万科“阳谋”成功　或有第二波“降价潮”

上周，我连续去了几个二级城市，密集拜访各地业内人士，掌握一手房地产信息，并且在成都还密会“中国地产圈最神秘人物”。总的来说，二线城市对调控政策的反应要比一线城市晚1－3个月，开发企业应好好利用这个“时间窗”，果断行动，快速回款，落袋为安。

成都，我特地去看了几个楼盘，其中一个是东三环边的万科魅力之城（见下图），某户型建筑面积75平方米，实得面积110平方米（赠送灰色面积35平方米，不计入产权，“套二”变成“套四”），精装房70万。实得面积单价只有6500元/平方米，扣除精装修后不到5500元/平方米。

正是由于这种隐性降价的方式，让同一区域且灰色面积比较小的楼盘定价时十分头痛。比如首开某项目，实得面积均价5500元/平方米左右，而一路之隔的“绿地某公馆”，由于报建比较晚，灰色面积很少，原计划10000元/平方米以上，最后预计不会超过7500元/平方米。

据悉，成都市政府已经在堵“灰色面积”的漏洞，后期楼盘钻政策的可能性不大，那么这些后期楼盘将面临着不公平价格竞争，最终被迫“降价让利”，实际上会拉低整个楼市价位，这对刺激交易是一个利好。

根据本人对万科等企业的跟踪研究，万科本轮周期表现可圈可点，一则吸取了上轮激式、“政治表态式”强行降价带来的负面影响（业内非议、资本市场用脚投票等）；二则采取迂徊的促销策略（比如利用灰色面积隐性降价，夜间选择不同于前期产品“低定价”），闷声发财，落袋为安。

本人认为：从企业竞争战略来看，如果万科等大开发商采取隐性促销策略回笼了大量资金，房地产市场不排除第二轮“降价潮”。小沈阳有一句台词“走别人的路，让别人无路可走”，如果一些开发企业低价卖房之后，而一些没有降价的开发商等上了反弹，那么降价的企业就是亏大了，可能从第一阵营出局，那么最佳策略就是“边出货，边建仓”（即购置低价土地，建仓）。但是如果市场没有出现大的滑坡，地方政府不太可能低价出售土地，同行不可能拱手相让（2008年多少只“煮熟了的鸭子飞掉了”），那么必须通过制造“市场恐慌”，利用手上的现金收购低价筹码，那么第二波 “显性降价潮”不可避免。

有人认为，上轮调控过程中，率先降价的大企业并没有成功扩张，这次也会无功而返。但是我们善意提醒业内同仁，上一轮是“金融危机”救了大家，而非决策层本意，提醒大家看一下2008年“鼓励开发企业兼并重组”的政策，中央政府一直鼓励房地产行业集中，只有这样，政府才能更好地掌控房地产企业，不至于出现“房价是总理，还是总经理说得算”的笑话（这是另一个版本的“国进民退”）。

好了，也许我说得有点多，但我保证，所有判断均无内幕，完全是根据自己十几年行业观察所得，根据一个人的基本假设所得。如有雷同，纯属巧合。也请媒体朋友不要打电话追问内幕。因为我不喜欢“开卷考试”，那只对我是一种侮辱！

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