“楼市新政”下东莞房价仍会上涨


 

  今年以来,国家遏制房价过快上涨的政策措施频频出台。年初,个人住房转让营业税征免时限由5年改为2年;4月14日,国务院宣布实施更为严格的差别化住房信贷政策,对一套、二套房贷作出明确规定;4月17日,国务院再次发出通知,加强对三套及三套以上住房房贷的管理……政策调控措施高密度出台,让公众的目光更加聚焦于本来就“热度”极高的房地产业。不过,对于东莞楼市来说,政策新规的效应显现与其一向的行情特点相近,显得相对温和。

 

新政频出市民观望情绪加重

  近日记者先后走访南城的东方华府、万科金域华府、世纪城三期等楼盘,发现现场看房的人屈指可数。一位多年从事楼盘销售的人士表示,虽然近段雨水天气影响了看房者的数量,但看房者减少主要还是购房者观望心理有所加强。

  实际上,政策的调控作用已初见端倪。受二手房免税期限提高的影响,一季度东莞市二手房交易出现了下滑。市房地产交易中心提供的数据显示,去年11月、12月和今年1月,二手房交易量均维持在三四百套,但2月份成交量已降到208套,3月份更是不足200套。在南城宏图路的一家房产中介机构,中介商黄女士用“惨淡经营”来形容今年的生意。今年1月至3月,她只成交了2套二手房。

  新政使市民观望情绪加重。在松山湖科技园区某企业工作的王家和早就有购房打算,眼下虽筹齐首付,面对新政策他说:“估计受新政策影响,楼市泡沫会减少,房价会慢慢下跌,要再等一等。”记者采访了几个市民,他们均表示,要再观察一段时间才出手。二套房贷首付比例的提高,更将一些欲改善住房条件但“囊中羞涩”市民的购房计划打乱。

  新政策也使开发商多了些顾虑。东莞万科有关负责人表示,出于对政策变化不断的忧虑,许多开发商不得不放慢涨价的速度。实际上,根据市房产交易中心提供的数据,目前市区商品房均价在6300元/平方米左右,春节后东莞楼价变化不大。

 


楼市不确定因素增多

  记者在采访中了解到,不少人认为经过国家此轮调控,东莞房价将有一定幅度的下降。多年从事房产中介工作的刘洪认为,国家提高了二套房贷首付及贷款利率,且要求加强对三套房贷的管理,增加了炒房者的成本,可以挤走大部分房地产泡沫,暂缓房价上涨的步伐。但由于东莞楼市供远大于求、市场竞争激烈,开发成本也有所增加,因此目前难以判断下降的幅度会有多大。

  采访中市民的观点形成了鲜明对比。一是认为随着国家不断出台调控政策,二手房转让的税费环节将得到规范。近年来房价上涨速度比房租上涨快,投资炒房的渠道变得更为狭窄,想靠收租金但回报率不高,房子将会逐步回归到居住功能。二是认为国家曾采取了多种调控政策,但都未遏制房价快速上涨的趋势,此次调控的效果还有待检验。

  相对市民的直观认识,地产商也有自己的忧虑。一位多年从事房地产开发的地产商认为,国家提高了二套房首付比例和贷款利率,但执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。目前二套住房的认定标准尚未出台,有关认定标准的讨论频见报端。据报道,银监会官员表示,新的房贷政策将不再以贷款记录来认定,而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。这意味着,二套房贷的认定标准产生了根本性颠覆,新政将“认房不认贷”。这位开发商表示,一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行,改善型住房消费行为、中小业主的房地产投机将受到约束,给地产商带来“毁灭性”的打击。

  还有业内人士认为,经过去年楼市的红火行情,积累丰厚的开发商可能捂盘惜售,使东莞房价维持在较高水平。然而,如果房价过快上涨的形势未能得到有效遏制,国家可能扩大征收物业税、房产消费税的范围,提高房产税。更令开发商忧虑的是,最近出台的措施多是针对购房者,如果有针对开发企业的政策措施进一步出台,“两手抓”会使市场很快作出反应。

 

房价或将呈平稳略升势态

  房价下跌,是国家进行调控的目的所在,对消费者也是个利好消息。然而,在遏制房价过快上涨“组合拳”的影响下,东莞房价是否会应声下降?业内人士认为,受交通条件改善、刚性需求增加等因素影响,未来几年内东莞房价将保持稳定且稳中略有上涨。

  地产分析人士、碧桂园东莞项目杨经理表示,目前东莞的购房者多为自住,投资性购房的数量并不多,楼市泡沫成分不大。此外,国家缩紧银根,提高二套房首付比例,增加了开发商的成本,这将对实力较弱,对贷款依赖性强的房地产公司带来重创。然而,经过多年的竞争,东莞房地产市场只剩下40多家实力较强、资金相对充裕的开发商,因此新政对东莞楼市的震荡不大。

  在地产业打拼多年的黄先生认为,在2005年以前,东莞的房价还较低,大部分市民选择了一次性付款的方式购房。因此这部分市民在购买第二套住房时,仍属于第一次按揭购房。眼下随着生活水平的提高,这部分市民的消费潜力被激发出来。此外,由于东莞房价水平比周边深圳、佛山等城市要低,升值空间,即便国家提高了二套房房贷首付比例,但不会对地段好、性价比高的楼盘的销售带来影响。

  5月是传统的楼市销售旺季,不少开发商开始筹划促销,积极应对政策带来的新变化。但业内人士预测,受新政影响,消费需求在短期内将受到抑制,东莞楼市可能将迎来一段时间的低迷,但房价不太可能大跌。因为政策措施的指向是调控,其效应的产生不会立竿见影,而是有一个过程。此外,随着东莞交通格局形成以及城市扩容,人口聚集度必然提高,而准备结婚的白领的置业属于刚性需求。因此可以预计的是,在经济回暖利好宏观背景下,开发成本逐渐增加的情况下,一旦消费需求得到释放,东莞房价仍将会有小幅度的上涨。

 

 

 

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