楼市信贷新政很可能是一剂毒药

   日前房地产信贷新政出台以后，许多人士惊叹：从未见过如此严厉的信贷政策，谓之为一剂猛药。但在不才看来，楼市信贷新政很可能是一剂毒药！

   何谓毒药？

   误国误民也！

         一：改善性住房需求受到严重打击。

   首套房、二套房首付比例的大幅提高、利率的大幅浮动，使期望已久的许多中等收入阶层改善住房需求的愿望顿时化为泡影！所谓“精确制导”其实是误伤一大片！

    在任何一个地区，高收入人群永远都是少数，而众多的中等收入人群要实现改善住房的愿望必须依赖于信贷政策的支持，而且他们对按揭首付比例及利率极度敏感，一刀切的政策将对他们造成巨大的影响。以房价偏低的省会城市长沙为例：

   长沙2009年城市居民人均可支配收入约20238元。其中：20%高收入家庭人均可支配收入达37500元，高出全市平均水平85.3%；20%最低收入家庭人均可支配收入为9300元，相当全市人均可支配收入的45.9%；60%中等收入家庭人均可支配收入约18130元。按中等收入家庭人均可支配收入及家庭人口3人、50%收入用于住房、长沙平均房价5000元/平方米，以最简单方式估算：中等收入家庭年可支配收入总计约55000元，每年用于购房的支出预算约27500元，如果购买100平方米商品房一套，房价款为50万元，当首付比例为20%时首付款为10万元，即3.6年即可支付首付、购买一套住宅；当首付提高至30%时，首付款约15万元，支付首付款时间延长至5.5年，等待购房时间增加52.7%；如果已经购买了第一套小户型住宅，现在又计划购买第二套改善型住宅，则首付比例提高到了50%，其实施过程就有些复杂了。1.1倍利率更是至少造成精神紧张。对于房价更高地区的中等收入家庭来说，就更没有长沙人民“幸福”了！

       二：打击“投资”“投机”购房的作用非常有限。

    为什么房地产存在投资、投机行为？因为长远看来，中国房地产肯定是升值的，而且包括存款在内，目前没有更好的投资替代品。

    其一：中国城市化的巨大潜力；其二：大中城市明显的政治、经济、文化、教育、医疗等等资源优势；其三：核心城市极其有限的土地资源；其四：充裕的资金和强烈的通涨预期；其五：萎靡不振的股市和有限的投资品种与机会。

    对于真正的投资、投机者而言，长远来看，信贷新政只是增加了目前投资成本，缩小了杠杆倍率，降低了投资收益率而已，并不会改变其盈利的本质。

特别值得一提的是：中国人民从来不缺乏变通的“智慧”。君不见：福利分房时使的是假离婚、炒股票时用的是假身份证、套取贷款时使用的是假按揭、登记车牌时买的是“内部牌照”、又想当官又想赚钱时当的是“裸官”？要争取低首付、低利率的房贷进行投资，难道就没有三亲六故“冒名顶替”？

        三：对中国经济将产生严重负面影响。

    全球金融危机的严峻关头，中央4万亿投资的救市政策和重新确立房地产支柱产业地位，加大房地产投资、消费特别是信贷政策的力度，确保中国经济在全球经济大衰退中，一枝独秀，继续保持平稳增长。其中，房地产及相关产业的贡献可谓众人皆知。

    今天，中国经济继续保持着一个良好的发展势头。但可以肯定：后危机时代，全球经济发展的形式仍然不容乐观。美国危机之后，迪拜危机、乃至冰岛危机、希腊危机、潜在西班牙危机引发的欧盟危机并未完全化解，贸易保护主义正在愈演愈烈。中国经济的发展重心，仍在调整结构、扩大内需。房地产及相关产业任何过山车式的急剧变化，都将非常不利于经济的平稳发展。

    尤其值得重视的是：据有关部门研究，2009年全国各省地市县人民政府组建的地方政府融资平台银团贷款总额逾6万亿元，预计2011年将达到9.8万亿元。

     2005年以来房地产业的一系列宏观调控的事实证明：对市场的任何行政打压，都最多只能在短时间内造成一定的恐慌心理，或许较短时间内促使价格有所调整；与此同时，观望、投资信心不足、投资减少、开峻工面积减少、然后供应不足、供需矛盾得不到根本改善，最终结果仍然是供不应求状态下的价格上扬甚至是变本加厉的报复性上涨。

   事实上，“土地供应总量中70%用于建设保障性用房”，已经把未来商品房的价格尤其是高档商品房的价格“绑架”到了一个可能是非常可怕的高度。不改变这些唯上不唯实、渐行渐远的“调控”政策，天天想着“下猛药”，寄希望于某个行政手段立竿见影式的所谓“精确打击”，而忽视商品房开发土地供应不足、土地供应计划不透明、住房供应不足的事实，则很有可能错过房地产正确调控的最后时机，使中国经济、中国房地产业、中国老百姓遭受不应有的损失！

    希望楼市信贷新政别真成为一剂毒药！