房产税迟滞，“最严厉调控”将功亏一篑

最近，全国一些大中城市的房地产市场，陆陆续续出现了一些让调控政策的决策者始料不及的“新状况”：在国十条“严打”的大环境下，在不少城市的新建商品住宅价格的同比涨幅持续多月保持在2成左右的暴涨态势下，竟然又出现了开发商重新哄抬房价、炒房者卷土重来的所谓的“楼市回暖”现象。近日就有媒体传出：“潜伏”沉寂了4个多月的温州炒房团又重出江湖，“开始组团出击炒房了”，据说，“每个人出去买一两套房子又成正常的事情了”；炒房团的再度出山，也使一些开发商趁机提价。报道称，“北京部分楼盘近期开售的二期项目纷纷提价，较几个月前一期开盘的价格上涨了至少10%”；炒房者和开发商的“默契配合”，使众多大中城市的方式也一片“飘红”：有机构公布，上海8月份不仅商品住宅周成交均价创下近20周的新高，房价较7月又涨了9.54%，而且一手房的成交量更是暴增了65.5%；除了上海外，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、重庆、成都、杭州、武汉等二线城市8月的新房成交量环比7月份将有4-5成的增加。在北京南京等地，炒房投机盛行时才出现的连夜排队抢房的“日光盘”现象再现市场。

必须指出的是，此轮的“楼市回暖”并不是由于房价的下跌而至。根据国家统计局的统计，自从4月17日国十条颁布以来，由于开发商和部分政府相关部门的软磨硬抗，全国新建商品住宅的价格走势一直是处在“高增长、高价位”的运行态势中。4-7月份，最能体现住房价格水平的全国新建商品住宅（90平米及以下）分别为22.4 %、22%、20.6 %和19% 。这样的结果，就连国务院也深表不满，受托向全国人大报告的发改委主任公开承认：“部分大中城市住房价格仍然过高”，“调控房地产市场的工作依然繁重”。

实际上，此轮的“楼市回暖抢购风”，早在国十条实施百日后的8月初就已出现。尽管炒房团卷土重来已是不争的事实，但还是有人称，成交量大增的原因，主要还是数月来“被压抑”的刚需的集中迸发。其实，只要分析一下银行房贷数据的变化，就会发现情况绝非如此。因为真正的刚需均为第一次购房，他们买房的大幅增加，势必将使银行的房贷同步大幅提升。但不管是央行还是各城市的各大银行，不仅没有出现房贷的大幅增加，相当多的银行的房贷总量还有所缩减。这说明，最近这些“抢房”的主力，主要是搞不掂房贷或根本不需房贷、手上有大笔闲钱的炒房者。实际上，真正的刚需都属那些“85%买不起房”普通市民，他们早已和高房价的市场无关。正如某些媒体的房地产记者的现场观察，最近的买房者大多数都是“急吼吼想抄底的投资客”。

那么，为什么在“最严厉的调控”声中，在最高决策层都公开承认“住房价格仍然过高”情况下，炒房者依旧“无所畏惧”的杀入高房价市场之中呢？原因主要有三：首先是物价的持续上涨和银行的低利息所导致的“负利息”，使得中等收入阶层和拥有巨额灰色收入人群，面临越来越大的资产贬值的压力，他们急需寻找个人财富保值的出路；第二，只有十来年发展历史的中国房地产市场，由于被开发商所垄断操控，基本上只有“大涨”，而未出现过像日本、香港那样房价跌去六七成的“大跌”（尽管现在大陆的房地产泡沫已超过当时的日本和香港）。这使得上述人群以为房价只涨不跌，更不会大跌，房地产市场也“理所当然”的成了他们“最佳”、也是最大的投机投资舞台；第三，最重要的，还是国十条对炒房者“严打”的具体政策，已被国家某些政府部门的官员“严重空置”。特别是有的“权威部门”官员通过媒体“广而告之”，物业税要到2012年以后才准备开征。这就等于“告知”炒房者，现在投机房产还有充足的“时间”和“空间”。因为这么多年来房地产市场发展的历史证明，就是政府调控政策落实的情况下，房价每年涨个10%以上都属“低水平”，到2012年，现在投资的房产增值20-30%都属“小意思”。正是在这些内外市场和政策等因素的“刺激”下，中国的炒房者才源源不断的“滚滚而来”。

而炒房者的“无所畏惧”，对国十条及房地产调控所带来的影响，负面的效果很可能是致命性的。如果听任炒房者肆无忌惮的投机行为，那么，每当我们在其他方面调控政策带来的成果，都可能成为房地产投机者“抄底”的机会，从而使房市调控的成果、尤其是刚刚回落的房价，被炒房者蚕食一尽。

像国十条这样的房地产调控政策，是一项相互关联性极强的系统工程。如果有任何一条被架空，“史上最严厉的调控”，就可能成为“史上最大的空调”，就像现在不少地方所出现的那样。尤其是的国十条中对炒房者打击的有关条款，更不能任由某些政府官员任意的歪曲和架空。其实在国十条中，国务院对房产税的要求及实施的紧迫性表述的明明白白，其中的“内涵”甚至至今还不被相当多的炒房者所惊醒。这就是：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。请注意：国务院在这里不仅指出对不合理的住房消费要进行征税（及人们所称的“房产税”），同时还要对“个人房产收益”进行征税。也就是说，国家在在房产的过度持有和买卖收益这两个环节“齐头并进”同时征税。可以想象一下，如果这样的政策如国务院要求的那样“加快制定”出台，被炒房者支撑起的高房价还有多少市场。所以说，房地产迟滞，将使房地产调控成果功亏一篑；同样，如果尽早按照国十条的要求，及时推出房产税和房产收益税，“史上最严厉的房市调控”，就可以达到事半功倍之效。

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