公租房：政府的下个楼市建设重点

 

公租房：政府的下个楼市建设重点

2010年06月09日 21:47中国产经新闻报

本报记者 魏珍妮报道

“租有所居”本是“居者有其屋”的应有之义。

面对楼市的持续“高烧”，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入群体的住房困难，已成为北京、上海、深圳等高房价城市的应对之举。

公租房有别于保障性住房

2010年6月7日，上海公布《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》规定，上海公租房主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员，符合“在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米”等4项条件的对象。

就在同一天，重庆公布公租房选址原则，计划今年年底建成20万平方米公租房，于2010年底完成建设主城区公租房1000万平方米。另有报道称，目前北京市计划拿出50%以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房，深圳也计划今年出台住房保障制度。

“上海曾在我国住房制度改革的进程中多次成为表率，比如：首开先河地推出住房公积金、廉租住房、旧区改造配套商品房等。但愿此次的公共租赁住房政策，亦能成为全国楷模。”安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

实际上，早在2009年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中就提出“积极发展公共租赁住房”。公共租赁住房作为一种全新的政策性住房，最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确，操作透明，适于建立退出机制。

公租房与已经运行的保障性住房有本质的区别，北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文对《中国产经新闻》记者解释道，经济适用房或限价房的房主拥有房屋产权；公租房的产权则完全是政府或公共机关所有。

与廉租房的不同在于，廉租房是面向城市最低生活保障标准以下且住房困难的住户，是政府以租金补贴或实物配租的方式提供的保障性住房；公租房则是为解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。

“公租房将成为楼市稳定器。”重庆市国土房管局副局长孙力日前表示，政策性投资的公租房增加了住房供应类型，有利于调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，也间接地抑制房价的过快上涨。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时表示，公租房制度丰富了保障性住房体系的层次建设，从以售为主向租售结合过渡，从强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障。

打破“重买轻租”

“政府关注‘夹心层’住房问题是得民生的好事，不过，这是一个过程，不可能一下子解决所有人口的住房问题。”周毕文表示，目前，“重买轻租”的住房保障体系，与1998年住房体制改革有密切关系。

1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示，“重买轻租”的住房保障体系，是房改政策的延续或者说是强化。市场化的发展方向使房地产行业的供给能力和效率得到了显著提高，但由于相关政策的不足和滞后，保障性住房供应不足等问题开始显现。

“除了政策因素外，还有一个重要原因就是国人的观念还不能在短时间内得以逆转。国人好面子，看重房屋产权，如果保障房没有产权，则很多民众还会在虚荣心驱使下投身购房大军。”吴其伦表示。

朱文沓补充说道，住房租赁市场没有发展起来，不能完全归因于房改。房改之前，中国虽然有“重生产、轻生活”的原因导致人们普遍住房困难，但更大的原因是旧的低租金、实物分配的福利住房制度。

“在这种住房制度下，都是公家出钱建房，然后低租金租给职工居住。由于收上来的租金不够住房的日常维护费用，导致不仅建房是一个包袱，建完以后还要背包袱。这种低租金的住房租赁制度必须改革。如果住房制度不改革，我们目前的住房状况还不知道差到什么程度。”朱文沓如是说。

因此，朱文沓提醒道，我们也需要注意，发展公租房的前提是坚持住房消费的市场化方向，需要大力规范和支持住房租赁市场的发展。市场为主，计划为辅，公共租赁住房只是对住房租赁市场的“补位”，而非“夺位”。

理想终将照进现实来。

因为理想和现实的差距并不遥远。各地公共租赁住房建设风头正劲。

在欧美等住房体系完善的国家，租赁住房的比重通常达到30%以上，在住房体系中发挥着重要作用。以人口密度极高的日本东京市为例，持有住房的人仅占4成，剩下的60%均为租民。

“发展和规范住房租赁市场，是解决住房问题的一个重要和有效的方式。中国建公共租赁住房是必要的，但与1998年房改前的公房制度是完全不一样的。”安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一是公共租赁住房也会是适度的，不会像过去那样“全覆盖”。

北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时也提道，国外社会保障型住房也只解决少部分中下阶层人群的住房问题。基于我国的基本国情和国力，我们不能给群众一个普遍希望，政府解决60%群体的住房问题不现实，只能解决5%-10%的最低收入、新就业群体的住房问题。

“二是过去是把公房和单位捆绑在一起的，有权有钱单位的职工有住房，无权无钱单位的职工没有住房。现在的公共租赁住房更为开放，是面向全社会的。”朱文沓接着表示，三是过去的公房都是单位承建，现在是政府主导，社会可以参与，公共租赁住房的租金可以说是准市场的，在政策扶持下应当可以做到良性循环，并非像过去的公房那样完全是“倒贴”。

“政府通过贷款支持、税收优惠鼓励房地产开发商开发专门用于出租的住房。”上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦在接受《中国产经新闻》记者采访时也提议道，政府还给以通过税费、贷款等政策，鼓励有条件的企业将自用厂房改建成公共租赁房，鼓励企业利用自有土地建设公共租赁房。

周毕文分析认为，公租房规划可以采取“大分散、小集中”的方式，选址在交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域，避免形成遥远地区的贫民窟。这样既提高土地使用效率，又避免减少交通拥堵，降低上班出行的成本。

吴其伦还提出两点建议，他认为，可由政府牵头，鼓励民间资本投身公租房的开发、建设与投放；鼓励房产中介机构将重点转到公共租赁房源的采集与投放上，政府对于这些中介企业可采取减免税费、资金补贴等方式予以支持。

“公共租赁住房的建设主体，可以是政府委托的大房地产公司，由房地产公司建设，建成后只准租不许售，房地产公司获得出租利润，政府可给予适当补贴；也可以是成立专门的公司管理公共租赁住房，类似于基本居民住房管理有限公司。政府投资，这个专门的公司负责选点、聘请专门的物业公司等。”周毕文补充说道。

除了公共租赁住房的建设主体需要考虑外，合理公平、公正地确定租住资格，是避免开宝马住经济适用房类似“尴尬”发生的关键之一。

朱文沓表示，若以居住证和纳税证明结合不失为一个办法。比如，先明确在北京有着一定期限的居住证申请获得时间，同时连续纳税达到某个标准。

周毕文认为，这个证明如果由社会机构来验证，可能成本会比较高。如果由单位考察、申请公共租赁住房会更经济和方便。因为单位可以通过工资表、人事用表等清晰掌握员工的实际经济状况。

“准入如此，公共租赁房的退出机制也应该严格执行。”朱文沓说，随着个人事业的发展，今天只能暂时过渡于公共租赁房的人士，未必将来买不起商品房。因而，公共租赁房与房改之前的公房应有着本质的区别，后者多少带有终身福利配给性质，而前者则是过渡性的公共产品。公共租赁房的管理应该保持动态，而不是简单的一租了事，当然这对于管理者是个挑战。

周毕文也同意此观点，他说道，因此，应该健全和完善住房体系，形成租住并举的格局，从而形成层次分明的房屋供应结构，使不同经济收入的群体都有可选择的房屋供应。

不过，吴其伦表示，前面的道路还很漫长。补缺租赁市场这一短板，最大的难题是要解决民众对房屋所有权的观念问题，要引导百姓形成理性的房屋消费观。