4月25日和5月14日，北京保利西山林语三期项目先后两次共获得301套地下车库和1240套住宅的预售证，但官司方数据显示，至今未有成交记录。一位行业人士向记者说，西山林语三期项目就是“捂盘”或“惜售”的典型例子。

知名房企旗下楼盘多月未现成交记录，到底是难以定价“主动惜售”，还是楼市受冷后无人问津？

近日，当《每日经济新闻》记者来到北京保利西山林语三期项目现场时，却被售楼中心前台的保利地产工作人员告知，项目还未开盘，但北京市房地产交易管理网上的信息显示，该项目已分别于4月25日与5月14日获得了两批房源的预售证，且分别于当日开盘了。

实地探访 记者发现多重疑点

北京市房地产交易管理网上的信息显示，4月25日，保利西山林语三期获得301套地下车库与222套住宅的预售证，已于当日开盘；5月14日，该楼盘再次获得1018套住宅预售证，当日开盘。两次下来，共获得301套地下车库和1240套住宅的预售证。但该网上的数据显示，至今未有成交记录。

然而6月26日，当记者以客户身份来到位于北京海淀区西北旺镇冷泉村西山林语项目售楼中心时，现场一片冷清：门外只有一位穿着制服的保安；走进售楼中心，偌大的屋内，只有前台坐着一位男性工作人员，以及里屋传出的两位女性闲谈的声音。

得知是来看房的，这位销售人员说：“目前三期还没有开盘，不过年底前会开盘，具体时间还未定。现在只有二期剩下的11套别墅还在销售。”

但在接受《每日经济新闻》记者采访时，保利地产北京媒介部负责人对此指出，这位销售人员不知道实情。因为西山林语前二期开盘时都举行了盛大的开盘仪式，三期开盘时没举行此仪式，所以可能误解没有开盘。实际上已分别于4月25日与5月14日如期开盘。且在6月中下旬，有一位客户已为此项目12号楼的一套房交了订金，但后来鉴于观望情绪，目前该客户还没有与公司签订购房合同，所以在北京市房地产交易管理网上没有成交记录。

在采访中，该负责人认为，目前没有客户需求，所以导致销售不畅。

但6月26日记者以购房者身份在其售楼中心做登记时却发现，近段时间以来已有6、7位登记者，怎么会没有购房需求呢？

“后来公司销售人员对这些登记客户进行了销售追踪，但基本上是两种情况：一种是选择观望，另一种就是放弃购买。”这位负责人对此继续解释道，可能当初申请预售证时的定价有点高了，主要原因在于前面二期的销售均价就不低，该项目三期与前两期的配套一样，如果定价偏低，前面两期已入住的客户会有意见。

而当记者以购房者身份向工作人员索要一份西山林语三期的户型图与楼盘说明书时候，这位负责人表示：只有二期的户型图，因为三期的户型图和楼盘情况与二期类似，所以三期就直接用去年项目二期销售时付印的户型图与楼盘说明书了。

6月30日记者再次拨打该楼盘售楼热线时，手机号码却显示为空号。对此，上述负责人又将“空号事件”归因于北京电信操作上的失误。

公司否认捂盘惜售

一位行业人士向《每日经济新闻》记者说，西山林语三期项目就是“捂盘”或“惜售”的典型例子。

他解释道，新政调控的不断深入和调控周期的延长，市场成交量暴跌，比如分别于2008年与2009年上市的西山林语一、二期项目都曾创造过当日推出，当日销售完毕的销售奇迹，但三期项目可能因为前期登记的客户比较少，且推货量达到1240套的大容量下，开发商对新政和后市判断不明朗的情况下，被迫“捂盘”或“惜售”，用此来拉长客户储备周期，以增加客户需求储量，并在考察市场反应的基础上确定售价。

对此，保利地产北京媒介部负责人却并不赞同。他说，时下北京实行一房一价策略，西山林语三期项目每套房的定价已在北京市房地产交易管理网上按规定公示，不存在重新确定定价的必要。

不过，不论保利的情况是否属于捂盘，4月以来的楼市新政，基于对前景判断及公司具体情况的不同，在销售过程中，房企们的行为开始分化。据记者了解，一些房企开始降价销售，另一些房企则主动捂盘，以图楼市反弹；或被动捂盘，延长客户储备周期及进一步静观市场反应。