随着土地价格的高升，济南市区住宅开发将以小高层、高层为主，新建小区多层住宅亦成为稀缺，目前城区建于上世纪80年代前的多层住宅已成为旧城改造的重点，历城区的花园小区、市中区的上山街片区、历下区的甸柳小区等大型多层社区也将陆续消失。

    城市“扩大”“长高”，多层退出地产开发舞台

受多种因素制约，济南一直是一座限高的城市，长期以来主要是在“平面扩张”，对老城区的新建项目高度和容积率进行了限制，以至在326平方公里的建成区内，六层以下的建筑占了80%。老城区的总容积率只达到1.7。以历下区为例，1平方公里承载5000人，生产总值5.5亿。而在经济发达地区的城市，1平方公里承载1万人，生产总值能到10个亿。

根据济南市城市总体规划方案(2006年-2020年)，2020年济南中心城户籍人口将由2005年的238万人增至340万人左右，城市“扩大”“长高”势在必行。在此背景下，启动二环以内6层以下简易楼房改造，已经成为济南市拓展城市发展空间的重要手段。

    按照计划，济南市将推进危旧简易楼群改造，把老城区改造成为功能布局合理、空间利用高效、服务经济发达的现代化城市中心。在全面完成棚户区改造的基础上，济南提出将力争用三五年的时间基本完成城中村改造，把城市总容积率由现在的1.7提高到2.5左右。

　　2012年，济南市城镇化水平要达到70% 左右，2020年，济南市城镇化水平要达到80% 左右。而据2008年的数据显示，济南的城镇化水平仅为63%，

    1、在全面完成棚户区改造的基础上，力争用三五年的时间基本完成城中村改造，把城市总容积率由现在的1.7提高到2.5左右。

    2、要按照“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度，除城市规划有高度控制特殊要求的区域外，新建项目鼓励建设高层建筑，原则上不再规划审批6层以下建筑，新建项目鼓励建设高层建筑，一般情况下10万平方米以下的建设项目不再享受配套费缓缴政策。

3、积极推进城区工业企业搬迁，争取到2020年中心城形成 600平方公里、500万人口的规模。

    4、济南市将启动二环以内6层以下简易楼房改造，并于2010年完成 38个集中连片棚户区拆迁。推进100项综合整治工程重点项目，用3年时间基本消除城市出入口、主要道路两侧、重点部位周边2层以下低矮破旧违法违章建筑。

    甸柳小区：甸柳片区城市综合体将率先启动济南市多层旧改

近日济南市规划局透露近日，市规划局深入贯彻落实市委市政府关于加快城中村、简易楼群改造的指示精神，及时启动了六层以下成片旧区改造规划调研，目前该项工作全面完成。这次调研充分借鉴我市棚户区改造工程工作的经验，对规划区范围内现状六层以下建设区域（含旧村居）情况及存在的问题等进行了摸底调查，掌握了需改造片区的分布情况和具体范围，在此基础上，结合各层次规划成果，针对不同类型片区提出了改造方式、规划用地性质、分期实施计划等规划建议，为市委市政府决策提供了依据，为进一步编制改造规划奠定了基础。

    2010年6月甸柳片区城市综合体已被列为历下区旧城改造重点项目，片区改造开发策划正在紧张进行，年内有望启动。这个兴建于上世纪80―90 年代的老旧小区，将成为济南市首个启动改造的低矮简易楼房片区。历下区介绍，目前历下区大面积棚户区改造已基本完成，下一步历下区旧城改造的工作重点将向辖区6层以下的低矮陈旧楼房片区转移。

而甸柳小区建于上世纪 80-90年代，多数房屋为6层以下多层结构，设施陈旧，配套不足，是下一步我区旧城改造重点片区。省委常委、济南市委书记焉荣竹参加这次调研。

    731亩——历城花园小区，将成为最值得关注的多层旧改社区

    历城旧改办公布，花园小区招商中，花园小区地块项目项目位于历城区花园路以北，山大路以东，黄台南路以南，洪楼西路、洪翔路、窑头大沟以西，总占地面积731亩，总建筑面积76.1万平方米。其中住宅用地527亩，地上建筑物59.5万平方米，附属物2.5万平方米；商业、办公、学校用地204亩，地上建筑物14.1万平方米。规划性质为商业、居住。