虽然我给看涨人民币的投资者泼了好几盆冷水，还是浇灭不了他们的热情。比如，上周六中国表示增强人民币汇率灵活性前，许多投资者将资金注入CYB——一家旨在提供人民币敞口的交易所买卖基金（CYB本身并不投资人民币，只投资各种期限的远期合约）。CYB经理近期以较现汇升水的水平买入各类远期合约，显然是看到市场已预计人民币将升值。不过，人民币实际的升值速度可能不尽如人意。人民币12个月远期合约目前反映预计人民币将升值2.4%，这高于上周五预计的升值1.8%，但低于几周前预计的升值3%。如果CYB的投资者们希望在远期头寸中获利，真正需要的是低估，而不是高估人民币兑美元的升值步伐。

同样的问题出在房地产市场。

北京重新放松人民币汇率弹性后，有分析指内地房地产业将因消费者购买能力提高而受益。其实，大多数地产开发商受到的正面影响有限，尤其是住宅项目开发商。住宅类房屋销售情况还得继续看北京调控政策的走向（如对外国人买房的限制措施），而不是靠人民币温和升值大卖。

相对好一点，商业地产将吸引国外资金的更大兴趣。做长线的房产投资基金会预计人民币长期升值。于是，作为人民币资产的中国内地房地产还是有吸引力的。在这一领域，房屋租赁商（如在香港上市的恒隆地产）将获益良多。

人民币升值对房地产业的一个值得注意的影响是可能改变开发商融资方式。当开发商预料人民币可能会升值，他们会倾向在海外市场发行债券，尽管或因此支付更高的票面利率，但换算成人民币汇率的美元债券要便宜些。像在香港上市的碧桂园控股今年就发行了5.5亿美元的全球债券，收益率为11.375%。显然，人民币升值预期推动了碧桂园这样的地产商愿意提供更高的收益率。但是，既由于担心北京严厉调控楼市将损害开发商的财务状况，也因为债券市场本身出现供应过量。海外发债的需求在减少中。大多数地产开发商仍然会选择在国内市场融资。

还有人会考虑到，升值提升人民币购买力后，中国内地开发商的建筑材料成本是不是有望降低。可惜，内地开发商一般由国内企业为他们提供建筑材料，并有第三方进行销售，人民币重估对这一部分成本的影响很小。

由上可知，人民币升值决定不了房价，不论是推动销售还是提供更大的降价空间，它都无能为力。然而反过来，房价的表现倒可以部分地决定人民币升值的速度。

据报道，汇丰银行中国区首席经济学家曲宏斌认为，人民币兑美元的升值速度将远低于金融危机前，原因是目前中国地产市场状况与上次汇改前截然不同。2005年地产价值刚刚开始漫漫升势，地产价格不断攀升及投机资本涌入使人民币承受上升压力。但现在，泡沫化的地产价格可能在未来几个月因紧缩政策和其他监管措施而下跌。当地产价格回调不可避免时，市场人士预期的人民币恢复弹性将使汇率上升的希望也将随之破灭。人民币兑美元甚至可能下滑，尤其当欧元持续疲弱不振。

所以，既然热钱流入不仅受货币升值预期带动，也会基于对资产价格预期，人民币短期升幅或远比2005年中国启动汇率改革时慢得多。