深圳房地产律师/颜宇丹

    问题一：我现在想买一套二手房，这套房在前段时间曾卖给另一个人，但由于前一个买方贷不到款，卖方同意退给那个买方首期款38万元，双方解除合同。但听中介说卖方把那38万用了，现在还没退给前一个买方。我现在买这套房会不会受他们之前签的二手房买卖合同的影响？

    颜宇丹律师：卖方和前一个买方签订的买卖合同解除，卖方现在欠那个买方的38万元使他们之间产生了债权债务关系，在你交了房款还未过户到你名下之前，前买方作为债权人如果就他们之间的债务纠纷起诉到法院的话，可以对卖方名下的这套房屋进行财产保全，一旦被法院查封就无法过户给你了。所以要由原买方和卖方签订协议，约定前一个买卖合同解除，原买方不得因与卖方的38万债务对这套房子进行财产保全。

    问题二：我看到您的博客里有一篇关于在深圳执行限外令，香港人在深圳购买的第二套房不能过户的案例。我和你那个香港当事人的情况类似，是几年前移民到香港的。我移民之前用深圳身份证在深圳买了一套房，现在又用香港身份证在深圳买了一套，已交了房款但过不了户。但是我不想退掉新买的这套房，因为这套房的地段很好，还有学位给我的小孩读书，现在有什么办法能使这套房过户给我吗？

    颜宇丹律师：限外令规定港澳台人士在深圳只能购买一套房，你如果想要第二套房过户到你名下，只有把第一套房卖掉。卖第一套房的时候还要在香港做个身份的律师见证，证明你原来用深圳身份证购买的那套房的产权人与你现在香港身份证上的人是同一人才能出售。

    问题三：我是卖方，于4月初新政出台前与买方在中介签订了一份二手房买卖合同，当时媒体正炒作要开征物业税和保有税，买方担心过户前国家颁布税收方面政策会增加他的交易成本，便在合同补充条款中约定如国家新政增加的税费买方不予承担，如果因新政无法协商订立正式买卖合同，合同将解除。但他购买的是第一套房，新政下来后对第一套房根本没有什么影响，他现在看房价要下跌，以我们的补充条款为由要退房并退还定金，我该怎么办呢？

    颜宇丹律师：你们虽然已预见了新政的出台，但只就税费做了补充约定。现在国家新政并未有相关税费方面的新政策，只是一些房贷的规定，买方购买的是第一套房，不在国家新政的调控之列，且银行贷款政策调整并不直接导致合同目的无法实现，买方如果以此为由解除合同，无合同依据和法律依据，属于违约。

    问题四：我于4月13日在某楼盘开盘当日抽签选中房后向开发商支付了定金，开发商给我出具收取定金的收据及选中房号的确认书。4月20日，开发商通知我去签认购书，当时我也犹豫我属于异地购房无法获得贷款，但开发商经联系他们公司的合作银行答复我深圳市暂未实行该房贷政策。该公司的合作银行现场办理贷款业务并接受了我提交的贷款申请，在能够获得房贷的前提下我才签的认购书，谁知道贷款后来还是批不下来，开发商现在也不给我退房，我能退回定金吗？

    颜宇丹律师：你和开发商签订认购书的时候，国家已发布了《新国十条》，是否在深圳执行该政策，不仅购房者能够预见到或应当预见到，开发商也能够预见或更应当预见到。因《新国十条》和“深十三条”（《深圳细则》）的颁布导致购房者与开发商无法按照商品房交易习惯，在商品房买卖合同中约定“买受人以按揭方式支付部分购房款”的内容，即双方就商品房买卖合同中支付购房款的方式产生分歧，导致无法签约，应归责于双方当事人，并非购房者单方原因拒绝签订商品房买卖合同。该类型案件不能适用定金罚则，开发商应退还定金给购房者。

    问题五：我于2010年4月13日与开发商签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并约定买方采取按揭方式付款，“签订本合同之日起0日内首期支付本房地产总价款的20％，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。”我签约当天交了首期款，并向贷款银行递交了贷款申请。2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的房贷政策，我正好属于这种情况因而贷不到款。预售合同约定的签约之日起30日内用贷款支付尾款的期限早已超过了，合同中约定买方逾期付款的在90日内按未支付到期价款金额的日万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。我现在与开发商多次协商要退房，但都没有得到答复，现在我该怎么办？

    颜宇丹律师：目前你们和开发商协商总没有结论，而约定的付款期限到期后，买方逾期付款的违约责任是按日计算的，每拖一天就多一天的违约金，现在只能通过法律途径来和开发商解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”向法院提出诉讼请求要求解除合同，返还首期款。

    问题六：我于新政出台前出售了一套房屋，买方交完定金，向银行提交了贷款申请，但由于买方只写了女方一个人的名字，并且在借款合同中的婚姻状况中填写的是未婚，被银行审查出来实际是已婚，要求重新按真实情况申请贷款。这样就耽误了时间到了新政出台，由于买方以家庭为单位已购买第三套房贷不到款，我们合同中许多模糊的地方，没有约定付款的期限，现在买方一直拖着不办，我总不能等着他们一辈子房子都不能卖吧？

    颜宇丹律师：买方贷不到款的原因是由于没有向贷款银行填写真实情况被退件要求重新申请耽误时间导致，即使现在买方贷不到款，支付购房款是买方的主要合同义务，房贷政策的调整并不直接消灭合同目的，买方不能以此为由不继续履行合同义务。如果合同中没有约定履行义务时间，你可以向买方发出催办函，给予一个合理的时间办理，并注明在这个时间内仍不履行义务，则卖方有权解除合同并追究买方违约责任。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976