海尔家国天下&风尚英伦项目

 因查不到太多该项目信息，也未去过现场，只是应一位朋友的邀请就已知信息进行了分析，欢迎知道详情的朋友出面指正。

地理位置：

项目分析：

1、 交通

    项目所处位置远离天津核心城区，属环城四区中的津南区，所处天嘉湖的位置也并非津南区核心区域。其西侧为天嘉湖大道，北侧为唐津高速，东北侧应为滨海新区，东侧是塘沽区。

    虽说上环城高速可以快速到达天津各个核心区域，并临近规划中的地铁6号线，但只有实际现场了解交通状况才最真实，而如此高端项目若紧邻地铁线却是一件非常煞风景的事情。

2、配套：

休闲场所：

    联排别墅0.6和花园洋房1.1的容积率非常难得，按照现代城市项目规划思路，今后开发如此低容积率的项目会越来越少。相信该项目园林和绿化设计应属上乘，是一个非常适合家庭休闲居住的场所。

    项目外部紧邻天嘉湖，相信是个日常即可休闲的好去处。而同时该项目距离滨海休闲度假区域不远，相信时不常在海边度个假心情一定不错。

商业配套：

    该项目周边的商业似乎也不发达，但预计日常生活用品不缺。

教育配套：

    这里的教育资源虽然靠近海河教育园区，但似乎没有什么值得关注的地方，也不会是该项目值得宣传的地方。

医疗配套：

    园区内似乎有社区医院的建设计划，但医疗的配套并不理想，这与该项目所处位置有关，如果考虑老人居住时要关注这点。

科技配套：

    海尔的U-home能够应用到该项目中可以说大大的提升了该项目的品质。但作为总线系统设计思路的智能社区管理系统本身在房地产项目开发中并不陌生，重要的是看应用的程度，若体现的效果和现今的各个社区基本一致，则也无法真正体现社区超人的品质。

3、人文：

外部环境不详。

而该项目属于封闭式管理，居民预计大多是知识水平较高的高端精英改善需求为主，相信人口素质较高。

4、项目：

    该项目联排别墅+花园洋房的建设属高档社区设计思路，社区整体建设品质会高于一般社区。

几个户型的设计都不错，休息区和活动区划分的非常清楚，、明厨、明卫为主，别墅中客厅的挑高设计添分不少，整体浪费的空间不大，得房率较高。

    项目附带高档精装修，省去业主不少麻烦，也加分不少。但同时，如果每户设计风格几乎一样，则少了份乐趣，注意开发商是否奉送多种装修方案，另外，该社区靠近海边，空气较潮湿，少人住就需要防霉。

    近期天津的开发商已明确表示项目将采取低价入市方式，在津南区天嘉湖附近的一处即将开盘的大型房企的精装修楼盘，开盘价定为每平方米8000元左右，还赠送太阳能热水器和名牌家居设备，已经给周边一些在售项目造成了明显的竞争压力。（http://www.ccn.com.cn/news/fangchan/2010/0907/326515.html 该新闻可做参考）

    因没查到该项目的物业服务公司的名称，对其物业收费和服务水平还不能预估，这需要去现场了解。

需了解清楚的问题：

1、该项目的销售定位是什么？到底是为了天津的高端自住客户设计，还是为休闲度假客户或投资客设计就需要去现场详加了解；

2、土地年限、贷款要求等信息；

3、因靠近唐津高速，相关路段是否存在噪音等问题可能对选择楼座有要求；

4、该地区离塘沽机场应不远，需要关注是否属于飞机航道下方；

5、需在周边调研是否有多个同等档次的项目，可对比项目的优势；

6、该社区如何采暖？水、电、燃气是否一应俱全未能查到相关数据，如果仅是日常楼盘采用的方式到无所谓，但若采用市政供暖以外的方式就需要详加了解。特别是别墅若采用独立供暖方式则消耗过大；

7、细致的了解周边的商业、医疗、教育配套信息；

8、详细了解周边区域的规划，是否有工厂或大型工程建设项目；

9、了解周边的主要居民人文情况；

10、  关于精装修的质量和档次，以及水、电路的改造以及是否使用热水器等等内容，就需对开发商预计选择的装修队伍和材料、设备细加追问了；

11、  关于物业的相关信息；

12、  需要了解智能产品的应用是不是会增加购买成本？

总结：

    津南区作为承接市中心城市功能和滨海新区产业功能的重要地区，也同时代表着该地区属于仍需进一步开发的境况，它的发展也同时要看市中心和滨海新区发展的需求而定，其独立发展的能力还需观察，环境也需要进一步改善。

    所以，除了仍需深入了解的项目信息外，综合已有信息，购买该项目作为改善型休闲第二居住场所应为首选，在投资价值上联排别墅应为首选。