尊敬的各位来宾、尊敬的 宋垚女士：

今天，我非常荣幸地来参加由全经联和世茂股份共同发起的“高端商业联盟”成立仪式暨“新政下商业地产面临的机遇和挑战”论坛。

对我来讲，“世茂工三”是一片熟悉而难忘的土地。一年前的今天，全经联第一个专业机构，全经联商业地产委员会就在这里成立。全经联商业地产专业委员会整合了全国各地商业地产的发展商，整合了行业协会、顾问机构、品牌商家等一线从事商业地产的专业力量，一年来，在提升商业地产地位、促进商业地产业内人士之间的专业交流与项目合作、推动商业地产健康方面进行了不懈的努力；一年来，我们也见证了世茂工三项目在开发和经营中所取得的成就，也感受到了世茂股份成为中国商业地产品牌开发商与运营商的远见与坚定步伐。

今天，历史的机遇让我们再次走到了一起，我们在这里共同发起了“高端商业联盟”，将为促进高端商业地产的发展再度携手。

新政过后，中国房地产行业正在经历深刻的变化，这个变化的主题之一就是商业地产将逐渐成为这个舞台的主角。借这个机会，我想就新政形势下商业地产的发展谈几点思考。

房地产由住宅地产和商业地产（除住宅外，所有与产业有关的地产都可归为商业地产）组成，从属性上来划分，前者是民生地产，后者是产业地产或收益型物业；前者拉动消费，后者推动产业发展，两者在国民经济和社会发展中都发挥着重要的作用。当前房地产的问题，主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出、投资投机需求过于旺盛，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市价格上涨过快，不仅对解决居民的日益增加的住房需求构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利，对城市价值的可持续发展不利。与此形成鲜明对比的是，商业地产处于一种冷却的状态，资本关注的程度远远不够。在北京、上海等城市，很多写字楼、商业的售价不如住宅售价，出现了明显的价格倒挂现象，有的倒挂幅度甚至达到一倍以上，这和发达国家成熟市场商业地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差，也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符；同时，商业地产的空置率较高，散售比例较高，持有经营的比例低，经营水平不高，这些现象都严重影响了商业地产功能的发挥，对产业发展与城市发展构成了不利的影响。

商业地产当下的境遇，是由很多因素综合造成的。

首先是长期以来，在认识上将商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产泡沫也将商业地产无端殃及。其次，对商业地产作为产业动力与城市动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，商业地产处于放任发展和无人管理的状态。

第二，政策层面对商业地产的歧视和打压。正是因为认识上的缺陷，相关部门在制定政策时，不仅没有充分认识到商业地产对产业与城市的作用，反而常常被认为是风险程度很高的房地产产品，因此无论在产业政策、金融政策和税收政策上都对商业地产的投资、开发和经营出台了许多限制性、歧视性的规定。

商业地产的属性，决定了它在中国经济结构调整和产业升级中的重要作用，决定了它在促进城市第三产业发展、创造就业和增加税收方面的重要作用，决定了它在创造城市价值、提升城市形象中的重要作用，决定了它是可以获得稳定租金收益、值得民间资金中长线投资的投资品。显然，扶持商业地产的发展，推动资本向商业地产而不是向住宅地产投资，对于推动中国经济结构的调整，推动产业升级，提高城市竞争力，创造和增加就业机会，增加城市税收、减轻政府土地财政的压力，创造新的、稳定的投资渠道，分流民间资本，无疑都具有极为重要的战略意义。遗憾的是，长期以来，我们的产业政策、金融政策和税收政策恰恰做了反向的选择（参阅相关博文《是什么导致了资本对住宅的投资和投机？》）。也正因为这种错误的政策，才助推了资本向商品住宅的集中流入，助推了商品住宅价格的飙升。

中国经济要实现转型和升级，房地产调控的要取得成功，就是要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，才能实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、工业地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力，把房地产的发展和产业、城市的发展结合起来，获得共赢。

我认为，在认识上，我们要把商业地产与住宅地产分离开来，从产业和城市的高度来认识它、定义它，从促进产业升级和城市发展的角度来研究它、管理它。

其次，要抓紧调整并制定促进商业地产健康发展的政策措施。比如在城市规划方面、土地出让等环节方面出台相关政策，鼓励产业经济和商业地产的结合，鼓励城市功能与项目功能的结合，协调好城市规划与项目规划的关系；再比如，要对长期持有经营的、统一产权的商业地产出台鼓励性的金融和税收政策，鼓励发展商向产业运营商和城市运营商的转变；此外，允许各商业银行自行评估风险，根据不同情况适当放宽购买商业地产的按揭成数、年限及利率水平，使银行的资金和民间投资资本都能开辟新的投资渠道。通过这些政策，扶持商业地产的健康发展，为政府培育优质税源、增加税收收入，减轻政府对土地财政的过度依赖。

最后，要加快试点并推出专门投资商业地产的信托投资基金（Reits）产品，使更多的社会资金能够汇聚到有助于产业发展的商业地产上来，使商业地产保持稳定的、良好的运营品质，使资金也能分享到商业地产稳定成长和增值带来的长期收益。

钱的收入与出路问题，不仅决定了中国房地产的命运，也决定了中国经济的命运。在这个历史关头，希望有关决策部门珍惜并抓住严厉抑制需求的调控政策所带来的时间和空间，抓紧研究问题，深化结构性的调整和改革，从商业地产方面着手，寻求突破。

经过一年多时间的发展，全国房地产经理人联盟已发展成为拥有六个地方分盟，千名会员的全国最大的房地产经理人组织，成立了商业地产、写字楼、可续建筑和土地投资四个专业委员会，成立了全经联商学院，全经联正在成为“中国房地产的智库”，正在为促进房地产转型和升级不断努力。今天，全经联商业地产委员会和世茂股份在这里共同发起“高端商业地产联盟”，就是要整合专业资源和实践资源，尤其是将世茂股份在城市高端商业地产方面的探索与案例作为主要关注的焦点和话题，加强专业与实践的交流，逐步总结出一条推动城市高端商业地产可持续发展的道路。

对一个城市而言，高端商业不仅仅具有商业形态，更是文化乃至心灵的体验场所，是一个城市的名片和气质，是提升和创造城市价值的重要动力。我相信，通过业界同仁的不懈努力，通过像世茂股份这样的品牌发展商持续的实践，“让城市更美好”就不会仅仅是上海世博会的一个口号，而将在不远的将来成为一个美好的现实。

谢谢大家。

（本文系博主在全经联携手世茂股份成立“高端商业地产联盟”仪式上的主题演讲）