北京商住两用楼店面：危机重重
文 / 梁培俊
购买店面经商或收租是中国人的传统观念。上海人早有投资物业，坐收租金而少作其他实业和贸易投资的思想；广州人喜买店面，有“一铺养三代”的说法，而在北京创业的浙江人买店面作为投资升值，也有“有店面不怕无工资收入”的习惯。
其实，浙江人在北京许多精明的投资者在改革开放初期，在房地产刚刚崛起的时候，就认真思考与盘算着在好地段，购买商住楼店面所产生的升值空间，盘算着投资回报率，随之商住楼店面风光一时，成为人们关心的热点。
北京商住楼店面常见有三种格局：一是裙楼式店面。即楼下一、二层做店面，用以经商的裙体，楼上建造数座普通的多层住宅楼；二是沿街楼房店面。尤其是早期旧城改造项目，其楼下一层为店面，楼上2-5层作住宅；三是把临街房间、柴火间、绿地改为店面，后面隔墙做房间住人，两侧是店面等等。
商住楼店面的风光可追溯到上世纪80年代初期，当时我国国民经济刚从计划经济的禁锢下，向市场经济转轨，租房开店经商成了社会热点。这时，在朝阳区的太阳宫、南岛商厦两个市场：一个是专卖吃的农副产品市场，一个是专卖衣服之类的商品商场。记得，那时我国有位经济学家参观北京这两个市场后形象地说过：浙江人吃在太阳宫农贸市场、穿在南岛大厦，说明了当时这两个地方经济发展的红火。
其实，那时经商仅限于占道为市。在朝阳、丰台、海淀等居民区的过道上，由于党的经济政策放宽，京郊农民、外来经商者把大量海产品、农副产品运到这里进行交易。这些经营者需要饮食起居，存放产品与工具，于是就向市场周边居民租房子安身。出租房子的居民开始富起来了，有的干脆把整个民房腾出，自己再到其他地方租便宜房住下以获更多租金。
上世纪80年代后期，北京东站占道为市的经商形式不能适应市场发展的需要，就在北京市政府要为居民解决住房难问题之时，在建海新村建起北京市第一座裙楼式农贸市场，楼下1-2层，使用面积4.6万平方米的空间做交易场所，楼上则建造16座7层楼房为居民住宅。当时北京工商局为了筹集建房资金，明示凡要购买场内一个12平方米开间店面使用权的要2.5万元；凡要购买一个6平方米摊位、使用期5年的要3000元。购买者十分踊跃。
之后，在太阳宫农贸市场门口，靠三环路一侧，又建了AB两座10层横楼，楼下一层做店面，价格飚升了，每开间20平方米，价格10万元，每平方米5000元，是当时建海新村商品房价格的5倍多。太阳宫农贸市场在当时号称“全国最大的室内市场”，曾红极一时，生意十分兴隆，凡在这里经营的生意人收入颇丰。
上世纪90年代前三年，北京市裙楼店面、旧城区店面建设十分火热，大街小巷随处可见。在“以路带房”、“路房并举”政策的鼓励下，商住店面大量出现。这些商住楼店面，无论是出售或是出租的价格都非常吸引人。像一级地段的北京东站一带每平方米出售价高达24000-30000元，租金每平方米高达1000元；即使是三保、大洋路等小型农贸市场，其开间店面每平方米出售价达到7000元，租金每平方米可达50-70元。在这股热潮席卷下，许多机关、学校、单位、医院，也都急忙把临街房间、柴火间、教室、绿地，改造或搭建成店面出租经营，可谓“无街不店面，人人皆经商”。店面热，热得火爆。据有关部门的统计，当时北京这样的商住楼店面的建筑面积不少于60万平方米。
近些年，随着北京房地产业的蓬勃发展，作为住宅小区与城市市容配套的大型裙楼店面不断增加，像苍霞小区，住宅底层几乎全是店面，近年新拓宽的福飞路，其两侧也都是店面，而一些以大型市场为主体的商贸店面，商贸大街更是层出不穷。其中最典型的则是亚运村步行街、方庄步行街及望京步行街。其三大街占据地域面积相当于1/10朝阳区。据有关报道，望京步行街还被炒出“亚洲最大室内步行街”之称，大大超过当年“朝阳农贸市场是全国最大室内农贸市场”之美誉，前景不错。
商住楼店面的大量建设，有利于地区商业圈的形成与发展。根据北京城市建设总体规划“高起点、高标准、高质量”的要求，北京市中心区经过二十多年的改造与建设，目前已初步形成了以金融、办公、旅游、娱乐、接待中心，时代广场至南门兜商贸、文化中心，东街口传统商业中心及以王府井商贸步行街中心的城市诸多中心格局。仅以北京站地域的商贸繁荣带来说，当时（90年代初）号称中国最大室内市场的太阳宫农贸市场，现在已被以批发贸易为主的区域性大型市场，像小西天小商品批发市场、虹桥水产品批发市场、新发地水果批发市场所代替；现在竣工或还在建设中的很多市场难以比拟，真是后浪赶前浪，越来越繁荣。
有利于增加开发者的经济效益。店面开发比商品住宅房开发，经济效益起码高数倍（不过这风险也大，一旦售不出也成问题）。北京这种店面裙楼为主体的开发形式在北京十分时髦。其特征是采取架空，借天不借地的手法，建造数座或十多座多层或高层，楼下一、二、三层为裙楼式的大型建筑体。有人把它比喻为房地产开发的“经济高效化”。
据有关报道，某小区，上个世纪80年代初建造时，规划总占地面积39870平方米，建成后总建筑面积达159552平方米，创造了最高效率的土地利用率，同以常规设计的较高土地利用率的新村住宅小区比较，可节约土地150亩。所以当时该地区行政长官在交流旧城改造经验时曾自豪地告诉人们：这片旧棚屋区改造不花国家一分钱，还大有收益。此后，这种大体量建筑不但大街有，偏僻地段也有，连郊县也有大量的这种“楼房长城”。
孰是主体，定位不清。商住楼大量竞相建造，给人口仅有500多万人，居民收入还不十分富裕，同时旅游资源又不十分丰富的北京市，带来不容乐观的竞争格局。目前北京市已形成以国贸为中心的商业圈，和以王府井的商业圈，以及家乐福、沃尔玛、京客隆等几个大型超市为主的商业群，商贸经济可谓一片火热。
从有关部门获得的数字显示，北京几条步行街总共商用面积近600多万平方米，再加上百荣商贸城、方庄美食街、国贸商贸圈腹心地带的商业面积保守估计为500万平方米，外加通州新华街与望京两个大商贸区，整个北京市区商业面积保守数据在1000万平方米左右，北京市民的消费水平再高，也显得后劲不足。而北京几条步行街与国贸商业圈相比较，究竟谁应经营高中档为主产品，打出北京第一的名牌，这又是另一个非常具体的问题，都需要商家在市场竞争中不断整合。
设施欠缺，生态环境不平衡。据环保部门调查反映，高密度、大面积的商住楼大量出现，必然占用绿地、靠近楼距、减低层高，使楼群采光、通风、日照、排污、防火，及停车、供水、供电、绿化等等成问题，大体量建筑绿化差，热岛效应更是强烈，影响首都城市的发展。如：裙楼式大面积农贸市场的弊病，多是市场原有顶部设有的排气、采光的天窗被堵死，通气仅靠前后两个通道对流，每到夏天进场购物，鱼、肉、菜、人气等各种味道混杂十分难闻；隔音差，噪音震耳；而且满身是汗，不利贸易繁荣和消费者身体健康。如用大型排气设施，成本高，又会使气味扩散污染裙楼顶的居民户。又如，北京的诸多裙楼开间或违章搭盖作为店面出售或出租，仅仅是一个空间，没有下水道及公厕管道设施，住人后上厕所又不方便，多数采用便盆装粪便后，往街边下水道倾倒，严重影响环境卫生。
思考及建议 :
政府应加强对商住楼店面建设的规划与引导。城市与住宅地区建设不是处处皆店面，才能体现其经济繁荣，应按经济学的城市经济圈原理，针对北京地域国民经济发展情况及居民生活水平，科学地规划城市商贸店面的布局，加强对土地监控与管理，优化土地配置，全面盘活土地资源；同时，尽快建立房地产监测系统，避免大量商住楼建设闲置带来的社会经济与环境的不利影响。政府应建立一套及时、完整、公开反映商住楼的信息网络系统，使开发商与置业投资者及时了解、分析、预测走势及采取措施。
开发商对商住楼店面建设切勿盲目。店面价格高，有利可图；店面风险大，人气不足，即变“闲置楼”。据不完全统计，北京目前商住楼店面空置量已日趋上升，若加上已经出售给私人作为投资，或售出又没有租用的空置房，以及正在在建的房。因此，在很多住宅小区底层和道路两侧，倘若认真观察，皆可见到大量封闭的铝合金卷帘门上贴着“店面招租”广告；有的住宅小区，有的大楼，一溜店面几十间，几乎都没有人气，这不仅造成经济损失，也影响了城市及住宅小区面貌。
应注意生态环境问题。商住楼店面一个大缺点，就是住户与楼下裙体门面经营店家的油烟、排气、噪音、绿化、热岛效应等诸多纠纷问题。随着人们居住环境生态意识的增强，这种纠纷越来越多，已占物业管理投诉问题的68%。如在2009年4月，鉴于物业环境纠纷，北京市人大已出台了《北京市环境保护条例》，其中规定，居民区内不得新建、改建污染环境的饮食、服务及其他项目；已建成项目污染物超标排放，或者不符合功能要求的，应当限期治理或者关闭。但是，一个地区裙楼店面，必然要经营饮食、娱乐等行业，才能出租出去。重庆籍老板梁培贵开的酒楼租用的是某住宅小区裙楼店面1500多平方米，购置60多张餐桌，装修18个包箱，再加上其他费用，共投入1300多万元，开业还不到一个月即因污气污染居住环境被责令停业，造成不必要损失。这些问题都应引起开发商、投资者及政府有关部门的高度重视。（2010年07月04日 23：00）