“屁股决定大脑”：房价不仅绑架了中国经济，而且绑架了中国民生
丁大卫
由于房地产的产业链很长，因此，房地产在当前中国经济增长及农村城镇化进程中发挥着不可替代的作用。显而易见，打压、制约房地产的发展不利于“保增长、保就业，创建和谐社会”。然而，一方面，房地产的发展尤其是其价格发展已经背离了商品属性的基本经济规律；另一方面，吃穿住行是人的基本生存保障。在中国经济快速发展，中国成为世界第一出口大国，世界第一外汇储备大国的同时，越来越多的人民群众（国家的主人）却“望房兴叹”，难以安居乐业，甚至民怨四起，为房子而死的事件也屡见报端。这样的现象和结果显然不是改革开放，发展经济的初衷、目标和结果，更不符合可持续发展和创建和谐社会的科学发展观。
由此可见，中国的房地产已经进入了进退两难的境地。房价不仅绑架了中国经济，而且绑架了中国民生。
中国地产、经济乃至民生是如何走到这样一个畸形的尴尬境地？
导致现状的原因和因素很多，但可以高度概括为“屁股决定大脑”的本位主义和短视行为。如同当年的期货市场和网络泡沫，几乎所有参与者都希望自己的利益最大化，而且是越快越好。政策制定者和土地出让者希望地产带动经济发展，增加税收，提高或确保“鸡地屁”。开发商、投资商、投机商、经纪人、业主（已买房的人），哪一个希望地价、房价往下走。
无论成因有一千个还是一万个，目前的现状都是不应该发生的。
首先，按资产属性划分，土地房屋是不动产，是长期资产。土地是有限不可再生的，一百年、一千年甚至更长都不会发生太大变化；中国人多地少，人均赖以生存的土地空间相对较少；历史上，中国的几次革命都与土地有关，所以，土地在中国绝非简单土地问题。这样一个关系到长治久安，国计民生的大问题，绝对不能用权宜之计，必须用百年、千年大计来解决。不仅要考虑近期利益、局部利益，还要考虑长远利益和全体利益。这样才是按照事物的客观规律办事；这样才是对国家对人民负责。然而，我们过去的政策是朝令夕改，一会鼓励，一会打压；今天优惠，明天紧缩，这样一来，政策还能叫政策吗？政策不就成了墙头草，见风倒，或变色龙了吗？不仅搞乱了市场，而且给投机商大开投机之门。所谓政策，就是大政方针，来不得任何随意性，否则，别人就不会把它当政策，就会变成一纸空文。许多政策法规在中国得不到很好的贯彻执行，往往是上有政策，下有对策，其主要原因之一，就是这些政策法规根本不具备应有的尊严。
中国的房改和农村城镇化刚走了十多年就步履维艰，再过几十年，很多商品房的产权和建筑寿命就到期了，又该怎么办？人无远虑必有近忧，一个人如此，一个国家如此，整个人类都是如此。
其次，国际上有许多成功的经验和教训供我们借鉴，我们没有必要“摸着石头过河”。每个国家都有相同和不同的地方，有些国家的土地比我们还要匮乏。美国次贷危机就是因为作为不动产的房产被不负责任地过度证券化，导致巨大的空中泡沫，最终将地产拖垮。幸好我国地产还未来得及证券化。作为不动产和生存必需品，要突出房子的使用价值而不是它的投资价值，房子就不会像萝卜白菜或手机电脑似的买来买去，租房也会成为一个不错的选择。
最后，把房地产作为经济增长的主要驱动力和经济增长指标是不明智、短视、不科学、不利于经济长远发展的杀鸡取卵行为。一是因为房屋土地的收益是一次性的，卖一块少一块，今年买完了，明年就没有了，就要挨饿了；二是因为无论是经济发展还是居民住房，无论是国家还是民营个体都离不开房屋土地，价格一旦高涨，不仅百姓生活生存难度大，而且所有经营成本都会加大，因为房屋土地是固定成本，除非你在空中经营或房屋土地是白来的。一个国家、一个企业、一个人的固定成本大幅上升，势必会导致经营资本（资金）的减少，流动性的减少、竞争力的减少。
现在国家在想尽办法拉动内需，鼓励中小企业，倡导创业，提高就业。但内需很大程度上都被房子“剥夺”了，住的需求都无法满足，哪有钱去满足其它需求，置房已成为很多人终生的奋斗目标。对许多中小企业和创业者来说，高得离谱的固定成本是一道难以跨越的门槛。一旦跨越了门槛，离破产就越来越近了。在市场化的经济中，中小企业是未来经济的希望和支柱。 >>>>金融树体系创始人丁大卫教授搜狐官方博客
关于房价趋势，大家已经不敢讲真话。我也没吃豹子胆，我也不敢讲真话。但是，事实已经摆在这里，如果中国社会连承认事实的勇气都没有，那中华民族的复兴，就不是我们这一代人的事，同样，也不是80后90后的事，而是历史的事了。事到如今，房价问题已经很简单，要么不跌，要跌就会跌回2004年。谁有这种魄力，敢冒这个风险？
先说说要么不跌。政府很多部门已经给出了不跌的许多理由，包括经济增长等等，其实谁都知道，中国经济产能过剩，促进经济增长的方式就是全民要去消费，而大多数人没有消费能力，所以，才来拉动资产价格上涨，而拉动资产价格上涨恰恰起的是反向作用，不仅增加了生活成本，而更加抑制了消费，同时限制了生产，导致社会失业率的大幅上升。
有一个理由，却是谁也没有忽视的。这个理由就是改革开放以来，许多人已经拥有了巨额财富，再加上房改以来，许多城市家庭已经拥有了产权房，维护现在的房价，能够让这批人心理上得到安慰。再加上房产的利益链条是用黄金铸造的，非常结实。2008年，这根链条差一点就要断了，房价就要化解泡沫、理性回归，但是，节骨眼上，天不佑民，一场美国的金融风暴让利益集团找到了借口，动用政府公权，把这根链条打造的更加牢固。
要让这批人拥有巨额不动产的人得到安慰，中国社会将要付出什么代价呢？简单的说，未来五到八年，全体中国人就要为高房价打工，填补房价的真实价值和现在的价值之间的部分财富，或者说让真实财富水平来化解泡沫，填补真实价值与虚拟价值之间的差距。这个价值是多少呢？现在的房价的虚拟价值是真实价值一倍（全国70个大中城市的加权平均房价来算）。这10年来是房价的上涨时期，中国的GDP一共接近170万亿，按每年平均房地产对GDP的贡献来算，房地产占18万亿，约要9万亿的财富来填平这个虚拟出来的财富。
我们一年的财政收入将近6万亿，而仅中央政府财政支出就有5.5万多亿，还不包括地方政府的财政赤字。有数据显示，地方政府的财政赤字今年可能突破10万亿，因此，政府是没有钱来填补这9万亿的窟窿，何况没有发生经济危机，也不需要填补。那么，显然，要靠城市居民的收入来填补。至于以什么方式来让城市居民来填补这个窟窿，现在还不得而知。加税，通货膨胀等等手段都可以拿出来。总之老百姓要来承担，而城市居民每年可支配的财富仅为1.4万亿，因此，需要6年多时间。这里面有一个问题，70%只有一套住宅的人将要为持有多套住宅的人承担同样幅度的成本，而且抑制了他们改善居住环境。
再来看看下跌。我们每年有600万的大学毕业生需要就业，去农村就业的近几年应该是屈指可数，相反，农民工来城市就业的达1.4亿。他们的收入水准无法购买现在的房子。还有70%只有一套住宅的城市居民，也不可能改善居住条件。所以，在目前的经济增长环境下，在最广大的城市居民的实际购买力面前，现在的房价跌去一半仍然有大量的人买不起，即使买得起的，也抑制了其他消费，对实体经济发展对社会就业毫无好处。
解决这个问题的办法，当然很多，有的时间不容许，有的空间越来越小。现在政府采取的是大量推出住宅用地的方式来解决这个问题，可是，在不容许居民自建房的情况下，已经习惯了暴利的开发商，不管政府把投资准备金率下调到什么水平，开发商就是不去拿地，即使拿了地，开发的产品也不是提供给普通城市居民的，而是提供给楼市炒家的。在这种供求关系下，你增大土地供应又有什么用呢？开发商有什么义务来为普通居民解决房子问题。因此，对某些拿地的开发商来讲，只不过把住宅用地当作金融杠杆或资本投机的工具，要么干脆囤积起来不开发。
政府对保障性住宅说的多做的少，道理当然很简单，不能实现地方政府利益的最大化。年初大讲今年推出几千几千万平方米社会保障住宅，博得老百姓的拥护，到年终草草推出几栋楼，新闻媒体大肆报道一番，算是有个交代。如此语境下，老百姓只知道买不到经济适用房，根本就不知道政府根本就没使劲。所以，无论是自住型还是改善型，只得去买开发商的房子。现在的问题是，就目前的房价跌一半，也只能是释放一部分购买力，离解决住的问题还相差十万八千里。
房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子的，又没钱去消费。如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。全球没有哪个城市房价比购买力高出一倍时，房价与居民收入相比达到十倍甚至十几倍时，还能支撑三年，唯独中国是个例外。事已至此，就看看中国社会如何选择，是继续选择高房价，还是力求破局，让房价重回理性。
选择维护高房价，最后的结局就是经济的硬着陆。银行风险爆发，实体经济萧条，城市居民生活成本提高，中国社会将陷入长达五到八年的由全体城市居民为高房价买单的艰苦之中。而选择房价的下跌，只是社会财富在重新分配的价值取向上有利于民生，但是，广大城市居民的购买力可以激发出来，并由此激活生产，有利于实体经济的全面振兴和社会就业率的提高，并能最大限度的创造社会财富。
在德国长期居住的工作者论中国房价现状
garnicht 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题
本人在德国将近10年，一直对中国房价比较关注，下面谈谈个人的一些看法。
为什么德国房价10年没有太大波动，而中国房价差距明显，并且一路飙升？
一， 德国人口问题。 我所知道的是，德国人口一直负增长，居住面积充裕，竞争温和，和中国目前的土地资源竞争程度天差地别。
二， 德国各地方发展比较均衡成熟，他们的农村生活质量更胜一些城市，犹如世外桃源，质量上乘，而中国发达的地方就这几个点，京上广以及一些二线城市，与农村城镇的生活水平，发展水平，差距巨大。
三， 德国人民的收入差距也有，但大略可分为三类，富人，一般工作者，低收入者。一般来说，只要正常工作，买房买车都不是问题，大家都差不多。而中国收入差距太大，大到可以以此分为10类人。这也造成有些人可以买很多房，有些人连一平方米都买不起。（加些题外话，在德国一般不需要靠衣着外表来区分人的等级，除去一些特殊场合，穿着普通的照样开跑车，习以为常。老外平常都不太注重穿着，因为大家收入财富都差不多。而中国因为收入财富差距大，要以穿着外表来区分，在大城市尤为明显。）
俗话说，人往高处走，水往低处流，是真理。在德国也有一些发展程度比较突出的城市，如斯图加特，如法兰克福，它们的房价也比其它周围的要高。在中国，发达的地方就这几个点，大家都想去那里。如果靠政府强行采取措施，让大部分人都买得起，那么大家都可以看到，全国各地都会踊跃购买。那么接下来那？供不应求必然使房价再次提高，甚至更高。这是市场规律。
个人觉得目前城市高房价是由于目前中国人口基数大，加上各地方发展不均衡，差距大，还有人民财富差距过大造成的。大家啊都说很多是因为人为炒房造成房价飙升，可是大家也看到了，炒家上方有价格空间，买方接房下方也有市场。（有人太富，随便买，有人太穷，一平方米也买不起，还是财富差距啊。）
个人觉得，只有中国大部分地方发展程度差距不大，农村生活水平提高，哪里都可以住，与京上广水平有差距，但不大可以接受。不是必须要去大城市也可以享受生活，人民财富水平缩小差距，中国房价问题才可以根治。只靠政府政策强行压价，无视市场规律，或者把牢骚都扔给政府，说它们不作为，都是短视并错误的。只有中国不断发展，才是出路。
以上仅仅是个人浅谈。
中国房价之怪现状（转凤凰网）
房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。
现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还能不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因就在于银行、开发商、炒房客把房子“左手倒右手卖”，结果就是诱导傻瓜消费者接下了“最后一棒”的高房价。
（1）中国房价虚高的原因：第一，开发商的联合垄断。第二，炒房客的投机拉升（利用低首付的特点买几套房，囤积房源，借助房产中介拉高房价，房屋转手后相对于投入的本金便可翻倍），最后高房价由有真实需求的人承担了。
（2）而房产的真实需求状况绝对是供大于求的，毕竟中国绝大部分人是农民，他们 对大中城市的房产有需求的必要吗，况且大中城市的空气本就不好，我想作为一个理智的农民是不会去买的。 nvW3S+DF"`&_
（3）现阶段不必买房，拖垮房产商和炒房客，看看日本的房地产泡沫破灭就知道了。-~6y*sNq,?
（4）坚决打击哄抬房价者（特别是外资），就像打击哄抬食品价格一样。
拨开2010年中国房价涨跌迷雾
2010年房价到底会不会跌？2010年到底能不能买房？2010年究竟该什么时候出手买房？2010年买房能不能保值抵抗通货膨胀？……这些都是2010年购房者最关心的问题，著名社会活动家、中国“三年不买房行动”策划发起人邹涛为您解读。
搜狐焦点房产网日前援引长期关注民生的著名社会活动家、中国“三年不买房行动”策划发起人邹涛的文章对2010年中国的房价进行了全方位解读，以下是邹涛的论点：
不谋全局者，不足谋一域。未来的日子，中国房价是不是真的“狼来了”不重要，中国房价是不是会“崩盘”也不重要，重要的是你一定要学会顺势而为根据自己的经济现状与“狼”共舞！现在，让邹涛继续就2010年自住购房市民最担心的十五个核心问题进行全面深入地分析，拨开层层迷雾，根据中国国情运用“邹涛式投资法”、“中国式政治经济学”、“中国式房地产经济学”来一一解读2010年购房需要注意的时机、政策、风险、机会、挑战。
在邹涛看来，没有亲自参与和真实买卖过十次以上房子的人、没有真正在第一线调研过这个市场的政府、卖方、买方这3大主体参与者的心理者严格来说是没有任何资格对这个中国特色的房市发表言论的，无论他们说得多么的头头是道也只是纸上谈兵而毫无任何实用价值与意义。
这是一个最好的时代，很多人正在上天堂；这是一个最坏的时代，很多人正在下地狱。这句话是邹涛觉得最合适用来形
容当前的中国楼市现状的。但邹涛始终相信，历史潮流，浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡，无论你是谁，也不管你是强大还是弱小，只有认清形势，顺势而为最终才不会被“亡”。每天，邹涛都要面对万人购房团和邹涛官方群内来自深圳和全国各地数以万计的无数购房市民提的问题，综合起来，有以下15个方面：
2010年房价到底会不会跌？
2010年到底能不能买房？
2010年究竟该什么时候出手买房？
2010年买房能不能保值抵抗通货膨胀？
2010年会不会出台物业税？物业税是否能让房价暴跌？
2010年中国老百姓买房如何才能不像2007年那样被高位套牢？
2010年如何再次抓住象2008年12月那样的最佳的最优惠的买房机会？
2010年中国老百姓怎么避免买到让人烦心的垃圾房、泡沫房？
2010年中国老百姓如何才能用未来看现在，买到5类含金量高的房子？
2010年国家还会不会出台调控房价措施？
2010年是买房好还是买股票好？
2010年是买商铺好还是买住宅好？
2010年买房投资还有机会吗？
2010年如何深度研究理解中国房地产政策背后蕴含的深层次变革而带来的对市场上房价的最终影响？
未来国家的房地产政策会怎样？
未来3年房价趋势会怎样走？
未来中国房价会象日本一样暴跌崩盘吗？
……
等等，很多问题。
邹涛2010年将通过每月对市场和政策的密切关注研究进行定期实时分析解读，运用邹涛式投资法拨开房地产市场层层迷雾，为大家一一分析，同时会对一些楼盘的新房和二手房购买机会进行客观点评，让善良的老百姓买房时少受些损失。
政策和市场都在变，没有调查就没有发言权，邹涛与所有渴望安居乐业的普通市民一样，给自己的定位首先是一名普通的在第一线的购房者，如果有什么不同的话，就是邹涛进入股市楼市第一线投资研究与实战这十年来，无论是在股市还是楼市，邹涛总是跳出房地产看房地产，跳出股市来看股市，躲开了市场本身的喧嚣，从一个市场的三大组成部分即国家政策、买方、卖方三方的心理进行深入地分析研究，从而能及时地运用“中国式政治经济学”、“中国式房地产经济学”，并在多年的一线实战中研究探索总结出了系统的“邹涛式投资法”，最后结合各类环境变化分析真实的市场，看清形势，从而顺势而为。
作为邹涛式投资法的实践和创造研究者，邹涛已在前面的许多篇《邹涛房产实战研究系列》分析文章中，一一从政策现状、房地产企业现状、发展商心理、购房者心理等各个角度为大家分析了中国大部分老百姓购房的十大问题、购房机会的把握与时机选择、政策研究等等。买房一定要知己知彼，方能百战百胜，如果只站在自己的角度去想当然，怎么会不被耽误呢？今天，让邹涛继续为2010年自住购房市民最担心的15个核心问题进行全面深入地分析，根据中国国情运用“邹涛式投资法”、“中国式政治经济学”、“中国式房地产经济学”来一一解读2010年购房需要注意的时机、政策、风险、机会、挑战。
在解读分析这一系列问题之前，邹涛想请你首先问一下自己：你是首次买房自住吗？如果是，请你继续看下去。
一、2010年房价到底会不会跌？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：有跌有涨。2010年还会受加息与物业税问题对买卖双方造成一种心理层面的短期恐慌影响。环境好配套资源丰富的稀有的房子依然会涨，被高炒过的、炒预期炒利好出尽的会跌，至于跌的幅度取决于接下来邹涛为您分析的这个市场上的4大购买主体的接盘程度，比如在调查中，有的投机和投资者就明确表示“若跌10%买1套，跌20%买2套，跌30%买3套”之类的打算。邹涛在这里想告诉你一个核心的调研事实是：中国的某套房子的价值是不是有泡沫是由需求的具体人群的多少来决定的，而不是由死板的经
济学理论和成本来决定的。
在中国楼市这个政府一手操纵的“伪市场”，没有哪个人能对楼市算命，唯一能算命的只有资源的终极控制者—政府，所以，不断学习和研究“中国式政治经济学”、“中国式房地产经济学”就显得尤为重要。而中国房地产市场上的各类形形色色的“专家”，很多都是站着说话不腰疼的角色，有的是官方的政治传声筒，有的是房地产业链上的直接受益者，还有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄，而更多的，连自己都没签过哪怕是一次购房合同办过一次买房卖房手续体验过一线的真实民意现状的“专家”。
在邹涛看来，没有参与和真实买卖过十次以上房子的人、没有真正在第一线调研过这个市场的政府、卖方、买方这3大主体参与者的心理者严格来说是没有任何资格对这个中国特色的房市发表言论的，无论他说得多么的头头是道也只是纸上谈兵而毫无任何实用价值与意义。
对于这个排在第一位的很多市民问得邹涛最多的问题，邹涛想授之以鱼不如授之以渔：告诉您如何不偏激地考虑问题，客观的根据“邹涛式投资法”得出自己的正确买房决策。在这里邹涛想告诉全国各地所有买房的市民，要想真正了解2010年中国楼市是否会跌需要详细研究以下4个方面的现状：
1、中南海的态度与政策：有保有压，稳定为主。现在房地产的问题是一管就死，一放就乱，事实上中南海在房地产问题上其实一直是投鼠忌器的。除国11条房产新政外，最新的政府态度是在2010年3月5日下午住房和城乡建设部部长姜伟新在接受新华网记者采访时的说的话：“2010年房价一定要努力让它保持稳定，不行也得行”（包括把中国特色的统计数据做出来表明房价已经“稳”住了）。
2、卖方的态度与现状：等待与应变。
这里的卖方分两个主体：
一是指手中有存盘或新盘的房地产商（主要指新房）。买房不要想当然，要研究房地产商的心理。在邹涛的调查中，参考房地产商以往惯用的营销策略和手段，在没有成交量且持续低迷6个月以上或更长时间后，开发商是不会随意减价卖房的，因为那是犯了一个大忌，几乎所有的房地产商都知道，一旦降价就是兵败如山倒。所以，在过去几年的调研中，邹涛发现很多发展商宁愿自己的楼盘被法院拍卖，不到万不得已也不愿意降价。在低迷时期，开发商一般会采取送装修出售、通过饥饿式销售（明明还有很多没卖完却说只有几套了，明明要降价却不断提高销售价格给买房者造成不但没跌我还在涨的误区）、明升暗优惠（比如某某时期内交多少钱抵多少的优惠诱惑购房者交定金）、自买自卖（找一些关联单位的熟人成交等方式套取银行的贷款回笼资金）、重复抵押贷款、封盘过冬（干脆不卖了）、拆东墙补西墙（一个月只要高价卖出1-2套就有流动资金了）等各种措施、方式及营销手段来应对。
二是指市场上大量的手中持有2套以上投资房产待价而沽的投资与投机方业主（主要指二手房）。买房不要想当然，更要研究卖房者的心理。大量手中有多套房产的投资与投机客醒目的那批应该已经在2009年12月30日前行情好的时候以及利用房产优惠政策结束前出货完毕。还有一批没出货的或是2009年高位接盘的、判断失误的投机投资客又分两种情况：一种是买入后长期看好的，根本不会短期抛出的，而且也擅于运用房产进行理财和资金运 作（资金已通过银行套出，具体如何操作会在今后的文章中分析）；另一种是反应比较迟钝没来得及出逃的，还在四处找钱撑着，预计支撑至少6-12个月左右，一般来说，银行要在其连续3-6个月不还贷时才会收楼，启动司法程序，把断供楼由法院查封产权后进行拍卖抵债。这个时间、程序在12个月左右，大家可通过银行内部人员或留意媒体的法院拍卖公告情况就可知道详情---有多少投机者顶不住了。
作为购房者，了解了市场上的两个卖方的心理和现状是买房必须要做的基本功。
3、买方的态度与现状：观望与持币待购。
买房一定要知己知彼，方能百战百胜，如果只站在自己的角度去想当然，怎么会不陷入误区被耽误呢？进入2010年3月，官方统计数据显示房市基本上是价微涨而成交量大幅下降，说明买方中大部分人在观望。邹涛想提醒大家要清醒，这里的买方并不是指单纯的自住购房者，在邹涛的走访调查中发现，中国房地产市场上的买方主要包括以下4个方面的购买主体：
一是在努力攒钱的首次普通自住购房者（邹涛抽样统计调查约占50%）：在无数70后的买房需求还没被消化的现状下，大批80后已进入而立之年，迈入30岁成家立业的门槛。最要命的是，每一个骂高房价骂得最凶的人，也恰恰是最需要房子也是买房最积极的人，这批人只要一有机会，就会从骂高房价者成为积极入市的买房者，而在邹涛的调查中，几乎百分之百的人在买了房子后，首先想到得是希望自己买的房子涨，几乎没有哪怕是一个人希望自己买的房子大跌的。
二、改善型的自住购房者（约占15%左右）：这部分人已经完成了原始积累，有一定的经济基础，有一套小房子，结婚或家庭成员增加后需要买大点的、或者环境好点的改善居住条件的这个群体。
二是手中有闲钱的有经济头脑、准备投资买房保值的购房者（约占10%左右）：包括洗黑钱的、洗灰色收入的。这批人买房子一般是付全款，买了就放在那，没有任何资金压力。在深圳邹涛就调查到有的房子买了10年都没人住也不租也不卖就空在那。
三是专业的投资购房者（约占8%左右）：包括个人和一些有资金的单位、机构、组织等。这个群体资金雄厚，一般都是付全款购买资产，注重长期回报，而且擅长资产经营管理运作，都是专业经营操作，有时也会高抛低吸。当然，出现这类个人和机构投资房产的最主要根源还是中国的投资渠道太少，钱没地方投。
四是专业的投机购房者（约占17%左右）：短期转手买空卖空的这批人（这批人主要是用银行的钱在玩），这个群体只纯粹做高抛低吸。这几年中国房地产市场上甚至有一批辞职不上班专门炒房投机的人，仅在深圳市这个群体就达1万人以上：其中有退休人员、政府职能工作人员利用工作之便、公司白领、家庭主妇、银行职员、小私企业主、房产中介员工等）。
4、市场不可预知的综合因素：比如发生第二次经济危机肯定会大跌。不过邹涛从国家处理2008、2009年的经济危机情况分析可能性不大。
二、2010年什么时候是最合适的买房时机？2010年如何再次抓住象2008年12月那样的最佳的最优惠的买房机会？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：根据你自身的7个方面的实际情况进行评估。2010年的基本买房理念是：有跌就买，涨绝不去追高。市场是变化的。在理解了房地产市场的4大购买主体后，我们就不能简单以2007年、2008年那些以前的经验来分析，要结合你个人自己的家庭成员情况、月收入年收入情况、工作性质情况、现有资金情况、楼盘情况、买房性质、你的抗风险分析情况等6个方面来进行一一评估，然后再根据当地的楼市现状来进行操作，选择最适合你自己的买入时机。一般来说，如果你关注的那个楼盘有优惠折扣或某套二手房价格有松动可以议价时，就是你可以讨价还价入场的时间与机会了。当然，具体个案可在邹涛官方QQ群中安排时间有针对性的解答。
三、2010年买房能不能保值抵抗通货膨胀？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：肯定能。2010年的CPI上涨已是不争的事实，只是上多少的问题。当然具体到各个地方的情况会有所区别，需要做专业的、具体的个案分析。比如有的经过爆炒的楼盘，如果你是最后一个击鼓传花的傻乎乎的接盘的人，就只会套死你还何谈保值？！
四、2010年到底能不能买房？要不要再等到2011年或2012年？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：当然能买。特别是对于首次自住购房者来说。只要自己资金条件允许，在房价调整的时候就是最好的买房时候。当然，这里一定要注意：尽量多用银行的贷款，首付越少越好，供楼时间越长越好（可以有效降低你的风险）。有人说等大跌再买，其实这是一个伪命题。试想：假设房价大跌，这个市场上的4大购房主体参与者中的大量投资经验丰富、信息敏锐的投资投机者汹涌入市，房价是不是又会被推高？！到那时，如果你是自住购房需求的人岂不是又比别人慢半拍最后还是买个高位？！
当然，邹涛反复强调自住需求者2010年买房一定要密切关注市场变化，因为首次自住购房者有一个最大的优势就是：国家是给政策鼓励支持你购房的，你不象别的投机购房者，还要有差价才能赚钱的压力。因此在这里邹涛想特别告诉所有首次自住购房的朋友一个最简单的标准：在这个弱肉强食的社会里，事实上你跑赢投机购房者你就赢了。
所以，在别人面对楼市出现优惠促销手段且大部分人还在担忧犹豫的时候你要毫不犹豫地出手，因为等大家都不犹豫了，价格又上去了，你已经慢了半拍。楼市有没有泡沫？如果有人买就没有，没有一个人买就有，如此简单的真理你应该明白。如果有人说中国楼市会大涨会暴跌，邹涛告诉你那个人只是在呈口舌意淫过过嘴瘾而已切不可当真，顺势而为才是正道。邹涛认为，如果说2008年是一个自住购房者的买房好时段的话，那么2009年是一个对所有4大主体者的买房税费最优惠的一年，而2010年是国家鼓励首次自住购房者购买中小户型的政策优惠年，如有的地方90平米以下契税降为1%足以说明，记住：国家鼓励的要参与，国家限制的不要自作聪明去“赌”自己的血汗钱，最后买单的是你自己。
五、2010年会不会出台物业税？物业税是否能让房价暴跌？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：不会。不要妖魔化物业税。对普通住宅在1-2年之内不可能出台。即使要出台也只会先出台针对商业地产或别墅豪宅。几年后物业税若出台后只会增加购房者的成本。国家征收税的目的是对资源进行调控分配。目前物业税更多的层面只是在心理上影响部分投机者，让他们恐慌，但改变不了通货膨胀、人民币贬值等让资产膨胀的深层次核心问题。
六、2010年中国老百姓买房如何才能不会像2007年那样被高位套牢？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：中国人人性的弱点是：总是喜欢羊群效应、跟风。但最后往往真理铁定只掌握在少部分手中。因此你一定要在别人恐惧的时候不妨贪婪。在大部分人（特别是周围身边的人）都在观望和恐慌害怕不敢买时，而且楼盘也有优惠折扣时，可以考虑根据自己的实际资金状况买入了，在身边的人都在议论房子开始买房时倒是可考虑卖房了。
七、2010年中国老百姓怎么避免买到让人烦心的垃圾房、泡沫房？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：略。限于篇幅具体会抽时间写在下一篇邹涛房产理财实战系列文章《邹涛：中国老百姓如何避免买到垃圾房、泡沫房》一文中详细分析。
八、2010年中国老百姓如何才能用未来的眼光看现在，买到5类含金量高的房子？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：略。限于篇幅具体会抽时间写在下一篇邹涛房产理财实战系列文章《邹涛：中国老百姓值得购买的5类含金量高的房子》一文中详细分析。
九、2010年国家还会不会出台调控房价措施？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：不会单独再出。因为一切都在国家的掌控之中。前面已经说过，事实上中南海在房地产问题上其实一直是投鼠忌器的，因为现在房地产的问题是一管就死，一放就乱。相反，如果本次调控导致中国楼市受影响一管就死，超出国家决策层的（只想稳定房价的目的）预期，反而到最后还会出台优惠政策（如对银行的信贷政策打招呼放松、出台购房入户政策等）。这就是中国的“房地产政治经济学”。
十、2010年是买房好还是买股票好？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：滚动操作，房产股票按5：5的比列配置资产。2010年的股市和楼市都有结构性的机会。用股票赚的钱买房子，用房子来获取长期受益，跑赢通胀。但2010年的经济形势情况比较复杂，股票不可能再有2009年那样年前买入持有到年底就可以赚钱的机会，而是要波段操作，有30%以上的利润见好就收。千万不要有太高的期望，千万不能贪，贪字最后得个贫。要跑赢CPI，防止资产贬值，就要滚动操作、波段操纵，价值与技术投机相结合的“邹涛式投资法”，2010年投资理财一定要做大象身上的一只蚊子，吸一口就走，具体请参考《邹涛式投资法：你在休息，钱在工作》。当然具体操作技巧、运作用活资金手段需根据个案解答分析制订方案，做到有备而战。
十一、2010年是买商铺好还是买普通住宅好？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：依然是普通住宅。普通住宅是针对大众群体的刚性需求。商铺是特定人群的需求，首付高，一旦租不出去，投资风险就很大，资金就变成死的了。当然，如果该商铺有8个点以上的年收益且能租出去（如投资50万一年租金有4万元以上的收入），你可以考虑选择。
十二、2010年买房投资还有机会吗？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：有。邹涛跟踪十年中国楼市发现，中国楼市是个政策市，只适合波段操作。在周期性的政策影响中涨跌起落，孕育着相应阶段的获利机会。20年前的1990年10万块钱买的房子如果你到2010年即使涨到100万元你还没卖的其实是亏损的（原因是资金积压没有用活，20年前的10万元至少值今天的500万元）。
十三、2010年如何深度研究理解中国房地产政策背后蕴含的深层次变革而带来的对市场上房价的最终影响？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：量在变，但质没变。房地产的定位依然是中国的重要的而且是支柱性的产业，这个定位决定了其本质的根基动不了。2007年的调控是从税费和金融政策上控制。2009年的房地产调控是从加大供应、信贷政策、住房结构调整（如大力鼓励90平以下中低价位、中小户型）来着手的。
邹涛分析，不出3年，各地大量90平以下中低价位、中小户型会“房满为患”，而豪宅、复式稀有大户型和别墅等随着市场上的稀有和有钱人的增多而“洛阳纸贵”，当然，短期这类房产因疯狂涨后会跌一下。
十四、未来国家的房地产政策会怎样？未来3年房价趋势会怎样走？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：稳为主，稳步“钱”进。有（环境好配套资源丰富的稀有的房子依然会）涨有（被高炒过的、炒预期炒利好出尽的会调整）跌一下。国家把房地产定位为重要的支柱产业的政策未来3年内不会有根本的改变。在中南海对房价“维稳”的核心决策指导思想下，未来3年中国房价不会有根本性的大起大落。但会有邹涛在上面第十三条中说的一些改善或新情况会出现，即政府的归政府（有一批人一两年后有机会住上保障房或廉租房），市场的归市场（商品房有需求该涨的还是涨）。此外，根据国家对户籍政策的开放程度，一些放开户籍制度的城市房价会继续涨；而深圳、上海这类成功进行产业调整的城市随着高层次高收入注重生活品质人才的增多和城市定位的日益清晰明确，将是高档房产的天堂；北京这类全国人民甚至全世界人民都向往都在提着钱去买希望在那安家的首都房价依然会居高继续，没有最高只有更高；而所有的省会城市的房价在对外合作与市场经济日渐深入人心的情况下依然会稳步“钱”进。。。。。
十五、未来中国房价会象日本一样暴跌崩盘吗？
邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：相信中南海的智慧。不会崩盘。房价崩盘会影响社会稳定，动摇执政者的政权和地位，所以会不惜一切行政的、金融的等社会主义特色“专政”工具“维稳”。国家把房地产定位为支柱产业的政策未来3年内不会改变，这就决定了中国房价不会崩盘。而中国与日本等国家最大区别是，任何经济学理论在中国有点“水土不服”的意味。因为中国有强大无比的专政工具，中国有中国特色的“中国式政治经济学”、“中国式房地产经济学”，你一定要结合这两个“学说”和各类环境变化来综合分析真实的市场，看清形势。
邹涛一直想告诉大家，要遵循事物的发展规律，一定要用发展的眼光来看问题，要用未来的眼光来看现在。
自1998年国家决定实行住房改革商品房化以来，邹涛走访了全国数以万计的购房者、卖房者、反复研究国家政策，长期在第一线痛心的调研和实战经验告诉大家，这么多年了，在这样的一个时代，发牢骚，抱怨和在网上骂人已经毫无意义，更不会有人可怜你会给你房子住（当然你愿意等机会在廉租房内浪费时间上网骂人除外)。因为房价和市场规律不会因为你每天在网上发帖子和在生活中骂人就会跌下去；更也不会因为你一个人不买就会跌，你不买这个市场上的其他3大主体的大批人会去买，你觉得房价高承受不起但在投资和投机者以及有钱人的眼里他们不会觉得高承受得起，因为这个社会上80％的财富掌握在20％的人手中，当某一机会有50％的以上的利润时，足以使人去犯罪和疯狂。
你手上的现实，你唯一要做的就是：顺势而为。你永远也不要天真幼稚到环境会来适应你，你去主动适应环境是在这个弱肉强食的社会里唯一的生存好的希望—--理念决定结局，格局决定命运，不谋全局者，不足谋一域。未来的日子里，中国房地产会不会“崩盘”不重要，中国楼市是不是真的“狼来了”也不重要，因为那是国家领导人操心的事。而你，现在唯一最重要也最需要做的是学会如何拨开中国房价表面的层层涨跌迷雾，顺势而为，根据自己的实际经济现状与“狼”共舞，好好分享中国经济与房地产发展成果！