深圳二手房律师：
深圳二手房审判之混乱江湖升级版
——深圳中院、罗湖法院、深圳仲裁委惊现同案、同院（委）、同庭、不同判现象
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣
前言：
深圳土地资源稀缺，二手房交易量数倍于一手房，房价波动下，纠纷此起彼伏，而当事人却不知深圳二手房审判之乱相远超乎人们想象，二手房官司最大的风险已不再是案件本身，而是裁判官的自由裁量权！
自2007年以来，本律师通过网络、媒体一直呼吁深圳尽快统一裁决标准，重塑司法权威，遗憾的是除了2009年网传一份胎死腹中的《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及其说明》外，深圳中院并未出台任何文件。
近日，本律师又见到深圳中级人民法院、深圳市罗湖区人民法院、深圳仲裁委对同样案件不同裁决的裁判书，真是太离谱了，现曝光如下：
一、深圳市中级人民法院同案不同判案例
案例一：（2008）深中法民五终字第945号案
确认共有房屋一方签名，买卖合同对签约人有效，因另一产权人不同意导致合同无法履行的，由签约人直接向买方承担违约责任。
基本案情：
涉案房屋属夫妻共有，但产权登记在丈夫一人名下，2007年5月妻与买方签订《房地产买卖居间合同》，成交价135万，收取买方定金10万元，后以丈夫不同意出售为由拒绝履行合同，买方遂向深圳市南山区法院提起诉讼，要求两业主承担违约责任，深圳南山法院一审认为合同有效，判决签约人妻子双倍返还买方定金共计20万元。妻不服上诉至深圳中院，2008年3月25日深圳中院（2008）深中法民五终字第945号判决：驳回上诉，维持原判。
案例二：（2010）深中法民五终字第388号案
确认共有房屋一方签名，另一产权人不同意的情况下，房屋买卖合同无效，签约人及共有人均无需承担违约责任。
基本案情：
涉案房屋属夫妻共有，2009年6月丈夫与买方签订《二手房买卖合同》，成交价65万，收取买方定金2万元，双方在合同备注条款中约定“卖方已经另一产权人同意，认定此价成交该物业，双方确认，签约人代签此合约有效，签约人承诺（另一共有人）于2009年6月30人前补签所有文件”，后因房价暴涨，丈夫以其妻不同意为由拒绝履行合同，买方遂向宝安法院提起诉讼，请求两业主支付违约金并返回定金，宝安法院一审确认合同无效，判决两业主均无需承担违约责任，买方不服上诉至深圳中院，2010年6月21日深圳中院（2010）深中法民五终字第388号判决：驳回上诉，维持原判。
二、深圳市罗湖区人民法院同案不同判案例
案例一：（2009）深罗法民三初字第1301号案
确认一方违约应按合同约定全额支付守约方20%的违约金。
基本案情：
2009年3月买卖双方签订《房地产买卖合同》，成交价41万，合同约定违约金为成交价的20%，后业主毁约不卖，买方向罗湖区法院提起诉讼，要求其支付违约金8.2万元并返回定金1万元。罗湖区法院经审理认为：“……按照合同约定，如被告违约，原告除有权解除合同外，并可选择要求被告支付涉案房地产总价款20%的违约金承担违约责任，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持……”2009年8月4日罗湖法院（2009）深罗法民三初字第1301号判决：业主支付买方违约金8.2万元并返还买方定金1万元。
案例二：（2009）深罗法民三初字第2167号案
确认20%的违约金过高，一方违约应支付守约方与定金同等数额的违约金。
基本案情：
2009年6月买卖双方签订《房地产买卖合同》，成交价64.5万元，合同约定违约金为成交价的20%，后业主毁约不卖，买方向罗湖区法院提起诉讼，要求其支付违约金12.9万元并返回定金2万元，罗湖区法院经审理认为：“……因此被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权要求被告返还其已经支付的定金，并要求被告支付违约金。但合同约定的违约金为房产实际成交价的20%，违约金约定的数额过高，且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，因此从公平原则出发，本院依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金2万元……”2010年1月20日（2009）深罗法民三初字第2167号判决：业主支付买方违约金2万元，中介返还托管的买方定金2万元，驳回买方其他诉讼请求。
三、深圳仲裁委同案不同判案例
首次仲裁：（2008）深仲裁字第558号
确认卖方已将房屋交付买方装修居住使用多年，合同主要义务已经履行完毕后便丧失了依据解约定金解约的权利
二次仲裁：（2010）深仲裁字第266号
确认合同中只要有解约定金条款，卖方随时可以解除合同！
基本案情：
2005年10月业主将房屋卖予买方，成交价100.5万，中介提供的合同版本中有解约定金条款（任何一方违约需承担定金罚则，唯另一方不可强迫其继续履行或要求其他赔偿），签约后买方支付了2万元定金，监管了首期款，并取得了余款的银行按揭承诺函，后因房屋多次被业主债权人查封，导致交易无法进行（房屋已于同年12月交付买方装修使用至今）。
2007年房价暴涨至近300万，业主向深圳仲裁委提起仲裁要求解除合同，买方提起反仲裁，要求继续履行合同。因作为共同被申请人的中介已倒闭，业主方选定了一名仲裁员，买方未能选定，2008年7月21日深圳仲裁委（2008）深仲裁字第558号首次裁决：驳回业主的仲裁请求，裁决业主继续履行合同，业主补偿买方律师费2万元并承担全部仲裁费。
裁决后业主向深圳中级法院申请撤销，深圳中院未经仔细阅卷，以买方隐瞒已监管的首期款被退回的证据为由撤销裁决指令深圳仲裁委重新裁决，深圳仲裁委二次庭审查明深圳中院据以撤销的证据其实在首次裁决时已经递交并经质证，在证据完全相同的情况下，仍然于2010年5月10日（2010）深仲裁字第266号二次裁决：解除双方的买卖合同，买方返还业主涉案房屋！
后记：
作为房地产律师，我们不但要有专业的知识和丰富的经验，更要有为大众为社会负责的社会责任感，面对深圳如此混乱的二手房审判乱相，每一位房地产律师都不应予以漠视！
感谢南方都市报记者左娟为本律师提供了一个媒体呼吁平台，将本律师的呼声传播到整个深圳！
期待深圳市中级法院能够尽快出台统一规定，减少判决书相互打架的现象，重塑司法权威！
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