大体型的卓达香水海项目都卖给谁？（NO:550）
--卓达香水海项目研讨会暨记者访谈会纪要（二）
在2010年7月27日召开的香水海项目研讨会暨记者访谈会上，卓达山东集团副总经理韩世安作山东项目解读，以下是答记者问部分内容的摘要。
1、记 者：卓达香水海项目的主要目标群体是什么？英伦湾已经销售的差不多了，是外地人购买的偏多，还是本地人偏多，是以养老为主，还是以旅游休闲为主？
韩士安：我国几乎所有的滨海海景房，无一例外都是卖给外地人，这是一个普遍的特征，海景房分为南部沿海和北部沿海，分为亚热带气侯和温带海洋性气候，我们的胶东半岛属于温带海洋性气侯，这里气侯四季分明，在这里整个山东半岛地区的，以及过去闯关东的一些历史延续导致我们现在以三个地区为主，分别是华北、西北和东北。除了东北人回乡寻祖要求和东北的环境恶化导致的生态移民以外，还有产业移民，东北人跑到山东来创业的人比比皆是。除了这些以外，随着经济产业结构的这种融合，现在浙江、温州、河南、江苏、甘肃、陕西、山西、北京、上海，这些区域的客户购买人群也呈上升趋势。上次我们的苏格兰城和北部小镇开始预约的时候，那一天卖出了400多套，主要来自三个区域的，北京、上海、海南，这个形势的变化源于国家新政调控使得国家的一、二线城市的成交量和整个的发展态势受到强大的遏制，使得资金开始出漕，北京、上海、海南的房价，20000—60000/平方米，而我们这里大概是在5000左右，他们在那的首付在这里可以买两三套全款，而且这里的升值潜力巨大的，大家知道北京、上海的房价到什么程度了？几乎属于在高位成交的套牢，这些资金可能有逆流的倾向。如果说在近期得以顺畅逆流的话，滨海市场房地产可能还会有大的动作。
2、记 者：我看现在房产被炒的比较热的就是房产新政，就是银行贷款方面的限制，这次房产新政，国家也明令说了，限制这些投资的房地产，而咱们海滨城市的房地产一般是投资性的，在这次的房产新政下有没有受到什么影响？
韩士安：整个的一、二线城市的房价是本次调控的目的区域，此次投资性客群，是新政的主要调控目标。作为滨海区域，尤其是我们威海地区，属于一个房地产价格体系的低洼地，并不属于房价上涨过快地区。同时尽管这里有大量的投资客户比例上升，但是真正的炒客和大投资群体并没有来，这些人如果真正来了的话，并不是限制贷款可以控制得了的。在北京、上海这些一线城市的房价上升当中，真正炒房的客户绝对不会依靠银行贷款。去北京买房，这些客商都是一买几栋楼，拿着现钞去炒房，这才是真正的炒房客。如果说等到一线房产的投资资金开始逆流到二、三线城市，甚至开始关注到滨海房产的时候，这不是一个房产新政，通过银行贷款可以抑制的了的。一旦过来以后，国际旅游岛宣布确立的时候，房价从6000元涨到20000元没有超过20天，这个时候大家可以想一下，有几个人是贷款的？进入7月份以来，我们发现客户的观望情绪还是停留在一、二线城市，在二、三线城市的房价不论是同比增长还是环比增长的幅度都保持一个较稳定的上升态势，而且这个态势将会伴随着观望情绪和新政最终得出来的调控结果会有一个真正意义上的反弹，我是这么看这个问题的。
3、记 者：山东半岛蓝色经济区获批以后，它意味着什么？它对项目有什么影响？卓达集团在这里搞开发，开发力度在山东是一个什么角色？我们来了以后，一路上蓝天绿水特别特别美，32000亩的开发面积，是一个大盘，在开发的同时，咱们怎么和生态并重？
韩士安：2010年5月24日，国家已经把蓝色半岛经济区上升为国家战略，其中有322个国家重点战略项目已经落地胶东半岛，这就意味着蓝色半岛经济区走上实质性的运营模式。
对于整个南海经济的发展中对卓达产生什么影响？蓝色半岛经济区是一个大的范畴，是指整个山东半岛，这里面包括七区两城，分布于不同的区域，但是同一个特征是都是滨海。各个产业结构定位是不一样的，相互之间既有依存，同时又相互独立。卓达张家埠新港，是卓达独家开发的30万吨的国家一类开发港口。这个港口处在泽库镇前岛，在整个蓝色半岛经济区中，它是蓝色半岛地区的临港产业区前岛制造园、制造基地。前岛区的背后有大量的、广阔的临港产业发展腹地，它的定位就是源于张家埠新港。后面有疏港公路和疏港铁路，疏港公路已经基本和港口连接了，而且中间有一个先进技术装备制造业园区，有4万亩地的核心园区由卓达所控制。它的临港产业区的港口区、码头作业区和工业园区的发展腹地已经串通起来了，也就意味着整个“七区两城”的七分之一——前岛工业园区由卓达控制，也说蓝色经济半岛区的七分之一由卓达全部垄断。这就是卓达的机遇。
实际上在卓达集团来南海之前，文登南海政府就充分考虑了城市运营的产业区划分。第一，整个南海新区164平方公里的三大产业板块的关系非常是明晰，香水海生活城区里不会有任何一家工业企业，除非是污水处理厂之类的，工业园区里原则不批复住宅用地，港口产业园区里只配备基本的生活设施配套。真正的高端城市配套、居住区、旅游区、度假区都集中在生活区。这就确保了这片蓝天白云不受任何的污染。这也是蓝色经济半岛区南海新区独有、特有的优势。大家知道，在青岛、海阳、乳山的陆续建了核电站，都已经动工了。同时南海政府要求所有的能源全都是绿色环保的，大家可以看到这里的路灯基本都是风力和太阳能结合的，同时里面的公路交通正在和黑龙江一个大型企业洽谈，南海政府提出了公路交通全部采用绿色的，或者是电，或者是太阳能。
4、记 者：从我们上午看的情况和您刚才解说的情况，山东项目群分三个大的板块，那住宅、工业、港口这三个板块之间怎么实现良性的互动？
韩士安：在项目概述里我讲到了，临港产业区和装备制造业园区都是大量劳动力密集型企业汇聚的地方。无论是我国的发动机技术，还是装备制造业，还是汽车零部件，还是先进技术装备，以及临港产业的集装箱、码头、物流等所有行业都是劳动密集型的。人是整个社会的消费动力，人多了以后，根据我们周边来看，肯定还需要大量的外来人员和外来人才进入。这些人口都会给这个城市的消费和发展带来动力，这是他们之间的一个基本的关系。至于产业和港口的关系，说句通俗的话，港口就是水上的长途汽车站，既有客运，又有货运。无论是外进还是内输，这里面都需要有足够的运力来承载整个物流系统。而物流系统又需要大量的、大型的货物。我们担心的问题不在建设上，担心的是在港口建成以后，达到30万吨级的时候，吞吐量将很大，工业园区只靠先进装备制造园区这一点量还难以承载。所以我们现在非常迫切需要修建一条疏港公路和疏港铁路，这两条路直接并入国家的铁路网和高速公路网，直接将整个胶东半岛局部的一些产业基地对接起来。至于说包括临港产业区和装备制造业园区本身的人口量来满足这个城市的消费，我们一点都不担心，我们担心的是这3.2万亩的生活城区能不能提供足够的城市配套，可能城市将来还需要再扩容。