4月19日“黑色星期一”,股市跌破3000点。地产股领跌股市,银行股跌幅也不遑多让,地球人都知道这是国务院的“地产新政”闹的,市场真的被来势汹汹的“重拳出击”吓着了。
股市是经济的晴雨表,这句话在中国这个看上去很像赌市的股市也同样成立。买股票就是买未来,股市的涨跌就是因为预期的变化。 股市的基本面当然要看经济的基本面,但“中国的股市是政策市”也有道理,因为改变经济预期的最大的因素就是政府的政策。中国政府对市场的干预和介入极深,这就使得政府成为市场的决定性因素之一,政府放松管制,人们对经济就更有信心,股市就涨,政府将有形之手伸进来搅和,人们对经济就会失去信心,股市就会大跌。政府政策对中国股市的这种决定作用,正说明中国的市场经济仍然不成熟,政府插手太深。
这一次,政府之手动作太大,直接针对第二套房和大户型进行打击,如果真的能够贯彻下去,一定会对市场预期产生深刻的影响。但这种打击会产生什么样的结果,房价是会因此下跌,还是会像以前的调控一样,在短暂观望之后再度疯长,目前尚难看清。但可以肯定的是,这种直接干预市场的行为的结果,一定是对市场秩序的破坏,而不是促进。也许正是因为这个,市场才会对后市产生悲观的看法。因为市场上很多人判断,政府的调控可能会使得房地产企业、银行业绩下降,而房地产行业又是GDP的重头,与数十个行业关联,而房地产景气结束会使得中国经济的增长势头停止,所以大家对股市后市看空。
要想知道房地产新政的后果,我们可以看看这个新政到底对市场来说改变了什么。
从需求上来说,二套房首付额度和利率的提升,大户型首付额度的上升,会抑制资金不足的人们的购房需求,但这并没有从根本上改变需求旺盛的状态。因为从2009年初这一轮房地产景气的根本因素是货币泛滥(也就是通货膨胀),如果这个因素不解决,天量货币追逐房地产的情况也很难真正结束。2009年高达10万亿元的天量信贷和4万亿元的投资是造成货币泛滥的根本因素,而今年一季度发放了2.6万亿元的信贷,今年全年预计信贷额度将达到7.5亿元,再加上人民币汇率低估形成的规模达十几亿元人民币的增发货币,市场上的存量货币就已经是天量了,这样充裕的货币存量,在其他行业景气指数仍未完全恢复、其他投资渠道缺乏的情况下,有什么理由不继续投入到房地产市场?对掌握这些充裕的资金的人而言,首付成数的变化会产生多大的影响,没有调查,我们也不知道。我所知道的北京一位国家干部,在北京购买了六套房,全部是全款,这样的购房者有多少?
当然,首付额度和利率的上升一定会影响到需求,但影响到底有多大,仍然需要等待对市场进一步观察,目前股市对政策的反应是否过度,也可以在房地产新政运行一段时间后进行验证。
从供应层面上看,政府在土地供应上没有根本的变化,在对开发商的拿地上却一再趋紧,三月份北京停止土地出让一个月,土地出让政策也将会改变以前价高者得的招拍挂政策,类似的收紧土地的政策将会在土地供应上产生负面影响,使得市场上住房的供应也将趋紧。而对开发商提供的开发贷款政策是否收紧目前尚没有消息,但实践层面上,开发商获得贷款的难度是增加了。这些收紧地根和银根的政策反应到市场上,将会使得住房供应趋紧。这也将会是促使房价上升的重要因素。
也就是说,在未来一段时间,房价上升的可能性仍然很大。新政是否有效仍难以预料。
然而,目前可以清楚的是,政府对市场的干预,不会使得市场好转,只能使市场变糟,新政一定是造成住宅成交量下降,住宅购买成本上升,使得老百姓更加买不起房。至于统计意义上的房价是升是降对老百姓来说意义就并不大。该买不起房的,也不会因为新政而买得起房。对房地产企业的业绩来说,市场变糟,企业业绩也会下降。
对市场来说,下一步政府的政策走向更加重要。如果房价仍然得不到抑制,政府就会出台加息、加税等政策,回收货币流动性,对房地产市场进行进一步打击;而如果房价掉头而下,从而引发经济增速下降,则政府出于保GDP的需要,又很可能态度180度大转弯,从抑制房市转向拉升房市,继续发行天量信贷,而这个结果,对房地产市场和股市来说也并不是福音,因为继续用天量货币来维持市场,后果将会是走向更大的崩溃。
被房地产新政吓坏了的股市,后面将怎么走,取决于房地产市场的博弈,也取决于政府的政策。可以预料的是,政府之手不停,股市难稳定。