中国楼市：与居住无关

据国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是惊人。

截止2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为1185.45万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米；上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米；广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米；深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米。

6540万套空置房源对已经不能承受社会舆论之重的楼市而言，不是压死骆驼的最后一根稻草，更像是一种对历年楼市调控政策的一种示威。相对于可满足两亿余人居住的天量而言，更重要的是厘清空置房源的归属问题。

倘若该类空置房源当前的所有人是开发商，那便可以做出这样一个推论，市场存在巨量的现实供应量，传统的因供求关系导致房价高企的市场基础并不成立。在监管部门严格打击捂盘惜售的现实背景下，此类现象不仅将肩负巨大的政策风险，也不符合资本逐利的市场天性，因而开发商囤积居奇的可能性相对较小。

那么只有唯一的可能，空置房源的产权归属为个体自然人，即已经买房的购房者。对此又可以根据相应的需求划分为三类人群：第一类为满足刚性需求的首次置业者；第二类为满足改善性需求的换房置业者；第三类为投资性购房者。相比而言，从解决居住的紧迫性及居住成本而言，第一类人群的可能性相对较小。第二类人群考虑到换房区域生活配套跟进速度及居住的便利性，推迟入住的可能性较大，因此在所有空置房源中应该占有一定的比例，假设这个比例为所有空置房源的五成，那么，另外五成则只能是投资性，而且从投资回报的角度而言具有这样的市场可能性。

投资住房的收益主要由两部分构成：租赁收益和增值收益。从公布的空置房源集中的案例中可以发现一个现象，多位于配套相对不成熟的新城区，无论是城市公交系统还是区域的生活便利性设施，这也直接导致此类房源不仅租赁价格水平不高，且出租率相对较低。然而在楼市持续向上的良好市场预期下，物业增值的幅度不仅越来越大，周期也越来越短，因而也造成投资客宁愿放弃租赁收益而坚决持有物业坐等升值出手的市场困局，尤其在当期国内投资渠道相对较窄的现实行情下。