房地产股不是进行长期价值投资的品种。近半年以来房地产板块跑输大市其实是基本面的一种反映。仅仅从土地这一房企经营必需的资产而言，就有太多的不确定性。而股市投资中一个重大的风险就是企业经营的不确定性：
1、地王频出说明房企的成本大幅提高。房地产在前几年之所以连续数年都为暴利行业，根本原因是在土地协议出让的时代，房企通过协议出让的方式取得了大量的廉价土地。在囤地或在房地产项目建设的过程中，房价持续大涨，自然有暴利。但是从2007年、2009年和今年年初的一些地王来看，大量拍卖的土地，其地价甚至超出周边在售楼盘价。从大龙地产等企业未在规定期限内签订土地合同而被没收保证金，及上市房企资产负债率普遍高达60-70%的情况来看，买下地王的企业经营风险较大，并且只有未来房价继续大涨才能盈利。大多数企业买下的虽然不是地王，但土地价格相对于前几年已大幅上涨，成本大幅提高。
由于土地成本明显提高，虽然2009年房价大涨，利率降低，但房企毛利率下降。3月26日，中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%，较2008年下降了6.5个百分点。
2、打击囤地增加了房企经营的不确定性。囤地一方面是房企利润最大化的必然选择。最近有报道深圳红树林地段某地块，开发商囤地五年，地价涨了五倍。武汉没收的一块土地，居然囤地18年之久；另一方面，在土地储备耗尽不能得到土地，或不能以合理价格得到理想的土地，房企经营就要中止。所以囤地也是房企不得已的选择。前几年已经反复强调的囤地一年收取闲置费用，囤地两年无偿没收土地的政策根本形同虚设，但在今年有严格执行的迹象。这样就增加了房企取得土地的不确定性。
一方面，由于中国的土地政策经常在变，另一方面协议出让土地已终止，这样房企高价取得土地已是必然。但未来的房价未必大幅上涨。这样高地价可能会与低房价错配。房企的负债率又如此之高。因此看淡地产股的投资价值。
最近有机构对已经公布业绩的地产公司做了一下统计，发现总负债是总利润的17倍以上。同时，如果总负债按年利率6%计算，接近于总利润。这种行业有什么投资价值？
以下是各投行4月上旬对地产股的一些观点。各投行对房地产行业的观点差距较大，无论在人民币升值的影响、未来调控政策的松紧、二季度的供求关系、未来的房价涨跌，还是房地产股的估值。
招商证券
招商证券在4月1日发布的由贾祖国等人撰写的《房地产行业2010年3月月报》中提到如下数据与观点：
全国住宅开工面积增幅创新高，住宅销售额增速略回落：10年1-2月开工面积同比增长38%；房地产固定资产投资同比增长31%；住宅销售面积为0.64亿平米，同比增长38%；住宅销售金额为0.35万亿元，同比增长72%。
重点城市成交同比和环比普跌：10年3月重点城市成交显示：成交同比普跌，北京，上海，广州和深圳同比分别下降31%，40%，70%和42%，成交环比普升，北京，上海，广州和深圳环比分别上升59%，117%，171%和70%；
继续延续1月底的观点——地产股总体已经处于底部；预计未来房地产的调控政策有可能更严。需要继续观察4月份出台政策的力度、频度和效果。因此继续维持行业“中性”的投资评级。
长城证券
长城证券在3月29日发布的由刘昆等人撰写的《房地产行业2010年二季度投资策略》中提到了如下的数据与观点：
一季度，重点跟踪城市销量环比下降44%，同比下降19%。销量回落的主要原因：季节因素、供应紧张、政策调控和高企的房价；房价依然十分坚挺。重点城市1-2月成交均价较去年底有5%的攀升。政策面依然偏紧：一边是通货膨胀的加强和调控效果尚不明显，一边基本不存在因为担忧房地产投资的快速下滑而导致政策转向的可能。行业政策仍将着眼于控需求和增供给，保持高压状态，若房价继续大幅上涨，不排除将有更严厉的调控措施出台的可能。
二季度供需矛盾趋缓：随着去年下半年新开工项目的逐渐面市，二季度新房供应状况将有大幅改善；二季度银行信贷投放节奏的变动将成为房贷利率变化和影响需求的最重要因素之一，目前看明显放松的概率不大。
以收紧信贷为主的行业调控政策将对投资需求产生抑制作用，而本次人民币升值较难重现05-07年资产价格的暴涨，通胀从预期变为现实也会导致购房需求的减弱。
重点城市房价收入比逼近历史高点，支付压力将成为抑制自住需求的最主要因素。二线城市房地产市场在经济高速成长、区域振兴规划、交通基础设施改善、房价收入比相对偏低等背景下，更值得长期看好。
销量方面，二季度将随着新增供应的改善环比上升。过去10年全国楼市住宅销量，二季度都远高于一季度。同比方面，预计重点城市销量将有15%-20%的下滑。房价方面，二季度整体将维持高位盘整，部分热点地区房价仍会继续攀升。如果行业调控政策未严格执行，楼市表现很可能超出我们预期。
维持行业"中性"评级：行业已经步入高风险区，政策调控压力持续存在，估值提升空间有限。维持"中性"的投资评级。
银河证券
银河在3月29日发布的由丁文等人撰写的《2010年2季度房地产策略报告》中提到如下的数据与观点：
2010年，针对房地产的调控将会采取温和的方式。物业税等激进措施短期不可能实施。同时开发商现金流充裕，短期供不应求，房价难以下降，考虑到我国当前处在城市化加速阶段，对房地产需求依然较为旺盛。
2010年2月CPI涨幅超过市场预期，进入实际负利率时代，有利于住房需求的释放。
房地产企业资产价值提升。当前人民币面临升值压力越来越大，2010年升值时机渐趋成熟，人民币升值将提升我国房地产企业的资产价值。
估值方面，目前行业主要上市公司2009和2010年的P/E分别为33和22.6倍，股价对NAV平均溢价7%，估值基本合理。给予行业“推荐”评级。
申银万国
世纪证券在3月30日发布的由江征雁等人撰写的《房地产开发行业点评》中提到如下观点：
估值和投资建议：（1）短期由于销售数据超预期，且客户仓位配置较低，市场做多情绪较强；（2）中期观点不变，趋势性投资机会尚未到来。在供给量相对短缺的二季度，成交量反弹的结果带来的必然是价格继续快速攀升。一方面遭遇的政策风险和压力变大，二方面由于一手供给有限上市公司受益量价上涨也并不明显，盈利预测整体大幅上调概率较小，在盈利预测无法上调，行业不确定性较高的情况下，股票的估值上限很难突破；（3）投资建议：只是反弹，不是反转，如要参与，建议在取得10%-20%收益后适当减持。
华泰联合证券
华泰联合证券在3月30日发布的由张驰飞撰写的《房地产行业：调控初见成效，估值有望回升》中提到如下数据与观点：
看好地产股将在2季度有所表现，主要理由有三：
第一，最新数据显示，行业调控政策初现成效。房价的过快上涨趋势也得到了一定程度的抑制。因此短期内很可能不会有新的政策出台，地产股处于相对良好的政策环境中；
第二，房地产上市公司普遍财务状况良好，现金流量和资产负债水平有很大改善，高预收款和毛利率有望反弹使得地产股2010年业绩高增长有较大可能，而经过前期的下跌，地产股股价已经对利空政策有了比较充分的反映，目前估值水平偏低；
第三，从跟踪的部分城市来看，3月份市场成交已经出现了较大反弹，每年4、5月份为房地产传统销售旺季的开始，如果成交有进一步的增长，将推动行业估值水平回升。
如果政策面保持中性状态，从估值水平来看，地产股还有约20-30%的空间，因此我们维持对行业的“增持”评级。
在4月1日发布的鱼晋华撰写的《房地产行业：小阳春的纠结》中提到如下数据与观点：
三月份楼市小阳春已无可争议，但地产股的行情却相当纠结，行情可谓走走停停。
展望二季度，政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。尽管2009年是房地产泡沫化的一年，而政策是房地产泡沫的始作俑者。但并不认为2010年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年，相反，我们判断2010年的政策将是托住房地产泡沫的一年。
虽然流动性在离我们而去。但并非是以一个急速的姿态。相对2008年，今年的货币政策和信贷环境都要宽松许多。从体制的角度，维持地价的稳定是最符合地方政府利益的政策。而地价的稳定其实就是房价的稳定。从经济结构调整的角度，需要一个平稳的宏观经济环境。而一个平稳的宏观经济环境离不开一个平稳的房地产行业。
因此，对于2010年的楼市，我们判断将是回归到相对正常的一年。今年下半年由于受到信贷“3322”的影响，信贷资源在下半年会更紧张；同时2009年下半年开始猛增的新开工将在2010年的下半年陆续形成供给，因而供需将趋于平衡，甚至供大于求。
行业整体的销售速度将是在一个相对正常的范围。企业的资金和财务状况都相对健康和安全。但是地价还将上涨，是房地产企业不得不面对的一个难题，而这也是使地产股难以获得更高估值的一个重要原因。我们维持年初的判断：2010年的地产股的投资机会将是跌出来的投资机会，行情将是先破后立。估值将成为地产股行情的天花板，而对政策的纠结将贯穿全年的行情。
中原证券
中原证券在3月30日发布的由吴剑雄撰写的《2010年二季度房地产行业投资策略》中提到如下数据与观点：
价格将在政策约束中保持坚挺。尽管市场的内部力量使得房价有上涨的动力，但是显然这为政策所不能容忍。当房价上涨过快时，政策必然将收紧，对房价进行约束，抑制房价过快上涨是政策的主要目标。
板块估值重具吸引力。经过8个月的深度调整，地产板块估值已经相当便宜，在估值上重新具有投资吸引力。
行业板块迎来反弹投资机会。尽管政策因为相机抉择而显得不确定，但是市场仍旧充满活力，目前地产板块估值便宜并有止跌企稳趋势。我们认为地产板块具有反弹的投资机会，
风险提示：（1）房价继续飙升，调控政策将会收得更紧的风险；(2)政策调控力度把握不当，调控过度致使行业衰退的风险。
国金证券
国金证券在3月31日发布的由贾旭特撰写的《2010年2季度房地产行业报告》中提到如下数据与观点：
二季度行业的供求矛盾会比较突出，房价存在上涨压力，部份城市甚至会出现明显的上涨。理由在于二季度供给仍然短缺，而居民对房价的预期仍没有在政策和舆论的压力下得到逆转。二季度上市公司的盈利预测会存在上调空间，相关公司的估值水平会显得更加便宜。
目前尤其重要的是需要理顺地产股的投资逻辑。地产股相当长的时间中面临投资困境：即基本面太好意味房价得不到控制，后续会出台调控政策，将影响行业的基本面和地产股的估值水平；但基本面变坏，地产股自然也不存在投资机会，由于加入了政策的变量，从基本面到地产股投资这一条路径似乎已经行不通。
前期地产股下跌幅度较深，是因为政府对地产的态度经历了由呵护到调控的转折性变化，基于对地产基本面深刻调整的担心，上市公司被赋予了较低估值水平。目前时点投资者已经对未来调控政策有预期，地产股的估值水平不会再一步下降。
二三线地产公司更有明确收益。
不认为一线公司会有超额收益率，因为一线公司的行业代表性强，未来调控仍是常态，在调控政策转向之前，一线公司的估值水平更难提升，即使房价上涨，卖方研究员大规模提高一线公司的盈利预测的可能性也不大。但二三线公司项目所在区域由于个数少，区域风险更容易把握，具体项目的盈利变化也更容易跟踪，我们认为二季度随着房价上涨，二三线地产公司的盈利预测会普遍得到上调。
建议积极参与地产股二季度行情。
南京证券
南京证券在3月31日发布的由包晓霞撰写的《2010年二季度房地产行业投资策略报告》中提到如下数据与观点：
对二季度房地产观点：（1）人民币升值概念将贯穿全年，政治压力可能使升值慢于预期，对房地产的实际冲击弱于心理冲击；（2）企业需要补充库存，房地产新开工持续增长，全年房地产投资增速为20%左右，政策调控炒房行为仍留有空间；（3）央企的恶劣行为及局部地区失控的房价将引发新一轮调控，地产股将面临新的阵痛；（4）一线城市的购房需求逐渐向二三线城市转移，重申看好二三线城市房地产企业的观点。
西南证券
西南证券在4月2日发布的由崔秀红等人撰写的《房地产行业二季度投资策略》中提到如下数据与观点：
09年房价快速上涨致使年初调控政策密集出台，短期改变了市场预期。同时，09年底的恐慌性购买对需求的透支，季节因素，节日效应等一系列因素导致10年一季度房屋销售量迅速下降，但价格依旧坚挺。春节后，销售逐步回暖。
新的调控政策或将渐次出台。行政手段会越来越多的被使用，但政策风声最紧，最严厉，最密集的时候已经过去，新的政策不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，因此，供不应求将是二季度市场运行的主旋律。
随着市场对政策的敏感性逐步减弱，其将按照固有的供求格局来运行。宏观经济向好趋势不改，上半年商品房存货不足，人民币升值和通货膨胀预期强烈，在传统的销售旺季到来之际，房地产市场或能走出一个价量齐升的小阳春。
估值具备一定优势。二季度，销售回暖，对政策敏感度降低，房地产公司业绩有所保障，目前估值合理，会使得投资者逐步认同房地产公司的投资价值。政策调控会使得股价上下震荡，但整体趋势会反弹，建议投资者增持。