http://house.inhe.net 2010年08月06日 银河房产网

全经联河北分盟常委、名誉主席,申先企划公司投资人 庞建国

石家庄广播电台房产频道主持人 江南

庞建国：石家庄目前的发展有一些不平衡，这些不平衡就像刚才郭主任讲的，东西有点长、南北有点短，而且东西大通道已经建成了，南北的没有建成，这是目前省会城市的一个状况。说起石家庄市的成长速度是比较快的，也比较新兴的，这个城市的发展有四个阶段。

第一，是抗日战争以前。石家庄的一个跨越是日本鬼子进入石家庄，因为西部有煤矿，他们要掠夺我们的资源。也是通往山西阳泉的一个通道，有战略意义，所以在这儿建路，铁路发展比较快。

第二，解放以后。这一段走得比较平稳和缓慢，我们可以说没有什么大的气色，也没有什么大的变化，发展比较快的是第三个阶段。

 第三，省会搬来以后，这个阶段我们石家庄发展比较快，包括改革开放以后，实际上我们现在等于是第四个阶段。

第四，是三年大变样开始，石家庄跨入了高速路，迎来了现代化的发展状况。

石家庄地区，火车站向南迁，对石家庄向南部发展起到了非常重要的作用，石家庄跟每一个北方城市的发展状况基本上都是一样的，北方城市发展的一个特点，是这个城市在逐渐的向北扩展，南部忽略了，这是一个“季风”的现象，我们认为城市向南部发展是污染比较严重的，所以向南发展速度比较慢。像北京、天津、太原这样的城市都可以体现出来，这是北方城市的发展特点。

 现在的滹沱新区使我们发展又有一个新的进展，这样我们新客站在这个时候的规划促进石家庄向南部发展的一个平衡状态。不然这个城市向北发展的过快了，但是向南发展比较缓慢。

这回我们可以看出来，目前交通状况我们有两条向北出路的公路，一个是中华大街、一个是建设大街。中华大街最终修到现在可能叫“北三环”实际上是一个“京昆高速”的线路，很靠北。中华大街修到这条线上去，这是向北的一个大通道就打通了。

还有一个是建设大街，建设大街向北过去叫“正定大街”，是107国道。107国道的南出口在汇通路，因为现在胜利大街不通，路过石家庄最繁华的地段，所以不让走了，要走平安大街或建设大街。汇通路在这次的火车站南迁的过程中是一个受益最好的地区，因为这个地区过去都是一些小工厂，所以拆迁起来也比较方便，这样有一些企业在这里进行开发，我觉得将来受益性很大。

还有一个是我们向南的一个大通道——红旗大街已经跨过了连接线，目前红旗大街向南的通道有一个最新的规划叫“动漫城”，打算在元氏的边界靠着南三环这个地方要有2000亩地（一期的）规划，这是向南的主要通道。

郭省：规划和邢台连接起来。

庞建国：这样的话107现在不是唯一的向南的通道，另外还有一条通道是我们值得关注的是“货场大街”现在通到南位村顶住了，还要向南发展，是双向六车道的。因为现在都不走，所以不太熟悉，这个地方我以前专门调研过，南边是药博园，现在正在火车站新客站的东南方向紧挨着，这个地方我们过去有一些石家庄的药业集团的仓库和批发站在这个地方，所以这个地方起名叫“药博园”。而且现在大的规划正在做，管委会的权利也越来越大，而且“药博园”规划的土地全部转为了商业土地。你想想这个区域的发展是比较快的。

另外，横向的通道正好有两条：一个是南二环，是东西大通道；还有一个槐安路。这样新客站所在的位置交通状况是非常好的，所以我们再把高铁引入进来，把城铁引进来，这个城市叫“交通枢纽”，绝对不是很简单的“四通八达”来形容的，简直就是石家庄交通的一个“生命线”了。

北京的“西客站”大家都知道，它在建设的过程中，由于动作太快所以在前期很多工作当中是缺乏的，规划不到位。它建在了两个城区的中间，南出口在丰台区，北出口在宣武区，造成了新客站的发展受到的局限。而且地铁并没有通西客站去，想坐地铁走很远的路，你在火车站还雇不上出租车，所以北京的西客站等于是一个“死地”到那儿就傻眼！虽然城际特快已经很快了，但是还是不想坐，因为到那儿要走很远的路。

所以我们这次新客站的规划非常的全面，地铁到了这个地方也是入地了。从火车上下来可以不用出站就可以直接上地铁，你想想将来石家庄城市的交通发展是非常非常好的。

所以，周边的项目升值的情况应该是翻倍的升值。

目前有很多人不太注重这个地方，原因是什么？原因是还没有动工，大家看不出好来。 但是我告诉大家，我前几天去了一趟西部，西部正好就是给这个火车站做的配套项目，原来有一个铁路，从南货场这儿转到西边，然后从西边转到“石太铁路”上，所以这条铁路在槐安路上目前还是没有跨越工程，就是没有立交桥。但是这条铁路在中山路还有北边的新华路都是有立交桥的。为什么唯独在槐安路没有建立交桥，我去了以后看到了，因为这一次给火车站做的配套工程的铁路是高架的，已经在初期铺轨了，你想一想这个工程如果做完之后，我们石家庄的新客站立即就会开工，就是配套工程正在搞，所以我觉得我们新客站的这个地方，随着新客站的开工周边的土地和项目的升值是翻倍的。

（以下有删节）

江南：大家刚才说了很多，其实对我也很有启发，包括对在座的每个人都很有启发。其实对商圈的概念有清醒提炼了，新火车站商圈就是一个像刚才诸位说的是一个区域性、周转性、高流动性的商圈，这样一个商圈的形成还有前景是怎么样的？我想这个问题应该说并不是特别难说，它的形成和发展的前景刚才大家多多少少提到了一些，我特别想问的是商圈发展前景同时也对市内的核心区和周边的楼市有没有什么推动性的作用？我想让大家结合着住宅和商业分别分析一下。第一，发展前景的展望；第二，对于核心区和周边楼市的推动作用，对于住宅是什么样的？对于商业是什么样的？从李会长先说吧。

郭省：我觉得火车站周边应该是一个繁荣的地区，如果我是投资者，我第一位先投入商业，而且是传统商业。像快速消费、居住等等。我同意李会长的观点，这个地方绝对不是居住的最好区域，火车站环境不行，虽然繁荣、商业经济发达，但是绝对不适合居住，如果居住的话会离这儿稍微远一点，因为它的环境不行，包括绿化率、水系等等。但是也有发展前景，比如说阿里卡迪亚在那儿卖得挺好，开着小饭馆、小旅馆也在周围买房子，所以第一位是商业、商务发达，第二是住宅发达。 我不同意火车站是西南区的说法，我认为火车站西边和南边有大量的高档住宅，在这块也可能出现部分高档社区，比如说小区改造，这样一来，原来住宅小区特别不发达，像“哑铃型”一样，如果出现高档社区以后会连接起来，整个从槐安路以南，南二环一带出现高档的社区。我的意思是平民化的、繁荣的这样一个社区，高级智能、低碳的楼房建筑全是不一样，这样的话总部会来的多一点，我觉得投资的话应该这样投资。

庞建国：这个地区我们应该做一个分析，分析一下人流，人流可以达成一个叫“信息流”，人最集中的地方信息是最多的。香港就是信息流最发达的地区，所以说全世界的顶尖公司都到香港设立分部。石家庄“新火车站”的建立最适合哪些单位和个人到哪里呢？我认为第一是贸易公司；第二是营销公司；第三是广告公司、还有快递公司和信息公司。这些单位最适合在人员流动比较广泛的地区。比如说贸易公司很多人会跑市场，出门就会有非常发达的交通，这样办事效率会非常高，在石家庄这样火车站周边比较适合这样的公司进来，但是总部肯定不适合在这儿，可是反过来说，这个地方的交通是每一个公司都是看中的地方，石家庄越来越发达，连系东、西、南、北的大通道都在火车站前后左右，还有一个更关键的是“地铁”。将来地铁会四通八达，这个地区将来的发展的方向是非常好的。 像石家庄目前的交通状况比北京要强很多，但是随着的发展地铁的运用是越来越高了，还有我们目前在改造的道路，比如说中华大街，这回是双向八车道，原来是双向六车道，现在加了一车道，因为把中间的花坛去掉了，所以你想想这个交通会越来越好。我们办公需要效率，我们很多人办公不是在网上办公，现在很多人比较喜欢用网络，但是唯一的是贸易公司、营销公司需要人员的流动。

江南：应该说火车站周边商业也是存在着一定的规律性的。周总您刚才听大家说了这么多之后，您觉得在这方面您自己是怎么考虑的？

庞建国：石家庄火车站建好以后，全国各个城市的人都会来参观，因为地下的概念全国都没有，铁路进入地下是全国唯一的。

郭省：我觉得过几年以后，怀特、火车站等等都是商圈。

江南：包括火车站的设施、配套和规划都最先进的，至少会保证百年不会落后。

庞建国：有钱买一、二层的商铺，连着的商铺，钱少的话买小型公寓。

江南：您是准备开个茶楼，开个快餐馆、咖啡馆。

庞建国：再有钱就买块地。

 江南：买地估计是很难的。

郭省：我估计住宅方面今年是五千左右，三年以后到八千。

 庞建国：我觉得像公寓这一类的，不管户型大小，我觉得现在应该是五千左右，一开工可能就八千了，盖好了得一万以上。

江南：高总听了特高兴，新客站盖好了以后还是……？

庞建国：新客站盖好了以后。

周毅：我认为新客站建起以后住宅得翻倍，现在的商业也得翻倍，不是翻一、两倍的了，得翻三倍。住宅也得在八千左右。

江南：如果精装呢？

周毅：那就将近一万左右。

江南：高总我想问一下您的房子现在卖多少钱？

高小天：我们设定是这样一个走势，不知道能否实现。现在刚开工，报价是五千左右，打万折是四千七八左右，收尾在六千三上下的价位。

江南：您觉得新客站建成以后呢？会不会达到庞总说的那个价位？

高小天：这个东西不太好，我举一个例子，石家庄挨着人民市场特别近的金领公寓（音）以前卖的时候是卖两千多，后来还是这个价位，这需要后期经营的，尤其是物业，这是维持它后期升值保值的一个重要因素。如果租不上价，就能租五百块钱，隔壁能租一千五百，这就有差别。

曾辉：我是比较乐观的，好的地段的优势商业一定在五万左右，我指的是“新火车站”投入使用以后，因为进入成长期以后一定是高速增长的，公寓这块应该是八千到一万，不会低于八千。期房阶段也是这样的，因为现在我们的一个项目也是小户型公寓产品，因此已经在卖了，从三千六拉升到五千三大概用了不到五个月的时间，极受追捧。但是，我们最终的标定价格基本上也就是在六千到六千五之间，不会再往上冒了，领先半步是可以的，领先一步是不行的。但是，火车站周边一定会出现万元以上的中、高端的好盘，这是我的判断。

 江南：就不说两年了，我们希望三年、四年的时候再拿来看一看，记录在案。今天应该说非常的愉快，跟各位在这儿畅谈“新客站”，而且我觉得大家都非常主动的把“新客站”做了一个深度的剖析，而且也是能够给大家指引一套比较明亮的道路，知道以后如何投资、如何来建设产品。我觉得每个人都有收获，再次非常感谢大家，也希望大家以后多多参与地产沙龙，谢谢大家！再见！