需知道点地价上的ABC！

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王炼利

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“土地使用权出让总额”与“土地出让金”不是一回事

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要谈论“地价”，必须搞清楚“土地使用权出让总额”与“土地出让金”的关系，这两者不能搞混淆。

当国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给受让者，这就叫土地出让，国家则向受让者收取 “土地使用权出让总额”，在上海， “出让土地使用权收入总额”分成两部分，其中的30％是属于政府预算外财政收入的“土地出让金”，又称为“实收出让金”， 70％是土地前期开发费用，由受让者支付给土地储备部门（见上海市土地出让金管理办法【沪计调2001年50号】、上海市人民政府2004年25号令）。

以下是2003年~2006年1至9月上海实收土地出让金情况。

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资料来源：《上海市有偿使用地块一览表》。出让面积按照与其有对应出让金数目的栏目计算，没有标出对应出让金的出让面积不包括在此表中。此表的出让面积比《上海统计年鉴》少2％，因为笔者将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积都剔除了）

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上表是政府向全社会出让土地使用权时收取的“土地出让金”，包括了向房地产业收取的“土地出让金”。这些只是“土地使用权出让总额”的占30％的部分。

“实收土地出让金”是“出让土地使用权收入总额”的30％，那么， 2003年的“出让土地使用权收入总额”就是305.8亿人民币（平均价501元/m²）加3.5亿美元，2004年是466.7亿人民币（平均价710元/m²）加2.9亿美元，2005年是334.7亿人民币（平均价563元/m²）加0.09亿美元。然而，这只是一种“有根据的推算”，真实的“出让土地使用权收入总额”官方没有告知。

不过，根据上海市房屋土地资源信息中心网曾经公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总》（以下简称《汇总表》）， 2005年政府光向房地产商收取的“土地总价款”——相当于“出让土地使用权收入总额”——总计就达422亿人民币。这说明，2005年政府向全社会出让土地的收取的“土地总价款”远不止334.7亿人民币加上0.97亿美金，“按照规矩”计算的“出让土地使用权收入总额”与政府实际收的有差距。

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为什么说房价高与地价高没有关系？

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房价高与地价高有没有关系？请看下面的数据。

2004年7月到2005年3月，仅8个月时间卢湾区新盘住宅成交均价从14082元飙升到30925元，上涨了一倍多，黄浦和静安区也分别上涨了一万元（20 05年第五期《上海房地产市场报告》）。

而土地出让金、土地使用权出让总额体现出“大涨”了吗？

浦东新区公积金中心曹徵明在《上海房地产市场报告（总176期）》登载文章，披露了2002年土地平均中标价是705元/m²，2003年土地平均中标价是1581元/m²；笔者根据上海市房屋土地资源信息中心网站提供的《汇总表》计算，2004年房地产行业的公开招标土地平均中标价是1358元/m²，2005年是1234元/m²（并非笔误）；2004年挂牌平均竞得价是1730元/m²，2005年是3644元/m²。“项目招标出让土地价”740元/m2（2005年），“邀请招标出让土地价”647元（2005年），没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2（2005年）“协议出让土地”单价是1542元/m2（2005年）。

这些土地平均出让价本来就不算高，而“特例”还不包括在内， “特例”更能典型反映在“土地出让”上存在的问题，所以笔者不让这些数据加入“平均”之列。

以下就是价格特低、出让土地面积又很可观的“特例”。

同样是公开招标出让土地，笔者没有将浦江镇的六块世博会动迁基地出让价“平均”进每平方米1363元里面，这块土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，政府收取的土地出让金单价只有568.97/67.7=8.4元/m2。再“推算”一下土地使用权出让总额,是1896万（568.97÷30％），单价是28元/m2（1896÷67.7），由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。

2004年7月12日，公开招标出让嘉定嘉定江桥2号地块11.85万平方米土地，用来建造“中低价‘四高’示范居住区”，中标价每平方米楼面价20.6元；2005年6月16日、6月21日和10月26日，公开招标出让嘉定江桥5号地块13.09万平方米、6号地块7.74万平方米和9号地块10.93万平方米土地，用途也是造“中低价‘四高’示范居住区”，中标价分别是每平方米楼面价16.5元、20.1元、13.6元（所谓“四高”，即“高起点规划、高水平设计、高品质施工、高标准管理”。体现“造价不高，水平高；面积不大，功能全；占地不多，环境美”的特色。在总体上，以多层住宅为主，局部为4～5层；小户型比率占总房型75％以上，其中60％为建筑面积70～80平方米的二室一厅，15％为建筑面积50～69平方米的一室一厅）。

同样是“项目招标”，笔者也没有将合同 “沪房地普字（2005）040号”的土地出让“平均”进“项目招标”单价中，这是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。

同样是“协议出让”，笔者也没有将合同号“黄房地（2005）037号”圆明园路以西1.69万平方米的“外滩源”商业用地出让“平均”进“协议出让”单价中，圆明园路以西“外滩源” 商业用地出让的土地所有权出让总价13.7亿，土地出让单价8.12万元/m2，楼面单价1.46万元/m2（容积率5.57）——那可是中国的钻石宝地呵！

更属“特例”的是2004年在黄金地段老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”， 出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米，政府实收出让金是773.7万和721.8万元。计算出土地所有权出让总价后再折算成土地单价，只有274.5元/m2、161.1/m2、，楼面价112.5元/m2、、67.7元/m2。（合同号：黄房地【2004】57号、64号）。

“地价”真是低得离谱！

有人说，那是2005年2006年的土地出让价，2007年起就不是这个价了。2007年及以后究竟什么价，因为今年3月上海房地产估价师协会网已经撤掉了2006年9月以后的《上海市有偿使用地块一览表》，上海的房屋土地规划部门也不再提供2006年～2009年的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况汇总》，笔者已经无法计算，但是，《中国统计年鉴》告诉我们，2007年上海购置土地的均价是9264元/m2、2008年是6759元/m2，按照容积率折成楼面价，也就三千元左右。放在今天的房价里只占十分之一。

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房地产商至今还在使用低价的“土地存货”

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另外一个事实大家还不清楚：至今上海房地产商还在用着多年前转让来的廉价土地。

从《中国统计年鉴》可以查到：2007年到2008年，上海房地产业购置的土地面积只有467.8万平方米，仅占1995年到2008年上海房地产业土地购置面积8400万平方米的6％！即使2007年到2008年土地使用权出让费暴涨，2007年、2008年的房价也没有理由跟涨。况且，至今上海房地产商造房子用的土地还是早几年甚至十几年前政府在土地一手市场出让的“存量土地”！

根据建设部网站曾经公布过的《1995年各地区土地开发情况表》，上海房地产企业拥有的待开发土地面积在1995年时足足有6521.7万平方米（绝大部分是浦东的土地）——在1995年前，政府开发公司的得地成本加上开发成本每平方米不到500元。从1996年到2008年，完成开发的土地面积一共是4200万平方米（《中国统计年鉴》数据），也就是说，光开发土地的“面积”而言，1995年的待开发面积一直到2008年也没有开发完！1996年到2008年的完成开发的土地面积仅占1995年待开发面积的64％！而“造房子”必须是在“完成开发”的土地上造的！

这倒给大家提供了“窥视”房地产商囤积了多少“便宜土地”的信息——1995年时待开发土地面积是6521.7万平方米（九十年代初土地开发成本成本394.5元/m2，其中包括动迁和劳动力安置费；政府投入“空转”资金102元/m2，合计497元），1996年到2008年总共购置了土地7900万平方米（《中国统计年鉴数据》），总共完成开发4200万平方米，2008年时还处在待开发中的土地面积和正在开发的土地面积总和是6521.7＋7900－4200＝10221.7万平方米！但大家记住，2007年～2008年的“高价”土地最多只有467.8万平方米，只占10221.7万平方米的4.6％！也就是说，在政府出让的95.4％的土地上造出来的房子，政府不能以“高地价”为借口来抬高房价。

当然，正如我在《别把表象当真相，房价高不是因为地价高》中阐述过的，真正“造房子”的房产商所使用的土地是经过好几茬转手倒卖的，这样造成的“地价高”固然政府脱不了干系——政府制定的法律在允许他们倒卖，这种倒卖有利于将本该落入政府口袋的地价“分流”到相关人员的个人口袋，但这与政府机构本身在土地一级市场直接收取高地价有着根本性质的不同。

人民需要监督政府，然而监督政府也是个技术活。 一是居民需要懂得点专业知识才能实施有效监督，二是政府如果真心实意让居民监督，就应该公开真正有价值的信息，上海房地产业估价师协会曾经公布了很有利于人民监督政府的信息（最有价值的是公布了政府在每个土地出让项目上的实收土地出让金），现在该协会不登载了，人家是民间社会团体，登载什么是人家的自由，但上海市规划和国土资源管理局不应该不登载，况且其前身有着公开信息的先例——《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总（2004、2005）》就是上海市房屋土地资源局公开的，为什么不坚持这个传统呢？

2008年初，韩正市长表示“今年上海市政府将向市人大常委会报告土地出让金等资金运行情况，今后要在向人大常委会公开的前提下，逐步向全社会公开。”我不是人大代表，听不到政府在2008年所作的“土地出让金等资金运行情况”的报告，但听了这个报告的代表们对这个报告居然没有任何反映——包括质疑包括批评当然也包括赞美，这就奇了。

现在，房价问题包括土地问题已经成为中国居民聚焦的核心问题，希望政府部门能够像以往那样公开土地出让信息，并将上海市房地产估价师协会停顿了的工作接过去——公布在每个土地出让项目上的政府实收土地出让金，这本来就应该是政府职能部门的工作！

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http://www.shgtj.gov.cn/xxgk/ndbg/201002/t20100225_360989.htm