清议：中南建设存续开发年限是万科的3.9倍

所有值得中长期投资的股票，都必须满足业绩可持续增长的条件。否则，业绩增长钝化，动态市盈率必然相应下降，中长期持股风险便应运而生。

有网友质疑中南建设的地产项目业绩前景，说等到储备土地开发完了，公司业绩也就歇菜了。

表面上看，这一说法合情合理，但与事实一比，纯粹是信口开河，胡言乱语。年报显示，中南建设09年销售面积合计69.11万平米，当年结算收入面积仅45.35万平米，而年末储备的权益建筑面积却多达900万平米。

地产公司的存续开发年限，是透过期末权益建筑面积对当期结算收入面积的比率来衡量的，即期末权益建筑面积/当期结算收入面积，单位是年。依据上述数据，不难算出中南建设未来地产项目存续开发年限多达19.85年，或900万平米/45.35万平米。

我想告诉大家的是，作为国内地产业标杆，万科09年末的储备权益建筑面积为2436万平米，当年结算收入面积为483.2万平米，相应的存续开发年限为5.04年（按照万科董事会的说法，只可满足2～3年的开发需要，相对存续开发年限较少的原因是预期未来年度结算收入面积将快速增长）。

如此说来，中南建设的地产存续开发年限是万科的3.94倍。

分析表明，在已披露09年报的地产股当中，中南建设的存续开发年限是最长的。分别是在该项指标排名居前的保利地产的1.52倍，和中粮地产的1.37倍。

中南建设董事会预计2010年销售面积120万平米，新增权益建筑面积500万平米。如当年结算收入面积能够达到100万平米，则意味着，到今年年末，公司储备权益建筑面积可增加到1300万平米。按当年结算收入面积计算，未来存续开发年限仍可达到10年之久。

正常情况下，地产公司储备土地的存续开发年限应当不低于5年。但是，由于国内住宅建设用地价格以及商品房价格均呈上涨趋势，应当说，存续开发年限越长，未来业绩成长性越好。原因在于此前增加的土地储备，地价相应较低。我估计，随着未来几年中南建设结算收入面积逐年快速增长，5年后，可与万科目前的存续开发年限接轨，进而步入业绩增长稳定周期。但那是5年后的事，不会对投资者的长期持有构成实质性负面影响。

所以，看好中南建设业绩成长的大趋势，绝不会错。