在“博鳌21世纪房地产论坛第10届年会”上，主持人提问我们台上嘉宾“到底是城市竞争力强造成了房价高，还是房价高提升城市竞争力变强？”

        关于这两个观点均不能一概而论，大多数的情况是城市竞争力强，带来了房价高。而某种意义上，高房价是城市竞争力的附产品，附产品未必是好，也未必是坏，要看城市的发展定位。“北京”、“上海”、“深圳”、“香港”毕竟是少数，我在北京、上海、深圳都生活超过了4年以上，在这些城市都有置业，较有体会。北京、上海、深圳这样的金融中心已经完成了产业升级和结构调整了城市，高房价其实是城市竞争力的一种表现——至少绝大部分情况下如此。

        高房价的城市需要提供大量的城市公共产品给到居民。这些公共产品不仅仅需要满足普通的居民的基本生活需求，更要满足城市所承载的物质、精神等社会功能的大量需求。因此高房价造成了城市聚居大量人口，财富效应高度集中，同时人的投资意识和投资能力也较高。

        城市基础设施的投入都是巨大的。例如上海，这几年过江隧道修了很多条，地铁也修了很多条，这些设施本身都是不赚钱的，如果想靠卖地铁票收回成本是不太可能的，连资金和利息都不够的。那么上海市为什么投这么多？投入的“出口”是什么？基础公共设施的投资后，由于对投入后相关土地和房价的价值有个预期，政府可以靠卖地收回基础设施的投入。某种意义来说，房价高并不见得是社会不公平的体现，某种意义上买房的人给没有买房屋的人，或者是乘坐地铁的人提供了公共福利补贴，而全世界各个城市几乎都是这样的发展模式。我们常常说生活越过越好，其实就是城市化发展提高了我们的生活质量。

        买房者承担了比实际居住需求高得多的房价，而他们在城市购买的房屋住同样的面积却比住农村贵几倍，高房价的购买者就是为各种各样的基础设施买单。还是举例上海的浦东机场建设，财力从哪里来？地方政府的融资模式我们都很清楚，所有的融资抵押都是未来土地出让的收益。政府将融资的资金投入到城市基础设施，未来的价值被预支，但却促进了城市竞争力的提升及城市的发展。

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        后话：从今天来看，本论经济结构的调整势必会让政府原先靠卖地促进城市竞争力、推进城市化进程的模式发生转变。目前，绝大部分城市的房价已被控制住，其中也有回调的。但由于这一城市化发展模式的“历史成功经验”，决定了本次调整面临极大挑战，调控之后的路，任重而道远！