央行上周末说，将改革中国的外汇政策。这一声明被业内专家解读热钱将会进入楼市，房地产市场可能重抬升势，事实是否如此？当我们把历次“汇改”和历次楼市调控放在一起比较分析就会发现，“汇改”对于楼市不一定是利好，反而可能是利空。

2005年7月21日，中国人民银行宣布，开始实行以市场供求为基础、参考“一篮子”货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。同时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币升值2％。在接下来的几年时间内，人民币累计升值20%左右。

其实在中国人民银行2005年首次宣布人民币升值之前，中央决策层就采取了一系列的楼市调控措施，包括：

2004年10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率

2005年3月 房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面

2005年3月 房地产税改革深入

2005年3月 国八条出台 调控上升到政治高度(老国八条)

2005年5月 七部委意见 调控加强、细则出台(新国八条)

从2005年7月开始，人民币持续升值过程中，楼市调控政策一直没有停止，只是由于调控方式以控制投资规模，减少供应为主。最终导致“越调越高”，有人也戏称为“空调”，在房价上窜的行情中，这些调控无法吓阻热线涌向不动产市场。可以看出，上一轮房地产调控伴随着人民币升值全过程。

此轮“汇改”之前，同样面临着2005年7月“汇改”同样的问题，那就是“楼市过热”和“人民币升值带来的热钱”。

所以本轮楼市调控同样在“汇改”之前进行布局，以2009年12月17日中央经济工作会议为起点，依次是“国四条”、“国十条”、“新国十条”和“三部委联合通告等”。由于决策层吸取了上轮楼市调研的教训，本轮楼市调控剑指投资需求，并且紧控开发商资金链，立竿见影，成交量在下跌仅2个月后，房价就出来了松动，预计将会有效吓阻“热钱”进入境内房地产行业，因为从2005年7月21日至2010年5月，历时近6年，人民币也只有升值20%，年升值只有3.5%，这点利润和活期存款利息差不多，从而推论，热钱追逐的并不是人民币升值，而是房价的涨幅。如果本轮调控继续紧控，房价将会下行，将有效吓阻“热钱”，即使受阻，预计更加严厉的措施出台。

从这个角度来看，“汇改不止，调控不止，房价不涨，热钱不动”，借“汇改”进行炒作、解套的想法并不现实！而应顺势促销，主动应对，不要守在同一棵树上，等待第二只兔子！

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