少专家对《中国建设报·中国住房》记者说，做到这一点，涉及因素相当多。一方面，需要对当地市场的供需关系有前瞻性判断，适度调整用地供应计划，合理调节供应关系；另一方面，加大保障性住房建设力度，进行适当的政策引导与支持，多管齐下，才能让市场保持平稳态势。
尽管不少业内人士向记者表示，有理由看好二三线楼市，然而他们也同时认为，影响二三线城市的不确定因素很多，宏观经济环境的变化、调控政策持续的时间以及地方市场的培育、发展情况等都会影响到它们的城市化进程，尽管“剧本”可以重新上演，但过去的失误总要规避。
文章来源：《中国建设报·中国住房》2010年09月16日 记者 李燕楠