楼市的制度变革涉及税收制度、用地制度、保障房建设制度、房屋建筑保证制度和政府考核制度，目的是实现在城市化进程中的房地产资源节约使用和合理分配、保证在城镇的所有工作者住有所居和房价收入比在合理区间的长期稳定。在出台顺序上应先易后难，分步到位，既有效消除一线及热点城市房价泡沫的累积发展，又保证市场、金融和经济稳定。
一、       税收制度改革
   税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多，但效果很差，应当全面清理简化，集中于重新分配土地增值收益，挤出投机投资需求，优先保证住房的基本消费功能。
   首先，打击和抑制投机投资需求可以迅速给市场降温，使房地产资源优先满足民众的基本消费需要。而房产投机投资的唯一目的是炒作转卖获利，因此所得类税收作用直接、效果显著，而且很难转嫁，应是房地产税收制度改革的首选。
具体可以采取措施是：
1、修订土地增值税关于开发企业扣除项目的规定。现行条列中扣除项目繁多，计算复杂，时滞性强，可操作性差，使土地增值税多年来的征收具有很大弹性和任意性，既破坏了税制的严肃性，也是造成开发商圈地囤地的重要原因。因此，应当大大减少和简化扣除，恢复土地增值税的本来含义。直接对开发商取得土地与出售房产时的土地增值额征税。这样就可以从根本上改变房地产开发投资行业的暴利性质。
2、停止执行1999年财政税务部门对个人转让房地产的土地增值税暂免征收的通知，对个人转让非自住房恢复征收土地增值税，执行土地增值税现行四级累进税率（即从最低30％到最高60％）。对非短期投机即持有房地产一年以上的投资人允许按年通货膨胀率调减增值额。
3、废止2006年关于不能提供原购房成本可按房屋交易额1％-3％征收个人所有税的变通规定，出售非自住房一律按照现行税制的财产所得征收20％个人所得税，以堵塞逃税漏洞。以上两项制度改变，可在交易环节将非居民自住房的土地增值收入主体部分收归社会再分配。重新确立房屋的自住消费功能，大大地压缩房屋转让的盈利空间，出台之后就可全面封杀房产投机炒作，有效抑制房产投资需求，促进那些靠投机投资需求推动的一线及热点城市房价迅速降温。
4、为保证抑制投机投资需求落到实处，应坚决取缔房屋交易中盛行的阴阳合同。税收部门应根据市场交易的真实价格按月或按季公布和调整房屋交易指导价，为杜绝不以真实价格签约避税，应在受理过户时对签约房价予以临时公示，并允许其他买家以高于此签约价的任何价格成交，迫使全部房屋转让以真实交易价格签约。
5、全面和大幅降低房屋交易营业税和契税等流转税。这类税收在供求关系失衡时极易全额转嫁给购房者，而且不利于普通市民因各种不同需求转让房屋，互通有无、改善福利、实现双赢，大幅降低交易流转税可以在挤压投机和投资需求后，促进房屋消费市场的活跃，促进与房屋交易相关的中介服务业的发展。
   其次，是调节改善性需求。改善性住房需求是人们随收入水平提高的自然要求，应当受到保护。但是，为了防止脱离社会发展水平的超前住房消费，挤占基本住房需要，在住房保有环节也要通过差别性的税收，引导和调节合理的住房消费，并进一步挤压投机与投资性占用住房资源的空间。
二、用地制度改革
   现行城镇用地是由地方政府垄断拆迁城镇国有土地或强行征收农村集体土地，这样做不是政府补偿不足不公造成各类冲突事件，就是被迁者漫天要价，形成另一种形式的分配不公。这种单一的垄断收地办法已经造成日益严重的社会问题和法律问题，很难继续走下去了。因此，应打破垄断，实行政府征收与市场转让双轨制。允许国有或集体土地使用权人按城市规划条件，自行申请改变原土地用途，并按市场价格相应缴纳土地增值税和所得税。由于土地增值税和所得税同样抽取了土地增值的大头，地方政府的财政收入一样可以得到保障，但却给了产权或使用权人选择权，遵循了市场规则，改变了地方土地财政为税收财政，校正了地方政府的职能。
    用地制度改革的另一方向就是要解决在当地工作多年的农民工的异地落户问题。即农民工能够携带其农村宅基地指标在当地落户。农民工及其家属的市民化是城市化的核心问题。我国现有农村建设用地主要是宅基地2亿多亩，即约15万平方公里（见国土资源部撰写的《2007年国土资源年鉴》），远超我国现有城镇建成区面积3.63万平方公里，解决我国全部城市化用地绰绰有余。因此，盘活进城农民工的宅基地是在保护18亿亩耕地的同时，走活城镇化全局的关健棋子。中央应出台统一的政策，为接纳稳定工作的农民工所在城镇相应划拨建设用地指标，使用人城镇有动力和财力积极安置农民工落户。
三、保障房制度改革
    现在住房问题上民怨最大之处就在于普通工薪阶层基本住房需求缺乏保障。同时，有工作无居所、无法落户也是城镇化即农民工同工同权的最大障碍。因此，全面启动长期滞后和多少变味的保障房建设，对推动城市化进程、促进经济稳定高速增长，保障社会公平稳定具有根本性意义。
    真正做好保障房建设，不能仅靠行政命令，不能采取运动方式，而要做好制度设计，全面解决动力机制、资金来源、规划建设和持续运行等系统建设。
   保障房建设的核心是解决劳动者有其居的问题。因此，保障房应排到全部住宅建设的首位。应当明确，保障房建设是户籍制度分步改革的一个核心组成部分。其建设规模应与常住人口中的无房户挂钩。中央应据此相应审批建设用地指标和建设资金补贴。其目标是逐步满足本地户籍人口以及在当地工作满一定年限的外来人口包括农民工的基本住房需要。按照这个需要，今后保障房大体可能要占全部住房的三分之一、新建住宅的二分之一以上。只要以保障房解决了工作者有所居的问题，那么，新毕业大学生和其他城镇新增人员的稳定，劳工最低工资水平的上升，劳动时间的缩短，新生代农民工在城镇的融入和下一代劳工素质的提高、代际贫困转移的打破，乃至城市服务业的发展，就都有了市场和社会基础。可以说，是否将本地就业的外来人口纳入保障范围，是测度真假保障房制度的试金石。保障房以及相应的市政配套建设也将是整个城市化过程中推动经济发展的重要引擎。
   保障房建设要扮演房地产投资半壁江山的作用，必须有相应的立法、机构和资金保证。应制订“基本住宅保障法”或“保障性住房促进法”，用法律形式保证保障房建设的外部条件、组织机构和资金安排。各城市应与土地储备中心并列，设立保障性住房发展中心，并给与住房保障中心以土地和资金支持。国家要对保障性住房给予税收和金融扶持，允许其发行住房信托基金和债券，指导和组建住房建设合作社。保障性住房要进行社会招标、市场化运作，鼓励设计单位、开发商、建筑企业竞标建造。有法律，有机构，有土地，有资金，保障性住房才能真正发展起来。
    最后，保障性住房必须名副其实，切忌变形走样成为变相福利房、特权房。因此，要通过立法和规章严格限制保障房的建设标准。保障房应全部是小户型，人均居住面积必须控制在显著低于社会人均面积以下。保障性住房应以公租房、廉租房为主，经济适用房设计和质量未必要差，但要大大降低和严格限制每户面积，而且不得转变为普通商品房。保障房的使用人经济条件变化，应退出保障房，确保保障房的独立封闭运行。现行的各类性质不清的限价房、单位福利房应全面禁止。各单位兴修保障房应受到鼓励，但必须按照保障房的统一面积等标准和要求运行和管理。非保障性质的干部调动变动用房、引进各类人才用房等一律不得借用保障房渠道，而由需要用房的机关单位在商品房市场购买。这样确保各种渠道的保障房都真正面向中低收入阶层。
四、房屋建筑保证制度改革
    我们已经指出，拉动国民经济相关部门增长、影响就业的支柱产业是建筑业而非房地产投资行业。但我国建筑业长期处于产业末端，不受重视。特别是一般房屋和住宅建筑质量差、耗能高、寿命短，普通房屋的有效使用年限仅为国外的二分之一到三分之一。因此，要根本改变没有几个人的房地产投资开发企业赚大钱，而真正搞建设的建筑大军家底薄、待遇低、人员流动、工程层层转包、质量保证能力弱的局面。国家应从法律法规、税收金融等各方面向建筑业倾斜，使房地产投资开发行业的相当部分利润向建筑业转移，让建筑行业养得起稳定和有素质的队伍，具有百年工程的安全保障能力。应运用经济杠杆，促进和推动节能环保型住宅的建设，和国际接轨，建立设计建筑企业对工程质量的终生负责制。
   城市建设如狗熊掰棒子式的大拆大建是造成资源严重浪费、住宅净增量不足的重要原因。因此，应立法规定城市规划的制订和修改、已建住宅的大面积拆除，应经过同级人民代表大会的审查、批准。拆除未到建筑生命周期的房屋，应首先追究由此造成损失浪费的相关部门、人员或设计建筑单位的法律责任和经济责任，避免长期重复目前很多地方大拆大建、建了又拆，资源浪费消耗型的造城运动。
五、政府考核制度改革
   在我国目前的行政管理体制下，住房制度的改革要达到目标，必须纳入政府考核体系。这里关键的是两个指标。一是劳动者有其居。各城镇政府必须制订规划，保证所有在本地稳定就业的劳动者住有所居。世界各国的移民政策都是允许有几年稳定合法工作的外国人依法申请国籍。我们的城镇既需要外地人口来本地工作就业，又拒不给自己城镇需要的就业者落户，是完全说不过去的。作为今天中国产业工人的主体，竟然长期不能在工作城镇入住入户，也和我们作为社会主义国家的性质完全不相容。因此，在给定期限内，分步实施保证稳定就业工作者有其居，应当是对各城镇政府政绩考核的主要指标之一。这样，也有利于遏制地方政府和任期制的官员在城市建设中脱离常住人口的实际需要，去搞只是为少数人服务的形象工程和政绩工程。
   实现就业者有其居的最大障碍就是担心大城市更加膨胀。我们这里不想纠缠于重点发展大城市群还是中小城镇的争论。因为如果真想发展中小城镇，那就政府带头，政策诱导，让众多党政军机关、大量事业单位、各种公司总部和新的重大投资，主动向中小城市和卫星城镇转移，这样就业和居住人口自然相应分散。最糟糕的是叶公好龙之辈，自己守在大城市，又乐见各种资源向大城市倾斜，却以发展中小城镇为高调，反对为大城市和自己服务的外来就业人员安居。这种南辕北辙，是我们一定要防止和纠正的。
   另一个重要的指标是房价收入比。如果我们今天已经不可能让绝大部分中国人回到计划经济下的福利房时代，普通商品房的价格就必然关系民生特别是日益壮大的城市中产阶级的切身利益。所谓抓好保障房，就可以放任商品房价的议论断不可取。因此，房价收入比，特别是城镇上班族主要居住区的房价收入比也应成为考核城镇政府的主要指标之一。现在各地方政府之所以维稳第一、GDP增长挂帅，是和我们的政绩考核体制密切相关的。因此，国家统计部门要象发布GDP指标一样，定期发布各地房价收入比和就业人口住宅保障比指标。这种考核和相应的社会舆论监督不仅可以督促城镇政府必须真正把民生问题放进自己的主要议事日程，而且对于推动城市建设的合理规划、城市群和卫星城镇的合理布局、建设用地中住宅用地的合理比例，都会产生积极作用。
   上述制度变革和建设，当然可以讨论和有多种路径。我们的研究旨在说明，许多国家的成功实践也已证实，在城市化过程中合理分配房地产资源、满足人们的基本和改善性住房需求，保证与收入对应的房价长期合理稳定，是完全可以做到的。现在的问题，就是面对太多包括政府自己的既得利益的羁绊，如何真正为大多数民众的利益下决心和决断。