打蛇打七寸，拧紧投机需求“水龙头”

                  ——解读“新国十条”

    这几天，关于房产的调控政策是一环扣一环，一招比一招直接。

    先是2010年4月14日的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求“严格差别化住房信贷政策”，并提出“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１.１倍”的细则。

    对此，笔者的第一感觉是：这么具体的措施，按道理不应是国务院常委会议来定的，这个层面本来定个方向、精神的，如“国四条”。但由国务院常委会议来出台这么细的政策，足以说明国家对目前房价的一个重视度，另外也折射出具体政策实施时的问题所在。其实很多政策内容以前相关职能部门也不断发出声音提出过，现在通过中央来强调和落实，确是很少见的。

    随后4月17日的“新国十条”出台，措施更是细致、可执行性强，可谓是楼市非常时期的非常措施，其对楼市的调控严厉程度也称得上是空前了，从中也可以看出中央政府遏制高房价的决心非常明确。所以说“要相信中南海的智慧”。

    具体来谈谈“新国十条”，昨天接到了很多媒体电话都是问这个政策出台，会如何如何，现一并做个解答和整理。“新国十条” 确立了政府问责制，通知分成四个侧重点，一是抑制不合理住房需求，二是加大有效供应，三是加快保障建设，四是加强监管。

    笔者认为，本次政策的分量主要在于二点：

    一是政府问责制，捆绑地方政府加强执行力度。

    正所谓“统一思想，提高认识”，由于房地产市场与地方政府千丝万缕的经济利益关系，有时在政策落实方面会有偏差，不同城市不同对待。所以中央的“考核问责机制”问得好，建得及时，对“新国十条”的负责落实是十分关键的。相信有了问责制，执行也便得到了保障。

    二是“坚决抑制不合理住房需求”——拧紧了“投资投机需求市场”的“水龙头”，可谓是“打蛇打七寸”的最狠一招，对以外来消费者占较大市场份额的一线城市如上海、北京、杭州等城市影响极大。

    这条既是对常委会议提出的“严格的差别化住房信贷政策”的强调，更具体深化了新政，如“建议暂停发放购买第三套及以上住房贷款”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。如果说“第三套及以上房贷暂停”是打击了本地投资客，那么后者提出的“非本地居民暂停房贷”，就直接打到了投资投机者的“七寸”。

    杭州是所谓“浙江人的杭州”、“中国人的杭州”，杭州的外来购房者在去年和今年的市场中占了很大比重，一般楼盘有30-50%是外来投资者，个别楼盘达到70%以上，所以，当“住在杭州”的购房者仅限于本地购房者时，对杭州市场的影响不言而喻。上海、北京、深圳等一线城市亦是如此。而且，受外来市场萎缩影响，本地很多跟风的购房者也会“缩水”。当客户需求量降低，供求关系发生逆转，开发商又何须“捂盘”或“惜售”呢？！所以，这一条，比加大供应见效要快。

    供应，是需要开发周期的，不可能做到想“供”就“应”；但打击需求，就能“立竿见影”了。

    从新政的影响来看，短期内对二手房市场影响较快。因为二手房市场的“房东”都是个体，行情变化很快，可以“不断提价”甚至“不惜毁约”，也可以为加快出货而不断调低挂牌价，尤其对多套房源投资者而言。而在商品房市场，还需要有一个观察期。现在的开发商已不是2008年底2009年初因现金流吃紧而不得不降价的开发商了，一般在现金流还充裕的情况下，不会贸然降价，但成交放缓是必然的，“日光盘”会日渐罕见，销售周期拉长。对去年拿地的开发商而言，可能会出现加快开盘抢占市场份额，希翼回收资金支付地价的行为。

     这次调控旨在改变楼市的供需状况，矛头直指投资、投机性需求，同时也涉及了一部分改善性需求，应该说在需求这一方面大力拧紧了水龙头；另一方面，新政中也提及开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，也就是打击捂盘的意思，希望在供应上也有一定的放量；因此，如果政策真正能够得到全面贯彻落实，那么肯定会对市场产生较大的影响，达到平抑房价的效果。

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   《政策还有“靴子”会掉下来吗——未来政策预测》