促进天津市城郊房地产市场健康发展

陈柳钦

（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）

一、稳步推进城镇化给中小城市房地产带来利好

2009年底，中央经济工作会议在部署2010年经济工作的主要任务时提出：“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。”这一举措意味着一直牵绊城镇化进程的户籍限制“顽疾”有望被彻底“根治”，从而加速实现城镇化。2010年中央一号文件重点提出，要统筹城乡发展，推进城镇化发展。主要包含了几个方面的意思：一是今后一段时期内，中国城镇化推进的重点是将农业人口向中小城市和小城镇转移；二是要利用现在建材成本较低的机会，鼓励农民建房，扩大内需；三是要放宽中小城市和城镇户籍限制，把符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务；四是让符合条件的农民享受与城镇居民同等政策待遇。这些思路和政策都与中国房地产的未来发展密切相关。城镇化既延续了原有城市化的概念，又有所区别，对于整体房地产业而言无疑是有利的。

中央经济工作会议和2010年中央一号文件提出稳步推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，意味着今后不会一味再搞一线城市中心化，而是要启动更多的消费点拉动内需，这将给二三线城市带来持续的城市化动力及大量刚性需求和改善型需求。加快城镇化进程，会加快农民人口向城市流动，带来大量的新增购房需求，使房地产价格获得有力支撑。另外，中央经济工作会议报告中还提到要“提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平”，这也意味着这一轮城镇化不会是低水平的简单重复，而是城市形象的提升和居住舒适度的提高，楼价也将从中分得一杯羹。从中央经济工作会议的具体内容看，户籍限制的逐步放开，相关配套制度的完善、人口结构的多元化，将使更多中小城市发展具备后发优势，为配合这些措施，未来中小城市的基建和住房需求无疑将会进一步扩大。从目前房地产发展的态势看，一线大城市泡沫化的倾向开始抬升，而大多数中小城市无论从价还是量看，都处于较为平稳的发展过程。因此，在基本经济政策继续保持的前提下，未来中小城市的房地产投资还有很大的空间。

二、促进天津市城郊房地产市场健康发展的几点思考

1、科学规划、稳步推进小城镇建设，使城镇化成为房地产发展的沃土。城市吸纳就业的能力有限，解决农村剩余劳动力的出路不能只依靠大城市，加快重点小城镇的建设可以多渠道、更便捷地解决离家园较近的就业问题，有利于改变农民工“候鸟式”的就业模式。小城镇建设是地产经济的重要组成部分，而房地产业的发展对小城镇建设和地方经济的增长，有着重要的作用。根据《天津市城市发展总体规划(2005~2020)》，天津市未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”共10个组团——这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功能。近年来，天津市的示范小城镇建设如火如荼地进行着，特别是华明示范镇在全世界87个城市106个参选项目中，成功入选2010年上海世博会城市最佳实践展区。天津市主要通过“宅基地换房”1，在城市周边，近三年天津市已连续推出三批总共29个小示范小城镇建设试点，规划建设农民还迁住宅和公建2000万平方米，已开工面积达到893万平方米，竣工面积600万平方米，完成土地复垦947公顷，已有10万农民迁入小城镇居住。这样，既改善了郊区农民的居住条件，也减轻了城市的住房压力。

虽然，天津市小城镇建设取得了显著成效，但任务还十分艰巨。今后，天津市要把重点小城镇作为缩小城乡差别，实现基本公共服务均等化的重要衔接点，继续加大对重点小城镇的基础设施和公共服务设施建设投入，切实解决好农民向小城镇聚集的基本条件，通过重点小城镇的辐射、带动、溢出效应，层层传递或直接连接，带动乡镇和扩大农村的繁荣发展。要依靠广大农民群众，充分调动他们的积极性、主动性，建设自己的美好家园，力争使天津市在统筹城乡发展、推进城乡一体化发展方面走在全国前列。

2、尽快解决“小产权”问题。随着2010年中央一号文件下发，许多经济学家认为：未来中国的战略重点和建设重头戏将会移向广大农村乡镇。一直是几代中国农民的梦想。改革户口制度， 打破城乡差别二元结构。让广大农民自由投奔到小城镇生活，变身为非农的城镇人口，这是一个大快人心，深得民心的政策。然而正当农民兴高采烈，准备大干一场举家搬进城镇居住的时候，却发现小城镇里的房子都是不可入市交易的小产权，这道歧视性的“小产权” 门坎，临时被政策馈困，不能与大城市房屋进行同质化产权交易的不配套政策，一时还真得成了大踏步实施城镇化的拦路虎。“小产权”房虽说不很正规，但有的有宅基证，有的有一定的审批手续，不论其建造得豪华还是简陋，万变不离其宗都是集体土地。“小产权”房不是一个地方独有，而是普遍存在，“小产权”房名不正言不顺，给房地产市场的健康发展带来不小的影响。“小产权”房存在从一个侧面反映了产权房价格畸高，超出了大多数人的购买力。“小产权”房有五大风险和危害：其一，因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了“小产权”房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；其二，这类房子不能上市交易；其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；其四是扰乱房地产秩序的建立；其五，别墅产品类型居多的“小产权”房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。

在天津，“小产权”房颇有市场。在西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有“小产权”房在销售，并且不止近郊，远郊地区也可始有所分布，虽为星星之火，却有遍地开花之势。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。

加快城镇化建设步伐是件大好事。但是若想要扩大内需，让广大农民和广大农舍的城乡差别二元结构早一天消灭，政府就必须要早日出台 “小产权 ”解禁政策，鼓励大量的农村廉价房自由进入房地产市场流通，早日参与到平抑大城市高房价的公平竞争大潮中去。只有这样，广大的农民兄弟才干够用房屋换回更多的现金流投奔到新兴的小城镇里安居乐业。扩大农村乡镇内需消费同时，许多乡村居民也会因为小城镇低房价的吸引，而自愿上山下乡到小城镇生活。当然，“小产权”房的肆意泛滥不利于国有土地管理和耕地保护，但对于“小产权”房问题的治理需要有一套操作性较强的制度化、法制化管理，而不是利益集团之间的权利打压。我们希望“小产权”房的管理尽快实现模式创新，纳入法制化轨道，让包括政府在内的当事人及早走出尴尬境地。近期，可以考虑视不同的情况给“小产权”正名，制定相关政策制度，不仅扩展了税费收缴渠道，增加地方财政收入，而且解除了没有产权拥有者的后顾之忧，稳定了人心，最重要的是利于土地流转，推进城乡一体建设，因而应尽快予以了断。

3、积极稳妥推进城镇化，必须切实防止“地产化”倾向。天津市要在结合城镇建设特色的同时，还应着力调整房地产业结构，防止“地产化”倾向，不能成为政府依赖“土地财政”的新借口。事实上，城镇化具有强烈的拉动房地产和基础建设投资的工具性，吸收过剩产能，促进经济增长。但这种投资产生的需求和岗位是短期的，不具持续性。天津市应避免将城镇化等同聚集性的地产建设，因为这是饮鸩止渴的行为。目前，有观点认为，地产泡沫只存在于一线城市，价格稳定的二、三线城市没有。这是一种可怕的误解，实际上，在过去几年过热的城市化进程中，部分二、三线城市不仅翻建了大量城市基础设施，也出现地产业严重过剩，空置率较高，这或许是价格稳定的原因。其次，过去几年，我国农村经历了改革开放以来第二波翻建房屋的高潮，农村也出现了“地产热”。如果此时要求农民搬进城镇居住，势必造成重复建设。一旦经济增速放缓，大量过剩房屋将成为严重隐患。因此，天津市在城市扩容同时更要注意品质的提高。要严格控制“插缝”建房；要按照“有规模、有设施、有功能、有环境”的原则，实行住宅小区开发建设。要将大城市限制建设的高档商品房和别墅建到卫星城镇去，将挤在大城市的生产资料市场、大型批发市场，建到交通便利的卫星城镇去，最终实现城镇协调健康发展的同时，完善房地产业的结构调整，真正实现人民生活水平的提高和人居环境的改善。

4、深化改革户籍管理制度，灵活制定“购房落户”新政。由于户籍制度以及捆绑在户籍制度上的养老、教育、医疗、住房等制度的原因，大部分的农民工无法在城市安居乐业。他们创造了巨大的产能，却没有产生有效的需求。为促进天津中心城区外城郊房地产市场的发展，要制定相对宽松的户籍管理办法，减少人才流动障碍，使进城购房农民享受城镇居民待遇，鼓励有稳定就业岗位的农民工人口定居落户，合理引导人口流动，增加城镇居民数量，降低农民比例，不仅会为农民创造更加广阔的生产生活空间，而且会促进城市工业、服务业发展，扩大房地产市场需求。一是，适当调整2009年天津市蓝印户口的购房条件。天津的“购房即可为业主登记蓝印户口”政策已实施10多年，其间，相关政策发生了多次调整。按照天津市的规定，2006年12月31日前，投资购买市区30万元的住宅、环城四区20万住宅以及郊区县8万元住宅，即可享受登记全家蓝印户口政策。2007年4月1日后，改为天津市统一标准100万元，市区和郊区县没有差别。2009年2月4日，天津市申办蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元不同程度调低。新政为：“市内六区和塘沽区 （含开发区、保税区）申办蓝印户口购房款降至80万元；环城四区和汉沽区、大港区申办蓝印户口购房款降至60万元；宝坻区、武清区和三县申办蓝印户口购房款降至40万元。”今后，在天津市中小城镇落户的购房者，我们要在2009年天津市蓝印户口的购房条件基础上做进一步调整，对于具有大本学历，专业对口的城镇就业人口，在购房款总价上，放宽购房落户限制，在付款方式上，考虑分期付款可以接受。二是，降低居住证门槛，并把解决农民工进城问题作为推行居住证制度的重要目标之一，真正突破户籍制度改革。对于居住小户型、租赁型公屋的人员，按照一定条件，实行发放居住证（绿卡），降低居住证门槛如学历和就业年限限制，下放居住证审核权，减少居住证申请限制条件，以吸引更多的专业技能人口进入中小城镇就业，同时，要确定居住证持有人享有当地户籍人口在就业、社会保险、医疗、教育等方面的最低基本社会保障内容，如：享受就业服务、培训；申请办理车辆入户和机动车执照；享受子女就学、公共租赁住房和其他社会保障房入住资格等。

5、要加强城乡协调，鼓励基层政府与房地产开发商联合，有重点地改善已经开发地区的各项基础设施建设。加强小城镇建设与管理是协调城乡发展的战略选择。在一些郊区住宅已经大规模建设的地区，应当尽快出台相关政策，鼓励基层地方政府，如区政府和乡镇政府，有重点，有步骤地对开发项目进行整合，在适当的时候，以适当的方式介入郊区住宅建设区域的各项配套建设，并通过区域整合到达双赢。当然，区域整合及项目整合应当与区域中心城镇的规划建设紧密结合，将区域住宅建设与产业发展、交通市政设施建设及各项公共配套设施建设综合考虑，合理安排。特别是要发挥政府的力量，采取有效措施加快郊区住宅项目相对集中地区的产业发展，创造就业岗位，以求得一定区域范围内的职住平衡，减少区际通勤交通，尽快促使郊区成为“第一居所”，使这些地区真正成为城郊卫星城。因为，没有产业依托的城镇是没有生命力的，有产业支撑才能让居民安居乐业，缩小城乡差距。