国新十条不是冰岛火山

作者:许广崇（香港天商集团旗下高崇品牌机构国际创始人CEO）-原创-转载注明来源并署原作者

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即简称为“国新十条”。重申严打“炒房”行为，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

但是，“国新十条”不是冰岛火山，不会造成房地产行业的崩盘，也不会就预示房地产泡沫的破灭。

政策亮点彰显政府调控决心>>>>>>

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“国新十条”。应该算多年以来最严厉的一次调控政策，每一个都是重磅炸弹，是一个堪称相对比较全面的调控政策，对整个房地产业而言，应该起到真正调空效果。

“国新十条”政策延续并加大了保障性住房的供应、房贷政策收紧、打击圈地屯地等措施的调控力度，对当下房地产市场的弊病加以政策性的深化整治。政策不仅坚持了传统的调控方向，政府还加大力度摆脱了以往的“曲线救市”的路线意识，政策矛头直指房地产市场的关键层面问题。

一直以来，由于政策执行力的缺失，造成了开发商捂盘惜售、囤积居奇、哄抬房价这些“恶行”屡禁不止，伴随着开发商拿地冲动的频频高发，“地王”不断被刷新纪录，再加上一些新闻媒体 “煽风点火”，最终造成了不利于房市平稳健康发展的舆论氛围。

新政中提到：“加大交易秩序监管力度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管”，“新闻媒体要加强正面引导”等政策内容，由于国十条开创性地用大篇幅深刻强调提高政府的监管和执行力，从而把这次次宏观调控推向了“史无前例”的高层政策决策高度，也彰显政府对百姓关注的房地产行业问题进行深层调空的决心。

政策措辞模糊引发解读差异>>>>>>

政府调控房地产市场的行政手段主要有三种：一是建设保障房；二是限制拥有房数量，提高按揭比例；第三就是税收。“新国十条”前两种手段已经在使用了，惟有税收调控，文件仅仅提到了“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，并未出台实际的落地政策。

“国新十条”中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的说法细细品来着实模糊，陈述缺乏明确的指向性，各地方在操作时很容易偷换概念进行混淆处理，房价何等高度堪算过高？多快的涨幅堪称过快？供求比达到什么程度算供应紧张？这些问题恐怕很难寻找出准确的标准答案，这无疑在今后的政策实施中埋下了“定时炸弹”，留下了政策执行的漏洞，这也就休怪日后地方政府来钻政策的空子。

如何界定“第三套房”成为难解的问题、政策盲点，因为目前还未有定义标准。

这样册政策措辞，就如同以往法律法规中的幅度比例范围一样，给各地有关部门的解读和执行带来差异，当然也就带来执行层面的不同，包括力度、范围、深度等。

地方财政支柱恐难脱房房产>>>>>>

“新国十条”中关于“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的条款，蕴含两层含义：一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也是给市场增加预期，即调控力度将越来越严格。如果说信贷调控主要作用是阻止新的投资投机行为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。除了对购房者征收的税费外，土地增值税的全面清理带给部分开发商的也将是毁灭性灾难。土地增值税虽然早在1994年就已提出，但很多城市实际上并未足额征收。个别城市出现的物业税“替身”呼之欲出，上海正在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业界解读为疑似“物业税”。

其实，我们知道这样一是事实：地方财政过于依赖房地产，可能导致政府宏观政策受到影响。既然地方财政以来房地产行业的发展和土地出让金的收入，那么如果这个收入断链或者滑坡，都有可能使地方财政收入萎缩，导致地方相关投资项目的正常推进，这样的后果相信也是中央不想看到的，而且这些项目本来就是扩大内需而启动的。

在扩大内需中，作为政府一方面要把房地产业作为一个重要产业来经营，充分发挥其拉动经济增长的作用。也要从经济持续稳定发展的角度审视房地产业的作用，避免经济结构中过分依赖房地产业，以合理的产业结构应对经济发展中的风险。城市经济如果患上房地产依赖症，也很可能意味着生产率的增长受到抑制。不同产业对整体经济效率的影响是不同的。

地方财政对房地产业是很依赖的。由此造成的多年来的房价高居不下以及地方政府对房地产业的青，社会公众对此不满意。其中关键原因说到底，也就是因为地方政府在推进经济发展过程中，由于高度依赖房地产开发，并在此进程中与民争利、与企争利，在经济出发点与归宿上与社会公共与公众利益存在冲突，结果就此也在行政价值取向上产生误区。以前企业用地都是无偿划拨，现在都是支付出让金，那么，成本必定增加，成本增加当然价格上扬。

房地产业繁荣，房价上涨，除了房地产商、房地产投机者和一些地方政府之外，没有谁会高兴。因为这些额外成本当然落在真正消费者身上。那么，真正能够控制价格的因素还是政府。目前，社会财富集中到房地产商手里，可能是一种最差的财富配置格局。大量城市人口因为房屋抵押贷款而成为银行的债务人也意味着，如果房地产崩盘破灭，则金融风险立刻就会产生社会上的极大负面效应。

然而，政府财政无法离开房地产行业，那么当然，所谓的调空，一到下面执行层面也就自然是另一番解读和实施。

[品牌专家-许广崇小简]>>>>>>

许广崇，署号许高崇。品牌中国年度10大品牌专家，品牌中国年度100位优秀品牌专家，第三届中国管理大奖杰出管理专家，品牌中国年度人物及系列活动评委，北京大学总裁班客座教授，广西大学客座教授，清华大学继续教育学院特邀讲师，北京大学继续教育学院特邀讲师，华中科技大学公共管理学院高管培训中心讲师，中国民族建筑研究会房地产应用研究专业委员会专家顾问，全国500家领先民营医院决策者研修计划研修班讲师，中国广告协会网专栏专家，时代光华管理学院高级讲师，香港天商集团旗下高崇品牌机构国际创始人兼CEO，香港天等国际商业联合会创始人,香港天等国际商业联合会集团董事局执行主席兼CBO。著作《品牌道和术》、《区域市场道和术》、《私营企业道和术》、《新基业长青》（合著）、《广告？品牌？》（编著中）。1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，文案怪才，品牌咨询顾问，培训师，设计师。