|
上海市統計局5月17日發佈的最新
統計數據顯示，2010年前4月，上
海房地產開發投資額達550.99億元，
比去年同期增長31.4%，全市商品
住宅銷售面積為582.55萬平方米，
同比下跌29%。
|
上海市房地產經濟學會高級經濟師顧海波認為，現在房價問題成為誘使一切社會問題的根源，接下的房市調控才是政策發力的開始，未來將有更多亮點可以拭目以待。
上海發展研究基金會秘書長喬依德在接受採訪時說，現在的中央政府在觀察調控樓市政策效果，具體效果要有一定的觀察時間，但同時考慮我國外部環境因素的複雜性，現在歐洲一些國家出現主權債務危機，具體危機影響如何，尤其是對實體經濟的影響程度，另外，歐洲的一些國家出現危機，是否還有別的國家還會出現危機，具體對我國的外貿出口影響程度有多大？假如一旦影響嚴重的話，樓市調控當局也不能一下子把樓市完全打壓下去的，畢竟還要考慮到我國的經濟增長和社會就業等方面的整體問題。如果所有問題都來的話，調控當局可能會把樓市打壓低一些。從最近鋼材等地產原材料價格的下降趨勢看，對樓市價格上漲助力影響不大，他判斷說，短時間內決策者不會再有更為嚴厲的打壓房市政策出台。處在樓市重壓調控下的房企和購房人，對此出現一些反應也屬正常，更多的一些房企選擇放緩新盤上市時間，購房人持幣觀望，等待購買房市的合適時機。對於樓市調控目標的判斷，他表示說，現在房市中的房企和購房人處於政策的僵持階段，假如短時間達到樓市交易量和價格雙降的調控目標，難度比較大。從經濟學上的供求關係說，假如需求長期趨小的話，價格也自然會出現下調的鬆動。但現在的房市，只是出現交易量的萎縮，然而房市價格卻未必出現大幅鬆動下降的趨勢。
世界著名華人經濟學家、美國德克薩斯A&M大學經濟系終身教授、上海財經大學經濟學院院長田國強認為，近年房價上升過快，更嚴重的是中國房地產市場還有許多深層次的矛盾和問題沒有得到根本解決，造成了較嚴重的效率缺損（大量住房空置）和社會不公（投機炒房暴富加劇馬太效應）。但從房價收入看，儘管我國房價的短期波動較大，但是從發展和動態眼光看問題以及考慮中外房地產稅收制度差異後，無論是根據經濟理論還是現實數據增長趨勢均表明，中國的真實房價收入比也許並不比美國等發達國家高多少。如果再考慮美國每年要交的房屋市值1~3%的地產稅（這筆錢中國不要交），其房價收入比反而超過中國。另外，自1998年住房制度改革以來，住宅商品房平均銷售價格的年均增速明顯低於居民可支配收入的年均增速，從而房價的可承受能力總體上是逐步增長的。1998年以來住宅商品房平均銷售價格增長了141.3%，年均增長6.15%；而城鎮居民人均可支配收入增長了216.6%，年均增長10.19%。這樣，從總體和平均意義上看，當前我國的房價仍在可承受範圍之內，沒有大的泡沫。
而上海發展研究基金會特約研究員張偉接受採訪時則認為，根據國際房市發展周期規律看，房市進入下降通道，政府出台調控措施只是會加快房價下跌，同時也是防止整個房市泡沫破滅帶來更為糟糕結局的整體考量。現在中國房市的總市值，大致相當於上世紀日本地產泡沫破滅的水平，當前我國住宅總市值為90萬億，是現在貨幣供應總量的1.46倍，是我們GDP的2.6倍，是我們流通市值的6倍，這個數字接近上世紀九十年代日本房地產泡沫破滅時的市值，房價過高已經成為不爭的事實。
香港招銀國際金融有限公司投資銀行高級副總裁鄭磊認為，調控底線是部份民憤極大的熱點城市的房價必須下降，並且以後也必須將增速控制在合理範圍內。短期而言，這不僅是經濟意義上的目標，更是涉及民生的政治目標。中央政府對此的態度非常堅決，務必看到成效，很難半途而廢。目前，為了避免多重政策帶來過度調控的政策重疊效應，會有一個視窗觀察期，根據之後監控房價的表現，決定後續調控措施的出台。現在房地產市場出現了量縮的情況，但房價並沒有明顯的下降趨勢。反映出市場濃厚的觀望氣氛，如果在未來兩個月仍處於這種情況，很可能會推出進一步調控的措施。由於前幾次出現了越調控越無法控制價格上升的尷尬局面，所以對於本次調控，房企和購房者都還在觀望。房地產行業的發展已經進入了新階段，靠圈地和信貸槓桿的粗放型發展階段已經結束，暴利不再有，房地產企業應該看清楚這種趨勢，早轉型比晚轉型好。這次調控，房地產企業應該儘快轉變態度和發展思路，硬抗硬扛只會導致全行業受損，並影響中國經濟大局。
是誰惹的“禍”？
新浪地產副主編林戈接受採訪時表示說，本次政府調控目標不外乎有兩個指標
|
5月21日，為期四天的2010蘇州吳中
太湖春季房地產展示會在蘇州體育中心
開幕。與調控前蘇州樓市的火爆狀態
相比，此次展示會明顯冷清，由於售價
依舊居高不下，購房者大多選擇觀望。
(新華社圖片)
|
來考量，純數字性的指標，比如地方的新房和二手房的成交價格，是上漲還是下落，我們看到不少地方限制高價房拿預售證，或者改變整個城市的城郊結構，比如說對價格高的地區緩發預售證，對價格比較低的地方發的比較快點，可通過這樣的方式來改變城市的成交價格；另外一個指標是感受性的指標，從居民購房的體驗或民間意願的傳達，認為房價是否下來了，是否能買得起，會從這兩個指標來綜合考慮。政府調控房價的目標就是遏制房價快速上漲，但沒有傳達是否讓房價下落或明顯下落的聲音，達到政府遏制房價快速上漲的目標，起碼是三個月或六個月後，才能看到，要有政策的觀察期，不能在沒看到房價快速上漲勢頭被遏制前，退出房市的調控政策，所以他認為政策無底線，但要達到政府遏制房價快速上漲的目標起碼要有一個觀望期，然後才會逐步淡化或者有一些別的處理。在一線城市房企對整個城市的價格體系基本沒什麼影響，這些城市的每年的房屋交易量大多是有二手房提供的房源，大約有一半以上或者三分之二的成交量都是由二手房東提供的，也就是房企降價也根本影響不了房價的水平，也就是說在這些城市房地產開發商降價和促銷對整個城市的房價也根本沒什麼影響，最多是對一些房企的資金鏈有一些幫助，對一些中小城市來說，他的成交量大多是房企開發商提供的，這些城市房價要回調，需要房企積極動作來配合。房市調控新政的差異和各地的情況是有關系的，如果說打擊捂盤惜售，在一些大城市真正的捂盤是一些二手房東在捂盤。打擊捂盤惜售，從政府調控當局理解看，無非是房價不降造成的，如果要降價的話，房子自然會賣出，比如上海，在內環和中環以內，基本沒房地產開發商可以提供的房源，在此區域的可售房源大多是由二手房主提供的，開發商就是拿出可以銷售的幾百套房源，很快銷售一空，但市場房價還依然會安然不動，如果單獨觀察判斷房市數值指標看，似乎有一些下跌跡象，但如果從購房者購房體驗指標看，仍然是不達標的，如果單獨考量數值指標下跌的話後，退出房市調控新政的話，房價會再次飛漲，還會民怨沸騰，所以說，房價快速上漲的問題不會真正解決，所以說就看決策層是否真的就這樣做。
美國三一學院經濟系終身教授文貫中認為，現行土地制度為造成政府壟斷土地供給現實提供條件，成為不斷推高房價的助力推手，也是造成城市土地資源浪費得不到有效配置的根源。當前的城市政府靠土地出讓金方式來獲取巨大的土地財政收入，長久來說是不可持續的，也是不可取的，對於滿足城市沒有商品房購買力居民的居住權是不利的，具體做法不妨可以採用物業稅和政府發債的方式來獲取政策保障房建設的資金。他認為，不觸動土地制度，要徹底醫治房地產亂象的努力最多只有短期效果。這是因為為了特定目的而制定的政策，其功能和目標必定是單一的，也是短效的。這些政策對房地產外的產業，對經濟結構，對城市化，對收入分配等的影響是未知的。等到負面影響出來，政府不得不改動政策的時候，不但政府變得言而無信，而且威信掃地。而且，由於人亡政息，中國始終走不出人治的怪圈。制定幾十條，甚至幾百條房地產政策，以為可以替代土地制度，或繞過土地制度的改革，最多有臨時性的煞車功能，長期來說不僅會加劇房地產市場的扭曲，而且惡化整個經濟結構和收入分配。要使中國的房地產也和整個經濟走上良性循環的道路，還是要依靠市場機制，以及和市場機制相洽的經濟制度。因此，改革現行的土地制度是無法迴避的。
田國強認為，房價短期向上波動過大作為一種市場現象，是市場有效供給不足的直接後果，是政策缺乏前瞻性和穩定性的外在表現。責令政府管住房價是一種計劃經濟的思維，政府應該管的是保障，而不是商品住房的房價。當前旨在遏制高房價的頻繁的價格管理和政策手段不是治理良策，不僅解決不了深層次結構性矛盾和問題，而且會破壞市場的自我調節作用，激化供求失衡的矛盾。如果房價被人為遏制，不能提供足夠的投資和生產激勵，也就無法保證有效供給。並且，政策設計的欠周全，可能既無法有效打擊投機需求，又壓制了中低收入群體的住房剛性需求。
張偉認為，房市居高不下是制度缺失和政策失誤導致的。土地掛牌拍賣市場被政府壟斷，土地市場上失去真正意義，房企過於追求城市房屋容積率也是制約城市建築面積不能擴大的原因。記得2008年在美國舉行的一次城市規劃論壇上，重慶市長黃奇帆受詢問麥哈頓市長如何設定城市容積率的啟發，當得知麥哈頓市不低於13%時，在重慶設定17%的城市容積率，結果造成整個重慶市房市相對上漲最為溫和的持續發展之路，而我們的一些城市卻對此忽視，片面追求土地建築的商業目的，比如過於建造商業寫字樓和城市的標誌建築，問題值得反思。另外，在北京、上海、深圳等一些一線城市，受外企員工增多影響，存有特殊投機情形，投機客可通過公司法人身份直接通過企業代購，從而套取外幣貸款利率優惠、匯率和房產增值升值。去年全國平均房價為4695元，交易面積是9.2億平方米，有將近4萬億的交易額，但銀行的按揭只有1.3萬億，總的按揭貸款不到整體房市交易額的三分之一，個人企業通過委託公司貸款買房，佔到三分之一，明顯當前存在稅務和按揭貸款等方面上的監管空洞。
如何有效管控？
田國強認為制度建設才是治本之策。他認為，影響中國房地產市場穩健發展的主要癥結不在於高房價，而在於長效機制的缺乏，沒有好的制度不可能有有效的監管，造成了嚴重的效率和公平問題。解決問題的根本方法是增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應該從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，促進房地產市場穩定健康發展。促進房地產市場穩定健康發展的關鍵不在於盯住房價起伏的短期宏觀調控，而在於進一步完善房地產資源配置的市場體制，讓市場而不是政府發揮更大的作用，這是讓市場有效，實現資源有效配置的基本原則和客觀規律。應促進政府從行政干預過多的全能政府向讓市場充分發揮作用的有限政府轉變。總之，在具有競爭性、沒有太大外部性以及風險個人承擔的先決條件下，從效率的角度出發，現階段沒有必要用行政手段抑制房價，而應該在根源性的制度問題上多做文章，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，建立健全促進房地產市場穩定健康發展的長效機制。否則，政府不停地採用行政干預的手段，永遠不會有一個成熟的房地產市場。
鄭磊認為，對於購房者，分為兩個層面，一部份是消費者，一部份是投資者。對於消費者而言，何時買房的判斷因素不是房價，而是自身的經濟承受能力，因為從長遠來看，房價始終是呈上漲趨勢的。對於投資者而言，建議根據自己的情況考慮投資收益和投資成本，要相信，政府這一次並不會手軟，不要抱有投機的僥倖之心。影響樓市調控的主要因素有多方面，市場的心理預期、市場供求關係、地方財政收支和房地產行業發展階段等。心理預期現在對於突破博弈困局非常重要。這主要決定於社會和市場給出的信號。現在各種傳言很多，中央政府應該及時作出明確表態。市場供求關係是決定價格走向的根本因素。除了在建完工的樓盤之外，還要看保障性住房的推出速度和規模。另外，對於海外熱錢投資國內房地產市場必須加以控制，使供求關係逐步趨於平衡。地方財政收支結構是推動房價的幕後黑手。這與財政和稅務改革有關，是個大課題。地方財政如果擺脫不了“土地財政”這個影子，就不可能割斷高價土地，勢必將土地成本轉移到消費端。推出物業稅，讓地方獲得這部份收入，是解決的一個途徑，但遠遠不夠，需要對財政和稅收體制作出重大改革。房地產發展已經進入新階段，但多數房地產商還沒有認識到這一點，這必然會造成房企因不能及時轉型而受到市場的懲罰，同時，由於房地產業對中國經濟的巨大影響，也必然拖累宏觀經濟表現。相關部門應該出台產業引導措施，推動房企儘快轉型，將轉型成本降至最低。
財政部財政科學研究所所長賈康認為，正是高房價決定了高地價，為了減少房產市場上商品房需求規模的泡沫，必須利用稅收制度進行合理調節。他認為，開徵物業稅勢在必行，雖然不能改變房價上漲的整體趨勢，但對於消除市場泡沫有積極作用，上海等發達地區應該徵收物業稅以維持政府長效運行。從根本上來看，房價決定地價。即使地價再高，但是在需求環境下房子賣不出高價，那麼地價自然會下降。購房者所追求的房地產，是土地上附著物所能提供的效率，而絕不是土地空間本身。某些階段或許會覺得地價起到了推波助瀾的作用，但根本上並非如此。今後的幾十年，城鎮化將持續高速發展，還要有5億多人進入城市居住，尤其是一線城市。這種需求必然拉動房價上揚，並且這將是一個長期趨勢。物業稅只是稅收的一個種類，不是萬能的，並不會改變房價上揚的長期趨勢。但搞市場經濟，不運用稅收制度和調控手段又是萬萬不能的。保有環節的稅收，是對沖房價上升的有力力量，它會使城市化進程中的需求表現、購買意願和房價體現得更加理性和沉穩。
|
