高房价并非“必然”

　　陈柳钦

　　（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）

　　房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。一度，很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业。目前，社会消费总额的30%来自于房地产，城乡固定投资的25%来自于房地产，占GDP的比重接近10%，已经成为中国经济的直接命脉。所以，国家统计局曾发表言论，尽管房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。这个貌似“动不得”的道理，让众多人望“房”兴叹。因为一旦房地产市场出现大波动，依靠房地产的几十个行业都将受到无法估量的损失，甚至可能让失血严重的中国实体经济崩溃。所以，就中国目前的经济体系结构来说，房价大幅度下跌的预景是完全不存在的。但是，房地产真的是未来几十年中国经济发展不能动摇的支柱吗？

　　一、“支柱”不能承受之重

　　  房地产重不重要？当然重要。因为房地产的重要性，有学者曾为“房地产支柱论”提出四大理由，包括改善城市环境、保障住房需求、推动现实消费、扩大就业机会等。遗憾的是，这个原本应该成立的理论在实践中却无法兑现，反而带来了无序规划、炒房成风等现实问题。究其原因，关键是房地产的支柱作用被夸大，国家正确的产业导向政策没有得到地方政府充分重视，众多利益集团推波助澜误导大众，使健康发展的房地产业在实践中走偏。

　　前段时间，曾有“是房地产业绑架了中国经济，还是中国经济绑架了房地产业”的争论，但在笔者看来，无论是谁绑架了谁，“绑架”这个词频频出现在经济现象中，本身就是一种值得注意的现象。虽然说，拉动GDP增长的“三驾马车”，即消费、投资、出口，房地产似乎就占了消费和投资“两驾马车”，但如果GDP增长过度依赖于房地产，就必然抑制公众和社会资金对其他行业的消费和投资。仅从消费层面上分析，这些年很多人买房后，既丧失很多消费和享受的机会，更失去了很多发展机遇。这样必然影响到其他行业健康发展。

　　因此，从大的宏观角度讲，应该肯定的是房地产对经济的带动和贡献，房地产在中国国民经济中的地位仍然非常重要。另一方面指望房地产投资保持像过去那样20%～30%以上的增长幅度，也是不现实的。

　　二、“过热”不能承受之险

　　从常识来看，中国的房地产如果从全球公认的房价收入比指标和房地产本身的周期看，超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。商品房与土地价格异常坚挺，房价高涨，“地王”频现；一些住房脱离消费层面，变成了单纯的投资品，房屋空置率上升……所有这些都是过热症状。飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣，但其背后却隐藏着巨大风险，靠房地产拉动GDP让人忧。首先，是加大地方财政风险。近年来，不少城市从出售土地、房产交易中得到大笔财政收入，财政收入对房地产的依赖也在增长。但政府的支出通常是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。其次，削弱一个城市的竞争力。房价持续过快上涨，将使企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。同时，还会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，损害城市的长远发展。更重要的是，企业的商务成本增加，必然使得其提供的产品及服务的价格较高，在价格竞争中处于劣势地位。

　　为什么现在要强调房地产泡沫风险？大家都知道，美国次贷危机引起的全球金融风暴，很大原因就是房地产泡沫引起的；中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起的。所以，国际经验给我们提出一个警示，资产泡沫尤其是房地产泡沫危害很大，必须在泡沫生成过程中就采取一定的措施控制，否则会铸成大错。

　　 基于房地产业畸形发展的现状，有学者提出让房地产做支柱产业不合国情、会加剧地方政府的短期行为、不利于我国产业结构的升级等观点。在全球金融危机的阴霾下，重新定位房地产业的地位无疑很有必要。我们也注意到，2009年初，广东省第11届人大二次会议在通过的《政府工作报告》中，将原来的“发挥房地产支柱作用”删除；同一年，国务院审议并出台的十大重点产业振兴规划中，也没有了房地产的身影。房地产业本身是没有过错的，但过度发展房地产业就错了。房地产业的发展不能脱离一个基本的向心力——市场的基本消费能力。脱离了基本消费能力的空中楼阁，在地球上是建不起来的。

　　世界各国的经济发展史已经证明，任何一个国家都不可能依靠“盖楼”实现经济的现代化，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。过分夸大房地产的作用，只会伤害经济的可持续发展。事实上，没有任何一个国家和城市是靠房地产拉动GDP崛起的，也没有任何一个国家和城市能够长久的依赖房地产带动经济的增长。房地产可以繁荣的一时，绝不会繁荣一世。美国一百多年来能够屹立于世界大国之列，战后日本能够迅速崛起，都没有依赖房地产，而是依靠教育、人才。如果房子仅仅能拉动GDP，而不能改善民居状态，如果房地产只能富裕地方政府，而不能富裕百姓，它最终必然有害于居民消费，不利于经济发展，这样的支柱，不要也罢。

　　三、高房价不能“救”中国经济

　　对于普通的百姓而言，最关心的是房价多少会涨还是会跌，这是一个最现实的问题。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。“国十一条”不仅从数量上比以往要多，涉及各个环节，而且每一条都有很具体的内容，尤其对于市场的治理和地方政府的落实均提出了明确要求，决策层面的决心很大。“国十一条”的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。

　　在“国十一条”出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010年1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010年1月13日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40%的要求。中国银监会更是在2010年1月15日召开的2010年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以此来控制房价过快上涨。

　　2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，现予以发布，自2010年7月1日起施行。这是自国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，房地产调控政策执行细则的首次出台。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，相对于“国十一条”的确有进步：首先，这些细则的出台，使我们看到国家在调控楼市，抑制投资投机需求过剩，平抑高房价方面的决心。国家楼市调控细则的不断出台，一方面是真正出台可以执行的抑制投资投机行为的措施，同时，也是回应当下业内有些人士认为国家调控没有实际执行细则，难以执行，楼市调控成“空调”的论断。其次，《投资性房地产评估指导意见（试行）》明确指出投资性房地产的对象，这对国家有针对性的调控楼市投资需求过剩的市场环境进行调控。《投资性房地产评估指导意见（试行）》将一同与其他楼市调控措施（土地出让金首付50%，二套房贷不低于40%等政策）相互配合，“结构性”调整楼市在2009年发展内部结构发展不均衡的现象。第三、《投资性房地产评估指导意见（试行）》的细则的发布，暗示未来在“国十一条”的大指导思想下，2010年更多的楼市调控细则会出台，楼市调控执行方面将有更多的参考依据。第四，《投资性房地产评估指导意见（试行）》或许将进一步加剧各城市目前刚刚露头的“抛盘潮”和退房潮，政策的威慑效应一定程度上让投资投机者更加谨慎面对房地产市场。

　　2010年1月28日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上表示，多种因素叠加，将使2010年全国的土地供需矛盾更加突出。2009年全社会固定资产投资增幅超过31%，信贷增幅也很大，流动性充裕，各地在建和拟建的规模比较大，土地供需矛盾2010年依然会比较突出。因此，徐绍史表示，2010年土地供应绝对不向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地，严格控制新上项目供地，要确保在建项目、重点项目和民生项目用地，优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求。

　　2010年春节前夕，中国银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。《通知》的出台主要为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。

　　2010年2月25日央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算,2010年以来央行两次上调准备金率将冻结银行超过6000亿元资金。银根紧缩势必导致商业银行的贷款空间压缩,再加上此前出台的提高土地出让金首付比例等政策,开发商必须更多地依靠自有资金,不理性地高价拿地现象将得到遏制。同时,虽然上调存款准备金率不牵动购房者的实际利益,但所造成的心理影响会加深市场观望情绪,交易量可能继续下滑。上调准备金率对于缓解地价快速上涨以及抑制房地产市场交易等都会产生间接作用。

　　从2009年年底和2010年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。

　　对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像2009年下半年那样疯狂是不现实的，市场没这么傻，政府也不会答应，政府不希望让房地产的价格再度飙升，而是希望中国的房地产市场稳定健康地发展。因此房价调整势在必行。如按市场普遍预期的2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元测算，2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000-8500亿元左右，较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，判断2010年房地产开发投资资金源将明显收紧。

　　但反过来想似乎也有道理：在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房地产公司“不差钱”的行业环境中，房价又能跌到哪儿去呢？涨跌的两难反映了形势的复杂和微妙。可见，政府调控房价并非易事，任重而道远。

　　如果“国十一条”在执行中不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，那么畸高房价可望能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解，接下来的房地产市场走势会比较稳定。但由于土地供给仍显不足，2010年开局仍旧会上涨比较快，而且三四线城市化大潮仍将继续汹涌，政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和GDP增长，房价还在悄悄地温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价在2010年上半年仍将高位盘整。但2010年房地产政策的总体走向仍要看中国经济的恢复程度，如果中国经济数据难以让人满意，政府有可能再度调整房地产政策方向。由于二季度末是数据公布的关节点，其时将可能出现又一波房地产政策集中出台。至于是加大调整还是有所扶持？有待观察。

　　当然，解开房地产市场这团乱麻，不是单看房价涨跌这么简单。房地产市场经过十几年发展，站到了中国经济舞台的中心位置，在城市化进程中，有其必然性。但与此同时，又造成了地方经济对房地产过度依赖，土地财政的现象说明，我们所看到的飞速上涨的房价实际上背后有着许多明里暗里的原因在推动。而2009年出现的资产价格上涨，又给房价加上了助推器，把它推离了正常增长的轨道。稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要安抚民生，解决低收入阶层的住房保障问题。最主要的还是要解决低收入者的住房保障，显然，这样的目标不是靠把房地产的价格迫到“非理性下降”的程度所能解决的。对此，决策者一定要有清醒的认识和把握，实现房地产业“理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，下跌幅度在30%以内；销量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复也较快。遏制房价狂奔，根本上说，还是应该让基本住房回归它本应有的定位。毕竟，发展房地产业的根本目的是让老百姓住上房子，不是供投机者拿来炒房子。

　　我们要清醒地认识到：促进我国房地产市场平稳健康发展是一个复杂的系统工程，它要以社会经济持续快速发展、住房供给不断扩大为基础；要以科学引导与稳定人们的心理预期，使住宅的开发、投资与消费回归理性为条件；更要以各级政府、职能部门从广大人民的根本利益出发，综合运用经济的、法律的和必要的行政手段进行有力、有节、高效的宏观调控为保障。我们坚信，随着中央一系列政策措施日益落实到位，全体人民居有其所的愿望将逐步得以实现。

　　总而言之，高房价不能救中国经济，保经济增长不是保高房价。高房价的理性回归是历史的必然，只有房价理性回归，走上平稳发展的道路，才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。