为什么卓达香水海项目一年可卖掉二、三百万平（NO:551）
--卓达香水海项目研讨会暨记者访谈会纪要（三）
记 者： 2000万平方米的香水海，现在产品以花园洋房为主，有没有给中低端消费群体提供的产品？咱们产品是否以投资为主，那么作为开发商，产品确实卖出去了，但是这种产品大部分卖给了投资者。我想问2000万平米这么大的体量什么时间用什么样的方式才能卖掉？
韩士安：我先纠正两点：第一点，香水海所供应的产品以花园洋房为主不确切，实际上产品结构层次非常丰富，包括18层以上的高层，还有小高层，还有电梯洋房、花园洋房、联排别墅、独体别墅，还有豪宅、空中豪宅，产品非常丰富，不是只有花园洋房。
另外，客户以投资客户为主，也是不确切的。任何一个城市的发展是一个动态的过程，不是一蹴而就。整个城市的发展过程和整个城市人气入住的过程都是一个循序渐进的过程，前期的投资客户占一定比例，随着产业开发和推动，大量外来人口的聚集，会带动一批真正的刚性消费需求。
刚才还有一个问题，说2000万平方米，算起来就算一年卖100万，还得卖20年。如果必须一年保证平均卖50万平方米，也得卖40年。这个开发周期有这么几个大的阶段：一个是形成城市框架的初始阶段，第二个是产业招商的成熟阶段，第三个是城市人群入住高峰阶段。我们刚才说了，包括入住人群的层次、置业需求的功能，而到中后期，可能会有产业来。我举一个简单的例子，我100万平方米，全国各地几百家经销商，进行一户一户的卖，那速度肯定不行。
做非常规的事业必须有非常规的思路和模式，在整个南海新区发展历程中，会有一个阶段，不是卖房阶段，是定向开发阶段。我举个简单的例子，去年的时候，中西烟草在工业园区拿了近4000亩地，他们将有2000多员工入住，他买房子必须要建，一看，有地和有项目的只有卓达一家，结果就跟我们谈，问我英伦湾有多少，我说我有1700户，说停，不要卖了，一家企业搞定20万平方米。如果说威海城市的发展过程是动态过程，如果有大量的劳动力进行产业快速聚集，就像当年的海南和深圳的速度一样，一夜之间会几十万人聚集，大的产业入住需要解决的最基本的问题就是解决居住问题，不管是员工的基本需求，还是企业的需求，都会导致大批的团购，这种团购是带有定向开发的。比如我是一家大企业，我有1000员工，这种企业并不少见，尤其是这种劳动密集型产业，一旦进入园区的话，这种企业非常多。你记住，如果具备产业移民，具备大型企业由某一个城市移民到另一个城市的话，产业工人不够2000人他都不敢挪，他要挪的话，必须是5000人以上。这样的话，一旦进入这个区域，首先要解决员工宿舍的问题，当员工宿舍解决的时候，他必须要找大企业团购，如果是我，我会找卓达集团。同时我会说，卓达集团，请你给我们拿出500亩地建多少房产，这些房产是中高端还是中低端的，基本户型是多少，定向开发。我一年接三四个单，能到200—300万平方米，你不能以常规的销售速度来做。
今年是我们初始开发的第二年，我们的速度已经走在整个南海的最前面，无论是开发速度、开发效率还是销售价格，一直引领着南海开发。今年南海的开发量是140万平方米，卓达自己计划了112万平方米，为什么？有可能大量的产业招商、大型的需求，除了这些以外，有什么能够支撑你的常规性销售？我再举个例子，南海的房产项目和土地存量，他所开发的一切项目不是在卖房子，是在卖一座城市。在这座城市中，除了我的房地产以外，还有大量的旅游产业、会展产业、度假产业对接第二产业和第三产业，这些产业，包括我们的高校、职业学院，创造大量的就业平台，这里面带有刚性消费需求、度假需求、置业投资需求，多种需求功能集于一体，在短时间内有个高峰期的话，这种速度不能按照房地产开发建设速度来衡量，一年建100万，还得20年。框架结构形成，15年就能出现雏形，因为我们现在有四百到五百家分布在全国各地的代理商，若不是此次国家宏观调控政策，英伦湾项目基本上在八个月就能售磬。
我敢断定，在10月份左右，如果说北京、上海、广州、深圳、海南一线房产市场的资金一旦流向第二三市场，如果我是投资客群的话，我也会找低洼地，就应该是滨海沿线，有产业基础的，重要一个是蓝色经济区，如果是我，我也会选择这儿。如果这个推断能够形成的话，明年五月份形成期一旦形成，有可能一线城市的资金会流向第二三线。我举个简单的例子，五月份，北京、上海，21天，400亿。如果说这些资金三亚、北京、上海、广州、深圳这些投资的一流资金一旦从一线流向二三线，进入这个城市开发，加之蓝色半岛地区的驱动，就像国际旅游岛一样。我举个例子，就像我千辛万苦种了二亩谷子，突然从海上飞来了8000万只蝗虫，几乎是瞬间就会消化一空，这个量是大家想象不到的。
如果说没有这种前瞻性，卓达没有这种科学的眼光，不可能一挥手多少个亿，而且一下子就把地拿下来，而且每年一百多万的开发量。近期我们发现超乎意料的回暖现象，这种巨大的海啸冲击如果走向胶东半岛的话，你的资金还能去哪儿？从结构上来说，股市不敢去，房市北京、上海、广州、深圳、海南你不敢去，二线城市现在处于一个不明朗状态，丰富的滨海沿线就这些，你看着办。蓝色半岛经济区批复说今年就今年，说明年就明年， 322个国家重点战略项目放在胶东半岛。如果这个确实形成的话，有的是钱，一旦过来，我就担心房产供不上。整个南海和整个胶东半岛崛起就是指日的事，我说的可能有点过于乐观，但是有极强的政策引导性。7月22日发布的关于民间资本进行优化的通知，现在告诉大家，明天已经允许资本进入国防产业了，包括铁路、银行、股市、证券、煤炭、电讯等一切一切，包括航空、物流、港口、石油，大家看看7月22号的文件。目前除了南海经济区，大家有没有看到第二个被中央画圈的地方？现在突然提出胶东半岛，韩国总统来过两次，要求打通中韩隧道，直接落在威海。深圳将会成为香港之上的，它要对接，为了让香港人看到一个内陆城市示范，我们建一个深圳，深圳一夜之间成为国际滨海城市。如果说我们要对接日韩的话，需要把整个蓝色半岛9个城市打造成蓝色半岛都市群。这个产业结构的优化，以及政策扶持、民间资本的进入，将会使这个地方突然之间变成金色的，这个地方将会超过以往任何地区，包括过去的深圳、浦东这些地区。这就是为什么说这里是“中国第四经济特区”，因为这个空间非常的大。