新政实施满月以来，市场上出现了各种各样的涨跌报道，虽然这些都是市场的真实表现，但是由于相对片面造成了不少误导。为此，中国房产信息集团根据企业服务于整个产业的各个环节和规模优势，作为了相对全面的报告：

报告撰写者薛建雄指出：新政策实施以来，上海一、二手房的成交量大幅下滑，售楼处、中介门店咨询者多下单者极少，目前政府方面反映出来的成交数据主要是前期已经在售楼处、中介下单，但贷款等相关手续未办全，正在逐步办理成交完成的单子，因此实际反映出来的成交量逐周大幅下滑。二手房报价普遍比4月中旬政策前的高峰期跌了10%，但这种房源很难吸引客户，个别成交房源因为房东担心后市或买新房首付提高需要再降10%急卖。因此，实际成交的二手房价格比政策出台前跌了20%，但是春节以来的这轮房价也基本上涨了20%，所以目前房价只是回到了春节时的水平。由于09年房价的大幅上涨，所以就算房价跌回到春节水平，但比去年的任何时段都还是很高，这给了看房者房价仍高仍在涨的感觉。一手楼盘的售楼处，目前主要忙于将交定金的准客户签约和稳定前几个月下单的客户，所以不敢降价反而报价还有所上涨。因为，已经在高位卖不动，地方细则还没落定、房产税是1个月还是3个月后出也没定，所以还不能确定房价低部的情况下，不敢轻率降价来促进销售，那就只好提高点报价稳定客户。但是一些新上市的楼盘或是半年以上没有推过房源的楼盘，上市实际成交价要比政策出台前的预期报价低20%左右，开盘期的去化量不到2成。在楼市较热的情况下，基本上开盘卖光，正常情况下开发商基本要求开盘要去化5成左右。

另外，豪宅因为价格较高且多数以投资为目的，要等到市场最热的时候才会卖，但今年楼市刚升温就被政策打压，使得豪宅在新政前后大量推盘，释放出来的成交数据使得平均房价大幅上升，也给市场造成了不跌反涨的错觉。

对于，新盘和二手房实际成交已经比新政前降价20%，却还没能达成较高成交的情况，中房信认为，主要原因是地方细则和房产税没能落定，供需双方对底线都没有明确判断。因此，影响短期成交过于低迷的主要原因是政府的态度。

但在薛建雄看来，在目前这个阶段市场对政策如此敏感，而去年或之前对政策则不敏感有其深层次原因。首先，对于短期经济过热下，政府的判断或对后期的看法轻重难于判断，这就使得对房贷政策的落实轻重没法判断。因为，房贷是对经济增长快慢时，对购买力强弱进行反向调控；经济增长放缓，如8%以下时购买力不足时政府就会降低首付和利率，同时给予契税、印花税等其它优惠；而经济增长过快，10%以上时政府就要提高首付比率和利率，甚至严重过热时停止第2、3、4套房的贷款。而这个的轻重会对短期上涨过快的房价起到抑制甚至调整的作用。当地方细则没出来时，房价是短期调整后回升还是长期被抑制住还不敢确认导致观望。

更为主要的是，产业发展的阶段性矛盾，到了一个需要调整的阶段。98年房改后，为了促进经济增长，政府把大量的土地批租给有资金实力的企业，导致房产供应过剩，为此政府以低首付甚至蓝印户口等吸引购房者，这在03年经济高涨之后出现了投机炒作导致房价从03年6月至05年5月的两年时间里暴涨了2倍，当时也是投资过热和经济过热两个不稳定因素重叠，经过一系列的市场整顿的风险控制后，5.5%的营业税直接让投机者短期无法赢利长期持有资金崩盘，使得房价短期内下滑了30%，最多的跌50%。之后楼市出现了18个月的低迷，但由于当时全球经济环境良好，未对宏观经济造成不利影响。

经过几年建设后，城市土地开始减少，而城市化和经济增长还在持续，所以城市特别是核心区的房价加速上涨。这在07年经济回暖的情况下，房价重新上涨，中长期投资者的大量进入又使得房价从07年5月至10年4月的这3年里上涨了2倍多。加上今年经济过热重叠，房价下速上涨下，政府调控日渐严厉。

但是，目前的政策除了整顿市场次序把经济过热下的房价抑制住，也就是春节以来加速上涨部分的房价被调整下来，且如果政策放松在售楼盘的价格还有可能在经济较好的推动下反弹。但是，国际经济环境又不稳定，如果对过去3年因投资带来的房价上涨部分进行调整，楼市长期低迷可能会宏观经济造成不利影响。因此，政府推房产税除了考虑时机外，还会很谨慎的以一个相对温和的方式进行，以避免对经济和市场造成不稳定因素。

不过，这轮调控只会去除过去几年投资过盛带来的房价过快上涨部份，房价随经济和城市化增涨而上涨的正常步伐不会被改变。因此，经过一段时间调整后，房价还会重新回到上涨轨道，且到时可能会因为市区新盘太少不能满足高端改善需求而出现开发商惜售房价再度暴涨的情况。

由此，购房者和开发商深度观望的原因也基本明朗。对于购房者来说，短期房价有泡沫成份，但也有上涨动力，所以看清形势才敢下手，而这样又会导致房价大起大落。对于开发商来说，资金压力不大的话，那就可以放长一段时间再卖，到时的回报率会更高，如果资金压力大或追求现金流的话才会降价，但这也要看清形势找到底线再降，避免多次调价给原有客户造成不利影响。

中国房产信息集团的数据显示，新政实际以来近5周商品住宅的成交量分别为34.71、17.68、11.46、7.31和5.96万平方米，近一周的成交量只相当于新政实施当周的17.2%。5月前16天的成交量为13.87万平方米，只相当于去年同期的13.8%，日均成交69套，05-09年的同期水平为167、520、487、283和542套。

可见，楼市的波动幅度正大加大，楼市不稳定的因素也在加重，到了政府不得不对投资过盛进行调控的时候，通过征房产税以降低房产投资回报率，促使资金向其它经济投资领域流动。因此，保有税出台只是早晚的事，只是国际国内经济形势是否配合的时机问题。

 

前期的政策调控已经让上海楼市从供不应求转向了大量供过于求，预期5月还将有80个楼盘推出新房源，另外还有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，巨大的供应压力给世博后的上海房价带来巨大压力。

中国房产信息集团的最近报告显示，4月至30日全市共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅，比3月份的79.53万平方米高出六成之多；其中政策出台的下半月就有85.09万平方米的新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多。可见，政策出台之后，大多开发商急于将手上房源抛出。即将到来的5月份更是抛盘高潮，中房信的调研结果显示有80个楼盘预期在5月推出新房源，而4月份还有17个没有上市的项目也欲推延到5月上市，同时上海周边的昆山、吴江等地也有17个楼盘要大量推房，以争抢中低端的刚性需求。

与此同时，中房信的数据还显示，4月前28天商品住宅的成交量只有98.84万平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以来只成交37.99万平方米，只相当于同期79.43万平方米供应量的47.8%。这意味着09年3月以下持续了1年多的供不应求局面，在系列新政面前被急速扭转，出现了超过2：1的巨大供过于求局面。从目前开发商的预期推盘和购房者观望的情绪来看，5月房源滞销的现象会更加严重，这也是中房信预期市场将会出较大面积打折促销局面的主要原因。

撰写此份报告的中房信分析师薛建雄还指出，政策出台以后，开发商出现了两个阵营较大分化的局面；以绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大了推盘和促销力度，以保证资金回融，以避免巨大的在建项目和贷款出现断档，同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力。另一批以地方小国企和中小地产公司为主的地产商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策期间的保守策略不敢轻易投资，在房源销售不畅的情况下就不再推新，甚至加价以稳定自身的客户。

开发商从资金充裕变成了压力，使得之前的扩张变成了保守甚至暂停新项目的状态，将使土地市场大幅降温，也给一些拥有较好政策资源的投资者以廉价拿地的机会。因此应该引起相关主管部门的关注。

从各售楼处的表现来看，原先一些以投资为主的新兴板块出现了较大的退房现象，但是开发商也在努力和银行沟通协调。首先，迅速介绍中小银行、外资银行期望获得政策前的贷款条件；同时一些银行也紧急推出了高额装修贷款和消费贷款，变现支持房贷；实在不行的就以让客户以企业名义购买后，以资产抵押申请经营型贷款；甚至开发商直接免息代垫二到三成首付，客户可以二年或三年之后还清。在这些应付贷款手段应用的同时，再给购房者2-3%的房价优惠让利，还是拉笼了一些客户回到售楼处签约。在开发商和银行的多头努力和让利之下，这使得这些新兴板块的楼盘稳住了退房的脚步，甚至一些中高档楼盘还稳住了成交量大幅下滑的脚步。

实际上，在今年经济偏热的带动下，国内购买力上升很快，同时担心通胀和热钱等资金投资保值的需求也在增加，薛建雄如此指出。购买力方面，今年以来每周都有好几家公司上市融资，创造上百位千万亿万富豪，他们多年的辛勤获得对现后都需要购置豪车和豪宅犒劳自己；房产、汽车等多个产业的回暖，使得这些企业中高层都能拿到高额的奖金，特别是业务部门，那么这些中高层人员就会有较大的改善需求；今年各地的招工难，使得新员工和老员工的工资水平都有所上调，也增加了基层购买力。

加上保值升值需求，就会使得楼市的内在购买力大增。因此，如果开发商和银行的努力，有效消化掉首付和利率提高带来的成本；那成在开发商巨大的推盘和营销功势下，到5月底成交量就有可能出现回暖，那么房价就存在重新上涨的压力，薛建雄如此认为。所以，还需要保有税或营业税之类的政策，调节经济过热带来的房价价值过快上升，吸引资金向房地产业聚集的不利影响。

综合以上所分析因素，薛建雄认为近期国土、住建、央行、银监、保监会等部门相续出台政策，可能只是影响房价涨跌绝定性政策出台之前对市场次序和风险进行控制而已。仔细研究新国十条就会发现，除了各大部门的调控外，还要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。估计，只要房价再度出现回调，就可能出台保有税或营业税，最终导致07年以上涨过快的房价沫泡部分被调盘。而之前各个部门的政策就是为房价大起大落出现前，对市场次序进行整顿和防范金融体系风险。

中房信报告指出，03-05年那轮房价上涨了近2倍，主要是因为当时供应量较大流通不受限投资投机，导致了房价短期上涨过快的不可持续。但是在“国八条”“国六条”“131号文件”“国四条”“国十条”等系列政策调控风险和次序整顿之后，5.5%的营业税直接导致投机客抛盘，房价大跌。随着城市开发的快速推进，市中心土地日渐紧缺，房产有升值加快的迹象，使得大量资金投资房地产，手上持有3套、5套、甚至30套、50套的投资者大量增加，推动房价过快上升到不可持续地步，所以本轮必然出台保有税，以增加房产持有成本迫使投资者抛盘，07年以来过快上涨的房价也会应声回调。

     预期未来的6个月里将会出台类似保有税的政策，那之后将会出现18个月左右的调整。但调整之后，房价必然再度爆涨，就如同今天的香港一样，由于核心城市的市中心每年只有很少的地推出，开发商建了项目慢慢卖，但价格快速大幅提高，那时已经出台的土地增值税才会从严征收，导致开发商抛盘房价大跌，这是下一轮楼市将会出现的走势，薛建雄指出。

     从宏观经济面来看，目前也是对投资过盛导致房价上涨过快进行调整的最好时机，首先目前经济过热，通胀、热钱等可能导致房价暴涨更影响经济，调控楼市保证行业运行也可以给经济降温；其先，经过几年的部署之后，保障房的投资大量增加，他将带动郊区和中小城市中低价房的开发和郊区交通、学校、医院等市政投资的增加；同时大量保障房的交付和郊区中低价房的推出，可以将更多的城市化人口导致了这些区域，也有利于此类地区承接转移产业，促进大城市产业化升级。最后，大量中低收入者买房可能从购房、装修、家电、经济轿车等方面拉动内需。可以说，房地产业向中低端供应转型是产业发展需要，也是宏观经济转型运行的需要，此时对过度投资需求进行调控正当时。所以，总理说他有信心在任期之内解决高房价问题，未来一年内房价必然大跌，薛建雄指出。

     同时，中房信的供需数据显示，目前市场的供需表现情况与05年非常类似。

07-09年的4月份新房都是供不应求的，06年供略大于求。而05年3-6月的供需比分别是211：212、267：126、166：71、261：71，从3月份的供略大于求到4月份的供于大于求并逐步扩大之后，房价也从3月份的9404元/平方米的阶段性高位滑落到6月的6962元/平方米，跌幅达26%。今年的4月份，供应量达到127万平方米，成交量估计不到105万平方米，是近1年多来首现供过于求的月份；和05年3月相似，今年4月的平均成交价格也达到了23812元/平方米的历史高位。从目前的情况来看，5月份的供应量还可能大幅增加，如果在5月底出现回暖和保有税调控的话，那么房价拐点也即将到来。