许多漂亮股友拿某机构关于中南建设2010年地产营收40亿元的预测，来质疑我此前对该公司2010年地产营收有望达到69亿元的研判。较普遍的观点是，受过往结算率的约束，即使2010年销售额激增至80亿元，也不大可能确认较高的营业收入。对此，我的回应如下：

首先，结算率不是一成不变的，而是依据竣工验收或入住情况而定结算金额。有迹象显示，中南建设2010年的验收面积将比上年有大幅增加，其中包括部分当年销售当年验收的情况。

其次，09年报显示，中南建设年末结存的已收款、待结算的地产销售额为46亿元,假如2010年只结算40亿元，那么，在当年销售额80亿元的情况下，到2011年初，公司结存的已收款、待确认销售额合计为86亿元，加上当年预计销售额按年增长50％至120亿元，2011年末已收款、待确认的销售额合计将激增到206亿元。于是，就算当年结算96亿元，年末还要结存110亿元。再推下去，公司2012年销售额预计可达到170亿元以上，即250万平米×单价0.68万元，这显然是一个相当保守的预测，加上年初结存，年末已收款、待确认的销售额余额将高达280亿元。那又会在当年确认多少营业收入呢？

第三，公司目前有900万平米权益建筑面积，2010年董事会预计增加500万平米，即使以后两年维持这一年增加面积，至2012年末公司合计权益建筑面积为2400万平米。在此基础上，就算2010～2012年依次销售120＋170＋250＝540万平米，还会拥有1860万平米权益建筑面积，按照2012年的销售面积，还能开发7.44年。应当说，如此大比例地保持权益建筑面积，仍存在过度囤地之嫌。

所以，中南建设未来三年的销售面积以及确认后结转的营业收入，都必须快速增长。这一点是毋庸置疑的。也正因为这一原因，上述某机构预测是非常保守的。

总之，我的预测是，即使2010年中南建设地产营业收入只有60亿元，2011年也会达到100亿元以上，2012年则将会至少增加到170亿元，相应的年增长率为143％、67％和70％。在此基础上，考虑到公司拿地成本很低，而未来房价依然呈上涨趋势，在毛利率逐年稳步提升的刺激下，2010年净利润有望实现15～16.5亿元，2011年和2012年则分别至少为29亿元和50亿元，按目前股本计算，每股收益大致是2.1元、3.7元和6.3元。

这意味着，中南建设2012年净利润将是2009年的8.8倍，接近翻三番。

鉴于当前中南建设股价估值水平极低，只有9倍的动态市盈率，在动态市盈率恢复到20倍之后，2012年股价有涨到126元的可能性，相当于目前股价的6.5倍。即使在大股东持股解禁后出现大比例沽售套现，相应的动态市盈率也不会低于15倍，而相应的股价为95元，是当前股价的4.9倍，翻两番绝不成问题。

所有人都在煞费苦心地寻找业绩高成长、股价被严重低估的股票，太多人都希望透过长期持股而成为大赢家。无论如何，中南建设都是最佳选择。