视频链接：http://tv.hexun.com/2010-03-23/123080431.html
【访谈背景】 当前，房价和房地产问题已经成为了全社会最为关注的重大话题，这不仅与广大民众本身息息相关，也关系着全国社会经济的和谐稳定健康发展。到底该如何看待当前的房价与房地产问题？到底该采取什么样的措施来调控房价？2010年中国房价的大趋势是什么？购房者到底该如何应对？为此，主持人邀请到知名财经评论员、经济学博士马光远、对外经济贸易大学公共管理学院副教授李长安博士为我们分析2010年中国房价大趋势。
嘉宾简介：
马光远：知名财经评论员，经济学博士。 学术旨趣主要在资本市场、公共政策和公司并购，关注中国的制度转型和法治变迁。是《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等多家媒体的特约评论员和专栏作者。作为中国律师，主要在上市公司收购、反垄断、公司治理和并购基金等领域，设计交易结构和中国法律的解释。
李长安：中国社科院经济研究所博士后，对外经济贸易大学公共管理学院副教授。是《第一财经日报》、《上海证券报》、《西部论丛》、《科学时报》专栏作家和特约评论员。
访谈实录
地王频现意味国家的宏观调控政策屡屡失效
主持人：各位主持人友，大家上午好！欢迎光临和讯访谈栏目。最近这些年来，人们对房价问题的关注度与房价本身一样，可以说是芝麻开花——节节高。房价和房地产问题已经成为了全社会最为关注的重大话题，这不仅与广大民众本身福利息息相关，同时也关系着全国社会经济的和谐稳定健康发展。
今年两会期间，虽然从总理到各级政府官员都表示要采取严格措施稳定房价快速上涨，相关部门也出台了各种政策措施，但房价似乎并没有看到稳定的迹象，甚至有些地方还出现了快速的上涨。特别值得一提的是，3月15日，北京市统计局公布数据显示，今年1—2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元平方米，六环路外的房价也首次突破万元大关。而且在同一天，北京地市场接连诞生3块“地王”，其中一个地块的楼面价就达到了每平米3万元，引得该地块周边的二手房价格暴涨。到底该如何看待当前的房价与房地产问题？怎么看待央企地王与房价的关系？到底该采取什么样的措施来调控房价？2010年中国房价的大趋势是什么？我们购房的老百姓到底是该持续观望还是尽快入场为此，主持人邀请到知名财经评论员、经济学博士马光远先生。
马光远：各位主持人友，早上好，
主持人：另一位是经济学博士后、对外经济贸易大学公共管理学院副教授李长安先生。
李长安：各位网友大家好！
主持人：我是今天的主持人郭哲。我们今天访谈想以小型沙龙的形式呈现，主要是想改变以往主持人提问嘉宾回答问题的访谈模式，而是希望让大家放开来谈，每个人都包括我都可以敞开的发表自己的观点，这也是我们的一个尝试，希望各位网友多提意见。
今天我们的话题就从央企地王来谈起。我们知道，3月15日，北京土地市场连接诞生了3块“地王”,而这三块地王都是央企所拿，有意思的是，就在17号，北京再拍卖7块土地。与15日热得发烫相比，这次的卖地现场显得比较冷清，多地块以底价成交；而备受关注的大望京村4号、5号地也仅以50.4亿元出让，折合楼面价为17949元平方米。短短两天时间，大望京村区域的楼面价就每平方米降低近一万元。而在18号，国资委召开发布会表示,按照国资委要求,除了16家以房地产业为主业的央企之外，另外78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。这一连串的事件可以说让人眼花缭乱，两位博士对此有何看法？
马光远：当然这些年最热的就是央企的“地王”，这个“地王”我觉得大家对它非常关注，而且我认为用“民愤极大”四个字可以概括我们目前的情绪。很多人我看到有这么一个观点，认为央企也是企业，他也可以逐利，他也可以追求经济最大化，这个话从严格的经济学意义来讲没有错，但是他没有考虑我们的国情，没有考虑我们央企的定位，也没有考虑目前我们在房地产市场上为什么国家的宏观调控政策屡屡失效的一个根本原因。
央企抢“地王”对政策公信力是很大伤害
央企本身不是一个纯粹的企业，如果我们从改革开放30年对国企改革一个基本大方向，和基本定位来看，我觉得起码有一点共识我们是必须坚守的，就是央企不能在任何领域内读自进入。我们对央企本身有定位的，包括这几年我们看到对这个思路本身有反复的情况下，国资委有关领导人也提出仅仅在七大领域内要控股，在其他领域内退出。
我记得2004年的时候，我曾经参与国央企剥离房地产一些项目，我曾经给中房做项目，中房当时是央企确立一个接手其他企业房产的平台，包括一些酒店和其他房地产等等。当时2004年启动这个以后，到今天来看，这个项目本身是失败了。
主持人：当时意思把所有央企房地产项目都放到中房里。
马光远：对，而且我们看到到今天房价涨到这个程度，中国房地产市场本身是一个政策，我相信这一点大家没有任何争议。但是政策执行的好坏，取决于一个地方政府，取决于银行的配合。我经常说两点管住就可以，管住银行，管住地方政府就可以。现在我觉得变成三点，还得管住央企，因为央企本身他的地位，无论在中国人看来还是在国外看来，他不是一个纯粹的企业。近水楼台，他有政策风向标的作用，他的所作所为给大家透露出一个很错误的信号，国家这一次对房价的调控也不是正式的。因为他们知道国家是真打还是假打，我觉得这是对政策公信力一个很大的伤害。
我为什么一直坚持，第一，央企搞副业的不能搞。我们看一下央企，去年央企利润差不多8000亿，大家不要被这8000亿迷惑，不要认为他的利润多，就好象央企很赚钱，央企是绝大部分不赚钱。我为什么这么说，128家央企，前40家占了央企利润95%，前10家带来央企利润75%，前10家百分之百是垄断企业，前40家90%是垄断企业，央企所赚的利润，绝大部分是垄断利润，不是靠主业赚钱。但是这些垄断利润又没有上缴，又没有被全民分享。一方面他们有高额的福利，另一方面又拿去搞房地产。他们为什么搞房地产，他们也在博弈国家的政策，整个博弈来博弈去，国家政策的威力化于无形。我记得3月15号以后我赶快写了一个文章，在某一个报社我讲央企必须退出，当时是8家，国资委统计是6家。其实8家我认为应该退出，不应该再参与。昨天我给某报写了一个社论，我应该央企应该全面的，彻底的退出房地产。
央企把大量资金投入楼市是与民争利
主持人：这有两个问题，一个是78家怎么退出？他说的把现在手里项目开发完成之后再退出，到底什么时候才能实施完？这有什么概念？另外，他不退出，有没有什么制约手段，再一个保持16家房地产为主业的央企，我比较奇怪的比如说五矿、中化、中粮、中冶，这些企业怎么以房地产为主业，我想了半天想不明白。
李长安：我比较赞同马博士的观点，央企还是应该退出竞争性的领域。但是我一点要强调一下，央企作为在我们中国很特殊的企业，我们说他退出竞争性房地产，这个话是没有错的。央企应该建保障房，你让他全部撤出去，这个可能性不是特别大。而且我们已经表态了，有16家要留在里面。但这16家不要参与商品房的开发，他完全可以做保障房，做廉租房的建设，这点本身也是国有企业的性质赋予他必须履行的职责。
但是他现在不是这么做，我们可以看到保障房现在建设进度非常缓慢，基本上在全国没有哪个地方完成保障房的建设。反而这些央企拿大量的资金投入到商品房开发，叫做与民争利，我觉得这是定位的错位。
央企在房地产行业竞争力是非常弱的
马光远：这个想法非常好，听起来很美，昨天国资委新闻发布会最后一段，前三段都有数字，比如说央企原先占房地产销售比例不超过5%，央企在2009年又是一个什么情况，其实6家副业作为房地产的又占很小很小的一部分，我觉得用数字告诉我们一些事实真相，这还是值得肯定的。但是我们看他的第四点，他没有数字，央企在保障房，我们安居工程方面承担了积极作用。这个积极作用在哪儿？没有一点数字，也就是我可以负责任的讲，央企在保障房建设方面很小，这是我们国家保障房建设供给结构决定的，保障房是地方出政策，国家买单。地方政府承担真正起承建作用不是央企，这个倒可以反推这个数字，只占全国销售市场5%，他在保障型市场上没有任何责任，他是中央企业，保障房建设主要是中央建，所以这个摊派不到他的头上。北京市不可能摊派说房地产你来建这个，北京市唯一可以做的，这一块地我给你搭售，这块地你必须建多少平保障房，这样的话他是承担了作用。但是他真正的功能里有没有这一点？没有这一点，我可以负责任的讲，央企在保障房建设上他的确应该承担作用，应该像您刚才讲的，听起来这个风格很美，你应该干这个，他不愿意干，他放着主业都不愿意干。
李长安：我讲的第一个，央企本质属性，任务规定他主要是搞安居工程，搞保障房建设，这个现在没做，但起码是一个改革的方向，应该让他定位在这个地方。第二个，我们谈一下效果，刚才马博士讲了很详细的数据，包括国资委发布的数据，我们可以看到，实际上他退出那一部分应该说是小部分，很小的一部分，而且主要是副业那一部分退出了，所以对整个房地产市场影响是非常有限的。这个我们可以判断出来，他宣布这个政策，更多的作用我想是引导，我央企都不是主要搞房地产企业都退出来了，地方政府所属国有企业是不是应该退出来？我想他起了带头作用，接下来地方政府也会采取措施。
马光远：地方是实施地方政府搞房地产企业方面占的比例很少，我有一个观点，我为什么觉得央企应该退出，还有一个原因，房地产在整个竞争领域，央企竞争力是非常弱的，整个房地产市场经过这么多年的厮杀，经过这么多年博弈以后，中央企业也好，还是地方国企也好，他在里面已经不能起到主导作用。2009年这种抢地的主导作用，这是一个特例，并不代表他的竞争力，并不代表说他在整个房地产市场就是牛耳，他仅仅是牛尾。他在整个市场所占比例和份额也好，我们从数字来看，把本身没有竞争力。他现在在这么一个高点上进去以后，因为他是国有企业，我们非常担心他搞下一摊子烂帐以后还得我们买单，所以我说央企这个时候不能进入，这是非常非常可能的。
土地出让金本身是一笔糊涂帐
主持人：看望京那块地，前后两天工夫差价一万。
李长安：差价有一个解释，是因为里面含有保障房的面积。
马光远：这个数字我们还不了解真实情况，我觉得房地产市场上有一个很要命的，所有信息不对称，我们不知道这是怎么配的。比如说我们今年看到五部委前一段时间对房地产市场，土地市场有一个基本的规划就是三七开，七成应该建保障房，三成建商品房。但是我们从今年一到三月份土地来看，这个比例是颠倒的。我还有一个统计数字，去年我按照国家统计局卖的15000亿整个土地出让金来推算，用于保障房建设土地不超过5%。
李长安：现在土地出让金本身是一笔糊涂帐。
马光远：我们现在大家都糊涂，我们只能说用人家不太糊涂，官方的数字看不到5%，所以今年当我看到说三七开的时候，我首先没有高兴，为什么？第一个，首先传递出一个信号，商品房市场土地供应要大量减少，如果真是这样的话，商品房市场还会涨。第二点，三七开，从历史实行可能性不大。
商品房保障房三七开 看上去很美
主持人：如果真是要三七开，要实行98年国务院23号文，80%进入经济适用房的保障，只有10%的人进入商品房市场，现在等于是90%的人要进入保障房序列。如果现在还是按照以前少部分人买经济适用房，搞三七开是不现实的。
李长安：我觉得是这样，现在我们中央出台的政策，降低房价，解决大家居住问题，一个主要做法是政府大量兴建保障房。我个人认为，依靠政府在市场上建保障房，比如说加大到70%也好，我印象是98年、99年开始推经济适用房的时候，在我们住房保障中经济适用房占主导地位。
主持人：他有明确的数据规定，我仔细看了23号文，非常细，比如说经济适用房是80%进入经济适用房，经济适用房的土地是免费划拨。经济适用房所得成本利润只能是3%，说的非常清楚，当时如果按照那个实行，现在市场部可能是这样。2003年18号文把这个全部推翻了。
李长安：对，没有提经济适用房占主导地位，把那个话删掉了，
马光远：我现在比较担心的，大家对整个房地产市场在做一个概念设计，就是说从概念来看，从搭的架子来看好像很稳，一分为二，一边商品房，一边保障房，实际上很美的东西没有使显得可能性。我们看经济适用房仅仅划拨地政府都是不愿意的，他认为已经让自己的收入减了一大块。廉租房既要出地还要出钱。
主持人：所以现在有一观点，相对于廉租房，经济适用房对于地方政府拿出的更少，经济适用房他都不愿意做，他怎么会花那么大力气做廉租房。
马光远：而且廉租房的要求是非常苛刻的，在北京来讲很小一部分人才可以有廉租房的条件，所以大家对于中国房地产问题想办法的时候，一定不要搞一个华而不实的东西，我们一定要基于政府财力的考虑，基于政府作为经济人的考虑和基于目前国情来设计。但是有一个基本的诉求，大家不要千万轻易的把我们尝试了很多年经济适用房和保障房砍掉，如果没有廉租房跟上的话等于零。我觉得保障房建设，不建是政府的责备，不建的就是廉租房，应该多管齐下。
共有产权房 产权怎么分割？
主持人：现在有些地方推出共有产权房，个人和政府共同持有产权。这种模式是不是有些创新？
李长安：应该说模式是创新的，我看了报道还开了一研讨会，考虑能不能全国推广。但是这里面有几个问题，一个是所有共有产权，我们中国房地产市场最大问题产权分割，我们现在买房子所有权和使用权是分割的，很多人讲我们买房子不如租房子，这是第一个问题，产权方面怎么分割？怎么分割才合理。
第二个，地方公共财政，这里面会不会面临一定的风险。我们知道买这个房子人是以很低廉价格进去，但是政府要承担很大责任，但是住户诚信度，以及偿还能力，政府会不会把这个住户身上，这也是一个问题。
马光远：基本上共有产权模式，最早来源于英国，英国就有对中低收入阶层供应产权房，并不是像我们有些专家胡说八道，保障房只给使用不给产权，举世来看，很多国家是给产权的。第二个，共有产权是英国首先创的一个制度，因为他一下子买不起，政府帮你出一部分钱，跟我们共有产权两码事，我一会儿讲为什么有区别。他是政府先给一部分钱，比如说这个房子值十万，你拿五万，我拿五万，这叫共有产权，但是他每年要核定你的收入，因为这是我对你的补贴，等于是无息贷款。如果一旦你的收入超过以后，我就命令你必须以市价买回去，如果你不买的话房租暴涨。通过这么一个方式。
李长安：淮安模式也差不多。
马光远：淮安模式是叫共有产权经济适用房，他的产权是政府这一块产权怎么兑换成股份的？拿一块地，很少的一部分钱。地是折成股份算在里面，这是违背我们经济适用房的初衷。
李长安：地本来应该是无偿的。
马光远：但是他算在里面了。
主持人：按照以前的规定，经济适用房土地就是无偿的。
马光远：我们从2007年出台的办法仍然是无偿划拨，到现在在淮安里操作的时候，他首先暗度陈仓，把无偿划拨的土地变成股份，这是不合适的。
主持人：但是我想不通，如果是无偿划拨，像北京现在经济适用房的价格也是非常高的，但是如果无偿划拨的土地怎么算在里面。
经济适用房的利润空间相当可观 远远不是规定的3%
马光远：你可能对整个经济适用房的制度立足于3%的利润，事实上不是这样的。我给你讲一个例子，原先回龙观2600元的时候，周边的房子2700、2800元，差价就这么一点点。原先五棵松那边有一个长安新城，经济适用房是3950元，当时是很高的经济适用房，旁边的远洋山水高端商品房4100元，差价没有多少，所以你不要说把这个定价就跟政府的规定连在一起。我们很多情况是想当然，认为他就是3%，就是怎么怎么着，当时很多建经济适用房都是国企房地产公司，为什么他热衷于建这个，是因为里面他通过偷工减料，经济适用房的品质我认为是比较差的，那个管子别人用20块钱，他用2块钱的，这个差距慢慢出来了。房高本来是2.7米，他是2.55米，又降下来，这样讲他的利润空间是相当可观的。今天无论是北京的两限房也好，还是经济适用房，我们看到水涨船高的情况，还认为是3%，里面利润空间还是很大的，我们实际制度在执行中已经变了样子。
主持人：我们很多政策还是很不错的，但是操作的时候走了样子。
马光远：包括我们现在讲房地产的政策，我认为出了国十一条，还是后面出台的政策，包括温总理在政府工作报告中提的四条都非常好，哪一条执行房价也会回归，一条执行力到50%房价也会下降，我相信这一点，因为我们从经济学的基本常识来讲，这么高的房价是不可持续的，这是基本常识。如果违背基本规律和基本常识，认为人有多大胆，房价能涨多高，这是不现实也是不正常的。我们现在之所以旗帜鲜明反对央企拿“地王”，必须旗帜鲜明要求央企退出房地产，是因为我们看到了政策执行力存在着人为的阻力。我觉得可以拿央企开刀，首先他占的房地产比例就那么一点点，拿他开刀的话，对整个房地产市场不会产生波动。第二点，拿他开刀对政策效应示范是非常好的。当然，保障房我们可以一步步设计和探索，但是让房价回归，要增强政策的杀伤力，央企砍下第一刀。
主持人：我觉得马博士比较乐观，我们各项政策都说遏制房价快速上涨，没有哪一个说让房价回归。包括相关部委明确说房价还要涨20年。
李长安：关于房价还要涨多少年，有各种各样的说法，包括最近任志强、潘石屹都讲到了，四环以内房价突破了3万，他说可能很短时间内到4万、5万，六环以内今后都会是4万块钱。我觉得关于房价要考虑人口因素，现在有很多人预测，他们假设前提都是这样的，第一，支撑房价上涨的动力是中国城市化，我们中国城市化每年1%，大概有1000多万人进城。我觉得这里面有一个很大的误点，进城的包括农民工，他们有钱买商品房吗？
如果房价再涨上去后果很严重
主持人：我认为高房价恰恰遏制了城市的发展。
马光远：我非常同意他的观点。
李长安：这是一个很大的理论支撑，包括开发商，很多人进城，需求就上来了，但是这一部分是不是凯恩斯说的有效需求，这是第一个问题。第二个问题，根据人口学的研究，我们中国人口拐点大概出现在2015年，我有一次在另外一个节目里讲到，其实我们中国房地产所谓“盛宴”暴利阶段，我想如果从2010年算不会超过10年，不可能像有些开发商说还有20年、30年，那是绝对不可能的。因为到了2015年新增劳动力开始出现负数，到了2020年每年负增长能够超过1000万人，在这种人口结构的情况下，你还在讲说房价无限上涨，这是很大的问题。还有从我们自身的角度来讲，我们看到现在大学生、中学生、小学生数量是递减的，现在小学生班级合并很厉害，很多学校生源不足，到了他们那一代购买房子的时候，群体人数已经很小了。我们讲到第一个是城市化的误点，第二个是人口结构的因素。
还有一点，从世界各国的历史来看，没有哪一个国家说房价能够持续上涨这么多年，包括在欧洲整体上而言还是比较平稳的。美国房价所谓出现泡沫，按照我们中国现在的观点看，中国房地产早就出现了泡沫。欧洲有些国家涨的到了50%，这样的涨幅已经出现了金融危机。我们中国现在房价到底涨了多少？国家统计局说去年才涨1.5%，这是不可能的事。我有一次开会正好国家统计局某位领导坐在前面，大家开会的时候都质疑他，弄的特别尴尬，这个基本上是不可信的。
我们可以看到真实房价上涨幅度，在2004年之前，正好是招拍挂之前，前十年我们房价平均增长幅度大概是5.5%，2004年到现在六年的时间，平均增长幅度大概10%几。可以看到以98年房改为起点，当然房价上涨有合理的一部分，房价回归它的价值，因为98年之前没有商品房的概念，有一个房价回归的方面。但是从2004年为什么出现快速的增长？原因应该说是非常多的。有财政的原因，2004年经过改革开放差不多15年的时间，人的需求发生了很大变化，从基本需求变成了改善性需求，这个因素应该也考虑到。人均收入积累到一定程度以后，我可能对房子的需求更为旺盛，这也是可以理解的。
还有，我们中国土地制度的问题，我们后面会更详细的谈到这个问题，可能是非常根本性的问题。随着人们对房地产需求这么快速的增长，但是我们土地供应制度并没有发生多大的变化。2004年以前是无偿的划拨，有人讲2004年之前为什么房价总体还是比较平稳？跟土地基本上无偿的，或者用很低的价格可以拿到有很大的关系。那时候基本上是审批制，实行招拍挂市场竞争力量进去，土地价格暴涨，可能会引发房价暴涨。
招拍挂制度到底需不需要改革？
说4万亿投资没有一分钱进入房市股市是有关部门在撇清自己的责任
主持人：很多人认为招拍挂导致土地价格暴涨，土地价格暴涨导致房价暴涨，这是开发商说。相关部委说，房价上涨倒退过来是土地价格上涨。招拍挂制度到底需不需要改革？
李长安：对招拍挂制度批评比较多，招拍挂制度我们是从香港借鉴过来的，因为在审批制之前有很多寻租现象和腐败现象，现在我不了，我公开挂牌拍卖，这样一来显得比较公正。这个制度从香港借鉴过来，做到公开、公正、透明还是值得肯定的。但是它的问题是，很大程度上在土地供应有瓶颈的时候，很容易导致土地价格暴涨。加上我们流动性泛滥，价格暴涨是可以肯定的，也符合经济规律。土地供应很少，开发商手头很多钱，我去买地也是符合市场行为。我们现在如果不讲央企，我是民营房地产开发商，我愿意拿多少钱拿土地那是我自己的事。我们看到昨天拍卖的土地，每平方米楼面价已经达到将近3万，但是他认为我还是能挣钱，如果他是民营企业你别管。
主持人：再一个民营企业你的钱哪儿来？
李长安：这就是流动性泛滥，我们可以看到2009年银行求着这些企业贷款，我看到有一个企业家的博客里讲，2009年以前都是难以想象，我们都是请银行家吃饭，给他送礼。到了2009年突然风向变了，他求我们说你们要贷多少钱，所以去年4万亿经济刺激计划应该说有很大的作用，但是这里面口子没有抓紧。
主持人：相关部委明确说，4万亿没有一分钱投入房地产市场。
李长安：这可能是另外一个问题，比如说我是一个企业，我可以随便从银行贷款，当然我贷款有项目书和立项书，我可以说我这个钱确实没有，我是用于我扩大再生产。但是我另外一个口袋的钱，本来我自有的资金用来搞技术开发或者技术升级，我把这个钱拿来投资房地产，这个说法从逻辑上是没有毛病，但是从道理上讲，从我们平常思维来讲漏洞很大。我想可能也跟自己撇清关系，我们可以基本相信他的话。
马光远：这种说法本身我认为对政府形象是非常不好的，特别是我真的建议我们的官员，有关民意非常看重一些问题的时候，表态一定要慎重，哪怕你不表态也可以，但这种表态肯定不负责任。
李长安：包括发布统计数据，我们现在有很多词儿“被增长”，“被福利”。
住房具有准公共产品性质 不应完全市场化
应把住房当准公共产品看待
主持人：有时候谈到收入的时候，增长总是比我们感受要快的多。谈到房价的问题，他的增长总是比我们感受慢的多。
李长安：我们谈到房价这些年的快速上涨，包括央企参与商品房的开发，包括土地招拍挂制度，这里面有一个特别重要的问题需要理论上去探讨，需要我们有关管理部门澄清。我们把住房当做一种什么商品看待？我觉得这是特别关键的一点。昨天晚上我来做咱们节目之前做了一些功课，我专门看了一部关于美国住房保障的书。他在里面讲到住房性质的时候特别讲到了，居住权是基本人权，这是第一条，美国从上世纪经济危机大爆发，30年代的时候开始制定了一系列住房保障的法律，在这些法律里，包括经济学理论认识力，他们普遍认为居住权是人的基本人权。住房是具有准公共产品性质，它不是完全的公共产品，它也不是完全商品，它是准公共产品。准公共产品是什么意思？需要市场和政府两股力量同时提供供给，这样更能够满足人民的需求。他的住房需求有点像高等教育，在高等教育大众化的情况下，高等教育也不是纯粹的商品，也不是完全的公共产品，因为他需要你提供学费，如果是公共产品就不需要这个，这是一种。我们对于住房性质的认识不清，导致我们政策上混乱。包括出台保障房，如果你在我们住房体系里规定，经济适用房占据主导的话，很显然我们基本上把住房认为比准公共产品更接近公共产品的东西。但是我们的做法恰恰相反，把住房当做市场化，我们98年提出住房市场化，当时一个大背景是所有东西都市场化，包括医疗、教育，现在我们可以品尝它的恶果。
主持人：你说这个我有一个挺深的感受，前不久我们几个朋友在商量，因为中国现在房地产都是大家投资的商品，能不能设置一个房产指数期货。但是他们考虑，为什么美国衍生产品这么发达国家没有这种期货？后来讨论来讨论去，除了一些技术性的因素，很大的原因在美国可能没有谁把房产作为投资产品，你不投资房价相对是很平稳的，如果很平稳和稳定的平均下，你再去设置指数、期货是没有意义的。而且有时候如果设了这个东西可能跟房价有关。大家认为，房地产在美国这种地方都不是一个投资的产品。
美国遏制炒房三道防火墙
李长安：美国在遏制炒房方面设了三道防火墙。第一道防火墙，物业税，他叫做房屋占有税，我们翻译成物业税。美国物业税的标准，大概每年实际房价3%左右，他是每年评估，每年交。在美国出现什么情况，随着房价上涨，房产增值，反而是房屋持有人发愁的事情，房屋涨价他所谓缴纳的税越来越高。第二道防火墙，空置费，对空置房处罚非常严厉，对西欧一些国家空置房采取极端办法，没收甚至推倒。美国空置房的处置，美国有些洲规定，超过五个星期，或者半年，你如果没有住的话他征收空置费，你没有人住，政府有权安排别人住。当然空置房怎么认定是比较麻烦。我们讲他的操作性，对空置房是怎么操作的，但是西方国家有这种做法，我觉得也可以借鉴。第三到防火墙，高额交易税。在美国为什么大家不去炒房，如果你出售这个房子的话，超过原价值那一部分，就是你暴利那一部分，美国税收高达50%，我们国家这部分的税收只有百分之几的样子。美国高达50%，你100万的房子卖了150万，有50万要交25万的税收，非常高。从我们中国的情况来看，我觉得完全有必要，而且也有可能做这样的事。比如说我把房地产交易税大幅度提高，我想提出10%、20%能够遏制炒房者。
现在支撑房地产最重要的力量是投资与投机
主持人：地方政府不配合房价是下不来了。
马光远：我觉得这个说法还是想当然，比如说去年地方政府挣了6个亿，今年挣了10个亿，跟吸毒一样，6个亿仍然运作很好，10个亿就不好了，他规定一个增长目标，明年12个亿，所以要遏制这种弹性。我们现在面临一个很大的问题，对于房地产本身的定位问题，我觉得现在经济学家也被开发商搞乱了，什么叫公共产品？经济学上不是这么定义的，我感觉现在已经被搞乱了。现在大家为了跟开发商做斗争，把公共产品这个东西胡乱用，公共产品不是这个概念。房地产本身，除了政府保障房这部分以外，其他的还是商品，我认为它是商品，不是公共产品。公共产品指的是什么？我相信这个概念经过那么多年西方经济学的研究已经非常成熟了，所以第一个，我希望不要乱用这个概念，它不是公共产品，它仍然是一个商品，但它不是投资品，不是用来投资，不是像股票一样的东西。
我们现在最大的问题是投资、投机过重，我们现在支撑房地产往前发展，支撑房地产最重要的力量不是需求的力量，因为需求已经无效了，无论是城镇化也好，还是人口结构也好，这个基本上已经不存在了。支撑他的力量是什么？是投资、投机。我们需要遏制也是投资、投机，而不是改变商品的性质。我觉得98年以来，市场化的基本方向没有错，我们仅仅是一条腿在走。原先是整个福利房，后来一下子完全成商品房。但是世界房地产发展历史表明，没有任何一个国家靠市场解决问题，所以连俄国人类居住中心甚至第一条就规定，保障住房需求是各级政府的责任，没有说是市场的责任，这是比较罕见的。我们不要想当然认为80%、60%应该政府承担，他没有这个财力，我们不要强迫他干干不成的事，哪怕到50%，剩下的商品房，我们不怕商品，我们怕投资、投机，而且拿银行的钱投资、投机。
房地产热是实体经济不热的真实写照
主持人：如果真正是经济适用房，政府只是拿出土地，他并不需要投入什么东西。
马光远：但是他认为这个土地本身是可以赚钱的。我现在看到大家对经济适用房有很多非议。
主持人：因为现在经济适用房只让那么一点人口买，肯定各个地方想尽办法是有钱人买，但是如果80%、90%都可以买经济适用房，就没有人抢。
马光远：第二个问题是缺乏管理，先一段时间我看住建部某官员说，我们对房地产管理没有任何办法，我说这个部门可以撤掉了。在中国有两个部我是搞不清楚的，一个是住建部，一个是检查部，我不知道是干什么的。我讲一个问题，我们现在保障房出现的问题，没有一个专门部门管理，我们搞保障房必须有一个专门的住房保障部管理。住建部是下面一个司在管，到地方上仅仅是一个很附属的功能。比如说没有核定收入，美国是内阁一级管住房，日本也是内阁一级的。你今年收入多少他要核，每年一旦超过收入，他要么收回，要么提高房价，我们必须要管理，第二个必须有法律。我们现在住房保障没有法律，如果有法律，有专门的部门，有专门的人员管这个事，我相信情况会好一点。
主持人：现在估计很难，现在房价3万、4万，包括白岩松在央视说，跟我们老百姓没什么关系，你涨吧。
马光远：还是有关系，完蛋了以后影响的还是我们。整个出现危机以后，影响的肯定是整个老百姓，所以我认为可以赌口气。
主持人：我们看到整个房地产这么疯狂，对整个经济是很大的伤害。很多人说房地产带动GDP，房地产拉动多少产业，但我想房地产这么高，把所有需求全部遏制了，除了房地产的需求，别的需求都遏制了，这是为什么消费需求起不来主要原因。还有一个很坏的因素，大家都来投资，央企不搞实业了，没有谁搞科技开发，没有谁搞创新，大家多在投资房地产，我们以后怎么办？没有一个国家完全是靠房地产发展的。
李长安：刚才提到为什么房地产热，我想房地产热背后就是我们实体经济不热的一个真实写照。包括我们居民个人，包括企业为什么愿意把钱投入到房地产里，就是因为他做实业利润太低，挣不了多少钱，相对于房地产暴利可能微乎其微。去年金融危机那么严重，我们中国房地产市场价格疯狂上涨。温总理在两会时候提到，我们大部分企业没有完全复苏，他这个话是真的，就是因为没有完全复苏，但是又在信贷放开口子以后，这些企业拿着钱投资实业又不挣钱，他就投到房地产领域，这是一个大的背景。
还有一个原因，房地产价格上涨到这个程度，白岩松说跟我们老百姓无关，当然他这是很无奈的说法，房价高涨实际上遏制了消费，这个大家都知道。不但遏制是我们当前的消费，还透支了我们未来的消费。
应全面评估高房价对整个社会的风险
主持人：现在几代人供一套房子，所以三个弊病，一个是经济消费，一个是对以后发展产生隐患，再一个是金融风险。
李长安：而且高房价导致了加大收入分配不公的问题，有钱的人越有钱。
马光远：现在房价这样，我们从一个社会健康发展来讲，他真的影响社会稳定。搞成居民与居民之间的仇视、敌对，这个已经不是危言耸听了。
李长安：还有征地导致的上访很多，导致社会稳定问题很大。社会稳定、应该稳定、金融风险，这是房地产泡沫带来的严重危害。
崔永元“全建保障房也能拉动GDP”这话胜过很多经济学家
马光远：我觉得到现在为止，我们国家应该全面评估一下房地产对整个社会的风险，我们还没有拿出这么一个评估报告。第二点，真的可以把崔永元一句话可以给各级省长放在办公桌上，全部建保障住房也可以拉动GDP，这是所有经济学家话都不如这一句话，全部靠保障住房仍然可以拉动GDP。
主持人：这个我觉得最有现实意义。
马光远：第三点，我非常同意李老师刚才讲的一个办法，我们现在对房地产问题，一方面要治表治本，现在最见效的，为了避免对以后经济社会造成大的现实伤害，我觉得可以增暴利税，比物业税强很多。比如说你炒一套房子我征你80%、50%，不违背市场经济的基本原则，这个房子就是人住的，不是炒的，我仅仅履行这个理念，仅此而已，就这一招，房地产健康发展。房地产只要真的健康了，我一个例子为例，去年汽车购置税打了个五折，但是汽车购置税本身去年是增长的。我的意思是，房地产只要下来以后，对整个GDP的拉动可能更大，因为的确有需求，因为很多人的确不愿意蜗居。但是房价与我们收入远去的时候，我们只能无奈。
主持人：现在很多人只看到了眼前的东西，没有看到改革以后对长远带来更好的影响。
马光远：我们现在很多政策缺乏担当，我们有时候讲伟人，讲大家，有时候回过头看他有些政策真的让你很感叹。但是我们现在很多政策非常小气，就是眼前，连房价目前不合理，没有一级政府出来承认，说房价是不合理的，这个话我没有听过任何官员讲过，所以我们说目前政策真的太缺乏担当。不要说历史的担当，就是当前的担当都没有。
李长安：所以治理高房价，应该是一种综合性的工程。第一个，政府转变职能，因为我在其他场合也说过，我们现在最担心是政府行为企业化，政府是一种典型为公共服务的，我们提出服务型政府的理念，但是现在政府变成了跟企业行为差不多，他追逐利润最大化，他追逐自己利益的最大化，这是转变政府职能，这一点特别重要。
第二个，我们现在不缺乏政策，我们现在要加大政策执行力度和监督力度就够了。我们现在很多政策已经开始打架了，恢复政策的声誉，我出了一个红头文件，下面做的怎么样不管了。我最近做了政策评估研究，我们中国在政策评估上是很弱的。包括我们在2006年、2007年搞了70、90年的房地产政策，出来以后到底它发生了什么样的效益？我们现在也说了很多，包括保证保障房的建筑面积，保障它的投入，在房地产投入中应该保障多少？但是这个东西谁来问责？谁来监督，这是一个问题，我想政府机构改革第一个。第二，改变我们土地供应制度，这一点大家讨论非常多，也想了很多办法。其实有一个问题应该引起大家的注意，我们中央说保障中央耕地18亿亩，这一点可以不动摇，有人认为没必要，好像世界各国没有规定我耕地面积应该是多少。但是我们中国可能有自己的国情，这个我们可以不变。但是有一块是可以懂得，农村建设用地，特别是农民宅基地。有人也提出来，拿农民宅基地完全可以搞成市场化。农民离开土地进了城，他等于占用两块资源，一方面他自己宅基地基本上限制。第二个，他在城市里要购房。能不能把农民宅基地流转起来，现在在我们中央的文件中已经提出来，允许农民宅基地市场化，这种市场化的好处非常多。恢复了农民对于土地增值的占有权，我们通过一些部门，特别是政府的征地，把农民土地征过来再补偿，里面矛盾太大，还不如采取市场化的办法。
高房价可能最多能支撑到今年年底
主持人：这个其实是很大的话题，可能我们要讨论很久。我们今天讨论了这么长时间，说了对房地产的做法和看法，现在很多人关心下一步房价到底可能会怎么走？作为购房者的话，我是持币观望一段时间还是要入市？2009年初我们几个朋友一起聊天，当时判断房价还会往下走，可能有一个反复，这个可能会比较平稳。但是后来没考虑到怎么会涨成那样，我想问一下今年房价会怎么走？购房者会怎么办？
马光远：预测房价其实我讲过很愚蠢，因为房价很复杂，但是你不得不去预测。我仅仅想说，目前在房价走势预测上，大家太偏政治，不考虑经济基本常识，就是说大家对房价支撑现在剩下唯一的信念，地方的土地财政会促使他继续往上涨，我觉得这个信念有人说五年这个信念会破灭，我不这么看。从目前这么高涨的走势来看，我认为能支撑到今年年底，对于国、对于民都不容易了。我讲过，这个房价走到今年年底，我们能平稳维持到今年年底已经不容易了，到不了五年。我现在没有一个统计数据，但是常识告诉我们，现在50%的房子都是用来投机的，都是用来投资，投资我们知道他的目的是为了赚钱，他最终是要抛掉的，这个抛的周期不会到五年。
第二点，银行没钱了，现在不愿意承认银行没钱的事实，现在市场要融资，遭到很多人的抵制，银行已经被掏空了。当银行没钱的时候，我们一个国家的稳定重要还是房地产重要？这个不需要我说出答案。土地财政依旧，政府创收意愿依旧的情况下，只能维持到年底，已经很不容易了。
李长安：我的一句话就是，如果房价再涨上去，后果很严重。第一，使得中央宏观调控政策要落空，这是后果很严重的，因为我们房地产是一个政策市。第二，很容易导致民意沸腾，现在老百姓对高房价已经怨声载道，如果再继续涨下去也不符合民意。第三，房价如果继续涨下去，其实对于开发商来讲也不是一件好事情，我们可以看到开发商对2009年房价上涨他认为是很意外的事情，如果今年再涨的话，可能会导致宏观经济形势调控力度的转变。反过来，实际上房地产开发商本身也会受到伤害，比如说收紧银根，你这么高政策下拿的土地，过几年房价掉下来本身也有很大的风险。
主持人：其实从我个人来讲房价保持稳定，不能再像现在这样，如果再继续下去，不管对个人也好，对整个国家也好是不利的。但是到底怎么样，很多年以前我一直坚持房价不会狂涨，但是事实往往与我们想的相反。但是一个美好的愿望，希望房价保持稳定，能让我们老百姓买得起房子，能住得起比较有尊严的房子，过上有尊严的生活。
马光远：房子是人住的，这个一定得记在心上。
主持人：今天由于时间的关系，我们很多话题没有讨论完，因为房地产问题是一个很大的问题，我们讨论几天几夜都讨论不完。由于时间的关系，我们今天的沙龙到处结束，再次感谢马博士、利博士作客和讯网，再次感谢各位网友的收看。
李长安：谢谢。
马光远：谢谢。