人民日报近日发表了题为“刚性需求避免房价暴跌 难以支撑高房价”的文章，文章针对近期一系列严厉的政策在短时期内频频出台，问了三个问题：楼市的刚性需求有多大？能在多大程度上决定房价走势？现阶段的调控措施会压制刚性需求吗？通读全文，我却没有发现针对这三个问题的逻辑清晰的回答。

     文章作者一方面承认所谓的“刚性需求”没有权威的概念，但作者又给出定义：“是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小”。然后作者列举了几种“刚性需求”：首次购房者；以改善住房条件为目的购买二套房者；外来人口购房；“房改房”进入改善期等等。而文章的意思是宏观调控即使将房价打下来，也不会跌很深，因为有“刚性需求”支撑。

     其实，即使在真正权威的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》里面，也找不到所谓的“刚性需求”。经济学上与此相关的概念有两个，一个是“有效需求”——指的是有购买能力的需求；另一个是“需求弹性小”——指的是购买者对价格不敏感。

     无论你是首次购房还是改善型购房，如果缺乏相应的收入能力支撑的购买能力，你的购房欲望即使再“刚性”，也是无效的。开发商不会将你列入他的潜在客户名单，银行也不会将你列为贷款对象。当然，你可以指望房价跌到你的支付能力以内，届时你就能买得起房了。但这正好说明这种住房需求不是刚性的，而是价格弹性很充足的。

     “需求弹性小”有些像作者所言的“刚性需求”。比如人们对食盐的依赖、酒鬼对酒精的依恋等，都属于需求弹性小，“对价格不敏感”的范畴。正是因为如此，历朝历代的统治者都是对食盐进行“专卖”，实际上是通过垄断的方式逐渐课以重税，形成盐价上涨预期。人们被迫囤盐，以抵消盐价上涨压力，然后统治者再以打击囤盐投机为名提高税率。当然，这种“对价格不敏感”，是建立在对这种纳税方式的反感基础上的。

     还有一种人对房价不敏感：就是那种可以在“单位内”买到“定向住房”的人，然后他们还可以在市场上买到商品房。他们将这二者进行摊平以后，那么商品房的市场价当然显得“不贵”。这种人才有能力形成对住房的“刚性需求”。但他们的购房行为提升了房价，将其他初次购房者挤出刚性需求以外。

     鉴于房价之高，我也认为房价有崩盘的危险。但是在如何调控的思路上，我认为不应该将居民统统置于被“调控”对象的立场，并不加区分地采取“严厉”措施。居民应该是调控的参与者，人们应该从土地制度、分税制度、货币发行制度层面上着手，形成理性的调控思路，才是解决问题的根本之道。

http://jb.sznews.com/html/2010-05/23/content_1083961.htm