2010年的天气很是有些不正常。
到了4月下旬，北京的西北地区依然出现降雪，当街头巷尾议论纷纷：“如此反常的天气，是不是有些问题，难道真的有什么冤情”的时候，官方出来进行澄清，说这样的天气虽然不正常，但也不算反常，毕竟历史上北京的终雪期最晚到五月中旬呢！
与天气一样，房地产业同样出现倒春寒。
“两会”之后，在中央高层与媒体舆论的打压之下，房价与地价不降反升，地王现象南北呼应，从南方的海南岛到北京的通州区，房价都出现令人匪夷所思的跳空猛涨，显然，关乎民意的领导人与传媒都不希望看到高涨的价格如此过份，并导致民不聊生、危害社会和谐安定的现象出现，各地纷纷出台相应的政策打压房价。由于政策打压，从房企到房价，出现了高台跳水形象。房地产业内认识纷纷把这当成是行业的“倒春寒”。
问题是：跳水之后，会如高手一样，虽然没有拍出水花，却会爬上去重新跳一次呢？还是会如技术拙劣的表演者，激起水花无限呢？
后市将朝什么样的方向走，这是每个人都很关切的问题。
从地到房，从收入到民生，政府与传媒，以及在媒体频频露面的专家们，纷纷造成了一边倒的舆论压力。一方面是警告不要捂盘惜售，一方面是限制百姓购买；一方面是打击投机，一面是把所有的罪责都归结于开发商身上；一面是加息预期，一面是放出风声要开征物业税；一面要不有限的土地换回多多益善的钱，一面要开发商以市场为己任，损失自己的既得利益。
假如敦促开发商卖房子，又限制有财力的人群买房子，如此没有市场支撑的价格，难道不会助长有价无市的泡沫吗？
四月底，倒春寒一过，北京的气温迅速攀升，到“五一”之前已经临近30度，到“五一”当天又达到32度，媒体又讲“1966年同时期的最高温度，比这还高”。
我们且不说历史参照是否有依据，但毕竟会给人一种心理暗示——就如市场波动的时候，总是有人会把特定周期最高位当作阻力位，最低位当作支撑位，只要波动是处于这个区间之内的，就不算反常，就是说还没有形成反转或者突破点。
刚好一个在北京通州的朋友跟我讲，她一直想把自己在武夷花园的那160平方米的房子卖掉，但没有赶上前段时间房子摸高到顶的机会，所以很是郁闷，我给她的分析居然跟“倒春寒”时北京市气象局的说法很有些类似。
我的分析是：既然价格曾经摸高到那么高，那么现在暂时的回落也是正常的，这是政策打压之后的正常现象，但毕竟后市对房价有强有力的支撑，所以掉也掉不到哪儿去。
毕竟2009年房市火爆给开发商们带来的现金流，同时他们纷纷用自己的方法去打通融资渠道，开发商是有一定的资金储备的。而且通州新规划，不管是国际化都市还是北京的新城，都足以说明房价从长期来看，不管是探底还是崩盘都是很难想像的。同时随着时间的推移，政策因素被消化了，消费者的刚性需求与投机者的投机信心同时回升，就不必发愁价格不会往上回调。而且任何人都有买涨不买跌的心理，这些因素不仅我可以看出来，很多人都可以想到，所以更多的人等在不久之后的未来，以比现在更高的价钱把你的房子买过去的。
正因为有这些分析，所以我给她的建议是“暂时不要着急卖，等待价格回调到期待的高点再出手；而在那之前只管通过出租获取小额利益”。
这个似乎带有普遍意义。
比如我们有理由相信，有太多的人希望房价与地价上涨，虽然未必有希望房价下跌的绝对人数那么多，但都是利益相关者，而且是立场坚定的人，相反那些希望房价下跌的都是一些什么样的人呢？随时会“变节”成为希望房价上涨的“乌合之众”罢了。
关于这一点的学习论述，参见本人的《房价上涨争夺的心理因素——拔河比赛（7月19日）》以及《谁在给房价上涨提供资金支撑（7月20日）》。
假如更多的人听取了我的建议，自己所买的二手房并不急着出售，而是以出租等待更好的出售时机，则在利益最大化与损失最小化的心态之中，势必会客观维持房价在高位徘徊。
让我们看看这个逻辑关系是如何推演的吧：
首先是出让地价：政府作为“地主”阶层的代表，依然执行“招拍挂”的原则，所以价格在拿地这件事上就起到决定性作用了。地价决定房价。
其次是既往房价：没有人希望看到自己买的房子，居然在自己的手里贬值，这不管是在投资角度还是从心理角度都是很难让人接受的。所以，手中有房子的人，大体会耐心等待。
再次是二手房价：二手房会在很大程度上维护一手房的价格，因为除非是价格下跌的同时利息高到让他们难以承受的程度，否则是很难割肉出场的。
第四是金融机构：以银行为例，不管是断供还是成为收缴的不良资产，或者是让那些还不起房贷的人成为不良信用者，或者是那些有足够资金实力的人，提前还贷，这些都不是银行希望看到的，因为那会直接影响到他们的收益，从现在的状况看，更多的人可能会失业、破产、断供，银行无奈地接收原本不想接受的房子。
第五是出租房价：国家城市化的政策性大方向没有变，特别是以“城市，让生活更美好”为主题的世博会在上海隆重召开，中国在城市化、国际化上的态度是坚定的。交通越来越便利，越来越多的人上大学、到大城市打工。越来越多的老外，用他们手里的美元、欧元、日元来支持中国特别是城市的房价。
在外乡安顿下来只有两条路可以走——或者买房或者租房。买不起房子的人只有租房，因而租房市场的需求越来越旺盛，这更增强了手中有房者们的承受能力，房价没到心理价位的时候，大可以把房子出租，虽然很多时候，房租未必会cover掉自己的按揭成本，但毕竟比亏本甩卖要好！
第六是拆迁补偿：面临拆迁的人，就如击鼓传花中相对比较靠后的人，都希望房价在自己的房子被拆迁之前一直保持涨势，让自己在拆迁的时候得到更多的补偿；然后自己的房子被拆并得到拆迁补偿之后，立刻下跌，让自己买房子的成本更低一些。
第七是资本因素：资本市场上的任何因素，都在对房地产业形成支撑。虽然78家央企被迫放弃房地产业，但他们留下的空缺很容易就被其他人弥补上了。详见别人的文章《央企退出房地产之后……（3月20日）》。
试想：即使仅仅是手中握有房企股票的散户，都是房价上涨的支持者。更不用说那些保险、信托、QFLP们了。如何会在中央与地方政府对立的政策之下，轻易地乖乖就范呢？！
——有了资本支撑，政策又奈何？
下面从地产金融的角度看地产机构会从哪些方面得到资本的支持：
1、保险资金：央企退出之后，保险资金进入了，特别是进入养老社区的大规模拿地与投资。从政策保障角度，2008年12月出台的三十条就已经提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。实际上，早在2008年，幸福人寿董事长孟晓苏就提出“以房养老”的寿险业务模式，就是说由表现公司向投保人提供“住房反向抵押贷款”（倒按揭）以购置房屋。具体操作方法是：投保人将自有房屋的产权抵押给银行或者保险公司，自己终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司将其房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
现在动作比较快的，比如泰康保险在北京与上海建立高端养老社区，并朝广州、武汉、大连、海南等地区渗透；中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，由海外养老机构负责日常运营与管理；平安保险通过平安投资和平安信托两个平台，提供了充分的资金保障。
2、信托的“准基金”模式：信托的“准基金”模式的房地产信托计划，就是先以信托方式募集一笔资金，然后以股权为主要形式投向多个房地产项目。这种模式已经超越了过去“现有投资标的再建立信托计划”的运作模式，转为“先建立资金池，再从项目池中选择具体项目进行投资”，比较有代表性的是北京国际信托投资有限公司（简称“北国投”）。
为了防范风险，信托公司专门成立了由房地产专业人士、法律人士、财务人士共同组成的信托投资决策委员会，并设立“信托经理+财务经理”的“双经理模式”，派遣信托经理和财务经理两个人负责从项目及财务角度进行项目监控，并引入专业评估机构和律师事务所为信托计划提供服务，引入担保公司对优先受益人的信托利益低于预期收益部分承担差额补偿责任，保证信托投资的风险可控性。
由此，信托公司将更多地跟开发商在企业层面上合作，将自己的资金介入方式从关注固定回报的债权模式转化为股权模式。
3、QFLP开闸放水：民间资本退出之后，外资QFLP进入了。
招商银行和贝恩公司联合发布的《2009中国私人财富报告》显示，去年年底中国个人持有可投资资产达1000万元以上的高净值人群达32万人。其中，江浙地区聚集的人数最多。
据了解，近二三年来，专门服务于高资产群体的私人银行如雨后春笋般崛起。自2007年中行在国内率先推出私人银行业务后，工行、交行、招行、建行、农行等多家银行也纷纷进入私人银行领域，独立财富管理机构也开始蓬勃发展。据了解，目前民生银行、中信银行、兴业银行以及部分城商行的私人银行部门都与私募机构建立了不同程度的合作关系。
最为首先试水的就是与招商银行合作的普凯基金。路演结束后不到2个月时间，普凯基金通过招商银行的私人银行服务网点，就迅速募集了6亿元，每笔投资额都在500万元以上。
4、IPO上市：越来越多的房地产企业走上了上市的道路，比如去年在海外上市的龙湖、恒大、连锁酒店“七天”，以及以资讯研究为核心的易居，都已经成功地走上了上市融资的道路。同时还有些企业尝试走买壳上市的道路，比如总部在西安的紫薇地产与总部在重庆的金科地产。
还是那句话，当别人把门给你堵死，肯定会给你留下一扇窗。中国的政策也是一样。
我们有理由相信，2010年“倒春寒”之后的中国房地产行业，虽然不会如5月的气温那么迅速攀升到暑热的状态，至少不会出现媒体热议的崩盘之忧。
我们都希望看到“居者有其屋”的社会，但政府保障性住房在雷声过后，迟迟不见雨水下来，就已经说明政府在抑制房价过快上涨这件事情上的矛盾与无奈了。
贾春宝
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