揭开开发商急急忙忙办理过户登记的神秘面纱


揭开开发商急急忙忙办理过户登记的神秘面纱
----浅谈如何认定合同当事人恶意串通
北京 秦根才律师
在笔者代理的业主郭某诉河南XX房地产开发有限公司的商品房预售合同纠纷一案的庭审活动中,我方认为被告与第三人签订的商品房买卖合同是被告和第三人恶意串通损害原告等业主合法权益及国家税收利益,以合法形式掩盖非法目的的无效合同。理由是:
1、被告没有在约定时间按照合同约定向原告交付商品房,与原告确实存在商品房交付纠纷,依法应付违约责任
1)、原告提交的与被告签订的商品房买卖合同可以证明:(1)被告应当在2006年8月31日前,将具备经五大主体验收条件并符合合同约定的商品房交付使用,(2)交付商品房的建筑面积应为33.58平方米;(3)出卖人逾期交房的违约责任;出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。
2)、原告举证的被告宣传资料3份及委托出租协议可以证明:预售的商品房所在步行街含有连接1幢和三幢,2幢和3幢商铺的4条人行天桥,1600平方米中心广场 使消费者人潮纵横相接 有效引导购物人流… … 33平方米以上黄金旺铺;商铺投资年回报率8%--20%,三年返祖21%(6、7、8%)稳妥收益;统一规划,统一布局,统一业态,统一经营。并且,原告等内街商铺业主也正是看到宣传广告的这些明示事项才愿意掏那样的高价,订立商品房买卖合同的。
根据《商品房销售普管理办法》第十五条、《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条第二款的规定,商品房预售人如房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。视同商品房买卖合同中约定的内容。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
3)、原告举证的武房权证木字第00006243号《房屋所有权证》可以证明被告交付给原告的商品房建筑面积只有31.21平方米,另外,至今被告没有向原告等业主提供含有设计单位等五大主体竣工验收合格的证据,没有交付含有4条人行天桥等设施,还没有对原告返还后一年半房租,实际经营过程中也没有做到:统一规划,统一布局,统一业态,统一经营。原告也没有取得宣传资料明示的高额回报率,因此,被告武陟分公司或被告应当承担违约责任。根据我国《公司法》第十四条的规定可知,分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。所以被告依法应当对原告等业主承当违约责任。
2、第三人应当知道其购买的相关房屋是有争议的房屋
原告方出庭证人的出庭证言可以证明,原告等业主在与被告就商品房交付纠纷协商不顺利的情况下,先后几次在内街商铺卷砸门上用漆刷写“此房有纠纷”、“此房纠纷”“有纠纷”“纠纷大”“不卖房”等标语,尽管被告武陟分公司指派人员涂抹,但未涂完,仍然能看出“此房有纠纷”“有纠纷”“不卖”等。
原告提供的纠纷明示照片6张可以证明3幢楼北山墙上及当时数十家商铺门在起诉拍照时还显示有:此房有纠纷”、“此房纠纷”“有纠纷”“纠纷大”“不卖房”等漆写标语,即使第三人在被告让人涂抹一部分后,从涂抹痕迹和未涂抹的明示标语也还能看到纠纷意思。因此在2008年12月---2010年3月到过鸿城世纪广场内街商铺的人都应当知道,内街商铺有纠纷。
依照惯例即使一般购房者也会在决定购买前到现场考察,更何况第三人是浙江一个投资有限公司的法定代表人,作为全国知名的浙商的投资房地产的专职投资公司的法定代表人,更应该到现场或指派人员到现场考察,更应该知道房地产投资的风险及防范,更应该知道我国《城市房地产管理法》第38条第五项“权属有争议的房屋,不得转让。”的规定。对于本案争议房屋即使想购买,被告和第三人都应该申请登记部门启动必要的公告程序。
3、第三人及被告没有申请启动必要的公告程序,急急忙忙办结产权转移登记
被告是与原告等业主商品房交付纠纷的当事人,第三人是应当知道有权属有争议房地产的购买方,应当十分清楚,其买卖争议房屋的风险,都应该依法申请启动登记公告程序。可是根据原告提交《武陟县房屋所有权登记发证档案》可以证明:1、第三人2009年3月26日申请登记,当天实地勘验(至少168(间)=94+74 ),当天初审合格,当天复审,当天准予登记,当天登记结束,第二天领取《房屋所有权证》。没有经过必要的公告程序,急急忙忙办结产权转移登记。这不能不使人想到被告与第三人不申请公告的目的只是想在原告等业主不知晓的情况下,完成交易的所有程序,让原告无法依法异议干预,顺利达到被告逃避违约债务的目的。因为他们很清楚物权登记可以对抗第三人,但忘记了这里的物权登记本身必须合法。
3、被告以明显不合理的低价转让争议房屋给第三人:
根据原告提供的原告的商品房买卖合同及案卷号7891《武陟县房屋所有权登记发证档案》及可知原告是2006年3月18日以89995元买得被告3幢121号商铺一套;被告是2009年3月19日以150万元将和原告同一位置,同层结构相同、面积相同,总计94套商铺卖给第三人的,其均价为15957.45元。即使是同期,原告购买价是89995元,是第三人购买价均价的5.64倍。更何况原告买房和被告买房时间相差三年。期间正是房价急速上升时期 。
......

4、被告与第三人其实并不需要办理产权转移登记
1)根据原告提供的《武陟县房屋所有权登记发证档案》可以证明,第三人没有向登记部门提供相关商品房的契税证、票据和房屋竣工验收证明。契税证和票据是证明产权实际合法转移的重要证据之一。根据我国《商品房销售管理办法》第四十条的规定可知,我国不允许房地产开发企业将未组织竣工验收的商品房擅自交付使用的,更不应该允许办理产权转移登记。庭审中第三人也未向法庭提交其向被告实际交付房款,实际买卖相关商品房的确实、充分证据。
最使人不可理解的是,相关房屋其实其所有人是同一的。无非就是被告武陟分公司是原来的形式所有人,第三人是真正实际的所有人。要不然原告提供的案卷号7887《武陟县房屋所有权登记发证档案》中,被告交销作废的与原告同一幢房屋的所有权证附记栏怎么会有“XX、XX以前期证”的记载。
5、争议房屋产权其实并没有转移
首先,被告及第三人并没有向法庭提供第三人按照合同约定实际向被告支付房款的确实、充分的证据。
其次,剩余房屋管理权其实都由被告行使
商业街办事处和鸿城小区物业办事处告示照片6照,4张公告显示,......

这充分证明相关商品房的实际管理人仍是被告。
总之,第三人应当知道其购买的相关房屋是有争议的房屋,第三人及被告为防止原告依法干预,不申请启动必要的公告程序,急急忙忙办结产权转移登记被告以明显不合理的低价转让争议房屋给第三人,被告没有向第三人实际转移相关房屋的产权,其实也不需要产权转移。然而在这种情况下,被告仍然和第三人签订了商品房买卖合同,将协商补偿给原告及原告将要签订正式合同书购买的商品房以低于原告将近6倍的极低价格卖给第三人。其实就是为了以商品房买卖合同的合法形式掩盖其隐匿被告财产,逃避对原告等业主的违约责任引起的合同之债的非法目的。第三人应当知道他和被告的合同行为会损害纠纷相对人即原告等业主及国家的税收利益,而积极参与并配合,这和明知一样构成恶意,构成恶意串通。被告与原告等业主多次协商,尤其是委派代表给了明确具体的要约,但让原告等业主长期地等候通知,迟迟不予签订正式协议,最后在极短的时间内与第三人签订合同并办理产权转移登记,这充分说明:被告当初就没有打算和原告等业主解决纠纷的诚意,意在争取时间,与第三人恶意串通。
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                    秦根才律师    2010-8-16