内容摘要：今年以来，不断高涨的房价再次成为全社会关注的焦点。对此，国家给予了高度重视，房地产调控政策纷纷出台。特别是最近一段时间，国务院公布的新一轮房地产政策，更是显示了国家对“抑制房价过快上涨”的决心，这令社会各界对此轮调控的信心大增。不过在这样的形势下，笔者依然认为，对于房地产问题，应保持冷静的态度。应该充分意识到，尽管房地产泡沫对经济具有较大的威胁，但是如果令其瞬间地“破灭”可能对经济发展同样具有巨大的伤害。因此，针对我国当前房地产市场泡沫问题，更多地要从体制改革的角度来逐步“释放”泡沫，而并非简单地“刺破”泡沫。
　　
　　徐策
　　
　　当前房地产市场泡沫风险增大
　　
　　 国房景气指数，被认为是最能够反映房地产发展的综合指数。而该指数自去年8月份回升至100以上之后，就一路攀升，到2010年3月份，达到105.89的高位，这说明我国房地产市场正在极为迅速地走强。
　　 前不久，国家统计局公布的最新数据显示，3月份我国70个大中城市房价同比上涨11.7%，全国商品房（住宅）价格指数也连续三个月超过100，3月份更是达到了114.2的历史高位，这打破了之前房地产业内盛传的决策层所能忍耐的房价底线“涨幅10%”。
　　 在房价持续上涨刺激下，房地产商投资信心大增，加大了投资开工力度，一季度房地产开发投资同比增长35.1%，增幅比前两月提高了4个百分点，在投资中的占比为22%，明显高于2009年18.7%的全年水平，这个增速更是创下自2004年4月以来的新纪录。此外，销售面积维持在单月同比增长33.8%的高位；房屋新开工面积增速大幅提升，一季度商品房新开工面积同比增长60.8%，比前两个月提高23.3个百分点。其中，3月新开工面积达到17400万平方米，房地产新开工面积单月同比增长88.1%，是近20年以来仅低于2009年12月的次新高。这一系列数据指标，都反映着在急速上涨的行情下，我国房地产市场泡沫正在聚集，其中蕴含的风险也在不断增大。
　　
　　“新政”使需求预期发生急剧改变
　　
　　 针对房地产价格过快上涨问题，在去年召开的中央经济工作会议之后，国务院就连续发了多项调控政策。而在今年的4月14日和17日，国务院又发布了更为严厉的措施，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在观察到新政力度如此之大，住房需求者的预期发生了急剧改变，进而抑制了房地产的需求。具体分析来看：
　　 ――“新政”将对改善性住房需求形成较大的打压。本次新推出的二套房贷政策可谓史上最严厉的二套房贷政策。尽管由于当前的基准利率比2007年的基准利率要低1.89个百分点，但是由于目前的房价比2007年底的房价，全国平均涨幅达34%，致使本次政策调整后的月供将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加18.34%，这将对真实的改善性需求形成较大打压。
　　 ――“新政”将对投机性需求发挥抑制效应。根据测算，2009年商品住宅成交额中借助银行贷款来完成交易的比率达到了42%，比2007年激增12个百分点，比2008年更是猛增了25个百分点，显示出2009年宽松的信贷环境与较低的利率水平，尤其是二套房贷政策的放松导致购房人大量借助银行贷款来完成交易。其中，投资性需求快速释放是推动2009年房地产市场火爆的重要原因。本次二套房贷的再度收紧，对投资性需求也将形成抑制效应。更为关键的是，“最严厉”的调控政策使得至少在短期内投机者的预期可能发生了改变，已经出现的多处“成百套住房”的集体挂牌出售的现象或许可以看出房地产投机者的预期有所转向。
　　 ――“新政”对中低收入者影响可能大于高收入者。对于中低收入者而言，“新政”可能导致其对于住房的实际支付能力进一步降低。如原本能够支付首付的资金由于首付比例的提高而难以实现交易。因此，在整个信贷市场趋于紧缩的背景下，中低收入者贷款难度势必也将增加。而高收入者对新政的敏感度相对没有那么强。但随着预期的改变，高收入者或许也将进入“观望”的队伍之中。
　　 总体而言，此次“新政”将会对大多数住房需求者，无论是刚性需求、改善性需求还是投机性需求，均会形成不同程度的抑制。这主要是由于，一方面是由于当前房地产泡沫的风险的确已经到了非常危险的程度，另一方面是由于“最严厉”的政策反映了中央对于抑制高房价的决心和态度，进而阶段性地改变了住房需求者的预期。之所以说是阶段性的改变，原因是，由于中长期内对住房的刚性需求仍然占较大比例，正是这一判断才不断强化了投机者对于房价上涨的预期。由于当前调控政策的力度较大，投资者需要规避承受房价下降的风险，因而使其改变了预期。
　　
　　预期急剧改变是一柄“双刃剑”
　　
　　 笔者一直主张，围绕“需求”所展开的一系列房地产调控政策效果欠佳。其原因有二，一是由于甄别性困难，在没有稳定住房地产价格预期的条件下，难以起到抑制“投资或投机性需求”，只能使“刚性需求”面临更高的成本；二是没有体制性改革的条件下，地方政府难以弥补财政缺口，地价势必节节攀升，随之而来的则是难以打压下去的高房价。然而，本次堪称“最严厉”的调控政策，在短期内已经形成了较为强烈的房地产价格下跌的预期，这与前一阶段形成一个“大转弯”，预期发生了急剧的变化。笔者开始担心另外一个问题，那就是当预期发生急剧改变，有可能瞬间地“刺破”房地产泡沫，这一方面势必会使房价下降，然而，另一方面，经济也可能会遭受巨大的伤害。
　　 首先，预期急剧改变形成了供给者“恐慌性”抛售和需求方“持币待购”并存的现象。多方数据表明，短期内“投机性需求”对新政反应快速，出现了“成百套住房”集体挂牌抛售的现象，有的业主甚至连夜通知房地产中介为其挂牌，与此同时，开发商也开始加大了“推盘”的力度。然而，在已经如此高的价位上，再加上短期内房价下跌的预期，谁还会去“接盘”呢？大多数住房需求者选择的是持币待购。据中原地产三级市场研究部的统计数据显示，4月5日~4月11日这一周时间中，北京新建住宅商品房成交量为3066套，与前一周的3825套相比下降19.84%。存量住宅成交量方面，4月5日~4月11日这一周中，存量房成交量为6337套，与前一周的8486套相比下降25.32%。笔者认为，在房地产泡沫已经大到一定程度的时候，预期发生急剧转变，房地产价格必将步入下降通道，房地产泡沫将可能被瞬间“刺破”，导致房地产市场急剧暂时的冷却。
　　 其次，预期急剧改变使房地产投资进一步反弹受到压制。当前，经济尽管出现了企稳向好的态势，但是仍然没有实现根本上复苏。而在复杂的国际国内形势下，房地产投资对于经济保持平稳较快增长的作用始终不能低估。然而，在房地产价格预期急剧改变的条件下，住房销售量将首先出现大幅萎缩，这将使得房地产开发商资金回流出现严重的问题，使得房地产投资进一步反弹受到压制，这不仅将影响未来住房供给规模，更为严重的是将导致投资在政府拉动力量不断趋弱、其他社会投资缺乏动力的条件下，因缺乏支撑而出现大幅下滑，进而形成宏观经济出现较大的波动。另外，房地产急速下跌使得居民财富大幅缩水的同时，也将通过影响地产股票而下拉大盘。4月19日，两市大幅跳水，沪深股指双双破位，地产股砸盘成第一主力，银行股受房贷政策等因素影响，截至收盘，沪指报2980.30点，跌150.00点，跌幅4.79%，创8个月来单日最大跌幅。回顾历史，我们应该注意，当初日本经济由盛转衰，其中一个重要原因，就在于房价被大幅推高、房地产泡沫极度放大之后的瞬间“破灭”，这样的教训应该引起我们高度重视。
　　
　　通过体制改革“释放”房地产泡沫
　　
　　 通过以上分析，笔者认为，当前我国房地产市场的确存在较为严重的泡沫，然而，应对房地产泡沫风险的办法并不应该是简单的“刺破”，而是应该逐步地“释放”。我国房地产市场的问题是多重的、复杂的，既有需求方面的问题、也有供给方面的问题；既有总量上的问题、也有结构上的问题；既有短期阶段性的问题、也有中长期体制的问题，因而解决起来既要做到统筹兼顾，又要做到抓住主要矛盾。具体来看，当前房地产市场的主要矛盾包括：
　　 第一，由于金融体制不完善导致的投资渠道狭窄，使房地产逐步由消费品逐步转变成为“投资品”，进而导致房地产市场投机气氛浓重，价格非理性攀升、泡沫风险严重；
　　 第二，由于财政体制不完善导致地方政府财政缺口严重，融资能力不足，在土地垄断供给的体制下，使“土地收入”作为弥补财政缺口、支持地方经济发展的重要资金来源，进而带动房价不断攀升；
　　 第三，由于税收体制不完善，导致房产消费税、物业税、遗产税等税种缺失，使得房地产投资需求难以得到有效的约束；
　　 第四，在城镇化和刚性需求仍然较为旺盛的背景下，强化了投资者对房地产价格将持续上涨的预期，而在强烈的“持续看涨”的预期下，无论当前价位有多高都有投资者继续敢于接盘、都有开发商敢于拿地，这就使房地产泡沫越吹越大。
　　 归结起来，我国房地产泡沫严重的原因有两点，一是对高房价的强烈预期，二是体制改革滞后。综观当前出台的治理房地产泡沫主要调控政策，已经表现出调整预期的意图，然而我们要做的是稳定预期，而不是使预期发生急剧变化；是释放泡沫的压力，而不是简单地“刺破”泡沫。同时，当前的政策在体制改革方面推动的力度仍然不足，只有体制改革才能能够真正实现预期稳定，进而使房地产市场“去投机化”。因此，针对当前我国房地产泡沫问题，笔者认为，总的思路应该是，大力推动各项相关体制改革，立足于稳定房地产市场预期，围绕“供给面”实施调控，逐步“释放”房地产泡沫，引导房地产市场健康发展。
　　 （作者单位：国家信息中心经济预测部）