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2009 “救市”之殇——“五宗最”

 

2009年的欲火楼市描绘出了“保八→→暖春→→小阳春→→疯涨→→狂追”的一幅房地产时空大转移的图景，而这幅图景的背后则是应急政策、巨量信贷、地王频出、囤地捂盘、恐慌投机等诸多因素。

 

 

最震撼行情  房地产行业从来没有那一年象2009年这样大悲大喜。2008年年末时，全国房地产市场还深陷低迷，2009年年初，业内谈论最多的话题是“保八”、“救市”、“暖春”，而仅仅一个季度就恍如隔世。

 

“3月份时，一些楼盘已经开始涨价，部分楼盘将去年的一些优惠措施收回，4月份整体开始涨价。5月与1月份相比，北京市商品住宅就上涨了2500元/平方米。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬曾对本刊表示。

 

“为什么复苏比预期快？”当时，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松感慨：不用说让普通老百姓想不明白，就我接触过的经济学家和专业人士也大都未估计到。不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？

 

上半年，人们对于行情走势看法并不一致。3、4月份，房地产行业还掀起了一股“热销与高退房率”的大讨论，有人认为市场真的回暖了，有人认为只是一种假象。

 

然而市场的火爆很快就让争论平息，越来越多的投资客入市，楼市一路走高。2009年3月份全国70个大中城市房价环比增幅由负转正，6月份同比增幅由负转正，此后，全国价格水平连创历史新高，全年全国20个地产重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。

 

就北京而言，从图1可见，2008年全年北京商品住宅市场月均成交套数仅6638套，成交均价10486元/平方米，而2009年全年月均成交套数翻番达到了13279套，成交均价也高达14086元/平方米。与此同时，2009年11月，北京商品住宅库存量历史性的首次跌破10万套大关。

 

 

数据来源：北京易居房地产研究所   楼市市场研究部

 

最疯狂涨价   2009年在楼市回暖并走高的行情中，各大楼盘“涨声一片”。表1显示了今年涨价幅度超过90%的京城十大楼盘，地王频出的大兴、亚奥、通州楼盘居多；另外传统的中关村等区域楼盘涨价幅度也较大。

 

有数据显示，2009年北京在售的 50 个主流楼盘，涨幅超过 50%的楼盘占到八成，涨幅超过 100%的楼盘达到 12%。多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史最高。

 

房价飞速上涨的副产品就是开发商的营销策略也迅速从降价促销进而转变为捂盘涨价。分批领销售证、大幅提高开盘售价、谎称进入尾盘期……各种捂盘手段花样频出。很多楼盘开盘时都跟挤牙膏似的，每次只开一个楼栋、甚至几层楼，下一次开盘再提价。

 

在疯狂的牛市中，不仅楼盘纷纷涨价，而且最贵楼盘也不断攀升。2009年无疑是货真价实的豪宅年，尤以上海表现明显，2009年，上海十多个报价达到或超过10万元/平方米的豪宅入市，创了历史新高。与此同时，北京也全面进入豪宅时代，北京市房地产交易管理网发布的2009年第四季度成交价格排行榜上，第四季北京楼市最高成交价格为70156元/平米，海淀区玉渊潭公园北岸的钓鱼台7号院，排名第一；盘古大观成交价格63229元/平方米，排名第二。　此外，远洋万和城、圣世一品、太阳公元等一批前一季度在3万元左右单价的楼盘纷纷进入4万元以上区间。第四季度成交单价四万元以上的楼盘达到18个，而在三季度，该数据为10个，并且进入季度排行前30名的楼盘单价首次全面超过3万元。

 

 

2009年房价涨幅超过90%的十大典型楼盘

项目	区域	当前均价	最低价格	最低价月份	涨价金额	涨幅比例
上海建筑	南三环	25000	9200	1	15800	171.74%
一品嘉园	大兴	12000	5080	3	6920	136.22%
珠江拉维小镇	通州	16800	7500	3	9300	124%
世纪星城	通州	16500	7500	3	9000	120%
金泉时代(售罄)	亚奥	28000	13500	3	14500	107.41%
鸿坤理想城	大兴	16500	8000	2	8500	106.25%
珠江萨尔斯郡	通州	12000	6088	3	5912	97.11%
远洋·万和城	亚奥	45000	23000	1	22000	95.65%
中铁置业翰庭	中关村	46000	24000	7	22000	91.67%
唐宁ONE	中关村	40000	21000	2	19000	90.48%

 

 

最昂贵土地  市场火爆，开发商回笼资金后必然拼杀土地市场。因此，2009年的土地市场也异常火爆。12月22日，“中国第一拍”的广州亚运城地块最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，把2009年的土地招拍挂市场推上了最高潮。

 

实际上，在2009年的5月份以前，各地相关部门还在为土地出让发愁，为此，甚至有一些城市推出了“勾地制度”，以减少土地流标。但进入5月份，土地市场却摇身一变转向红红火火。自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块；绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块；广州拍出总价高达255亿元的地块。

 

有数据显示， 2009年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。沪杭京占据土地出让金前三甲。上海土地出让金高达1043亿，成为第一个出让金超过千亿的城市，杭州随着年末最后两天的交易，土地出让金也将破千。排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。

 

北京2009地王

　　5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。

　　6月25日，名不见经传的北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿获得通州区九棵树地块，平均楼面地价6259元/平方米，创造通州区最高楼面地价。

　　6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。

　　6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块，平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。

　　7月6日，上海绿地以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地，楼面地价达6605元/平方米，成为大兴地王，并开启大兴区域房价暴涨之门。

　　9月7日，中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地，平均楼面地价达6470元/平方米，首次将房山区地价推上6000元/平方米大关。

　　11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。

　　12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻的在售项目售价为19000元/平方米。

  12月24日，中建地产/中建国际联合体，以30.05亿元的高价将捆绑出售的北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地一、三期揽入手中，折合楼面价1.065万元/平方米，创下了大兴区地价新高。

 

最豪放群体  不过，跟2007年有所不同，2009年的地王大多被国企揽获。无论从北京的土地市场看，还是全国的土地市场看，至少6成以上的地王背后都有国字号开发商的身影。

在以上今年北京成交的地块中，9块地中仅有3块地是被民企获得的。6月30日中化方兴40.6亿元斩落广渠路15号地则预示着央企疯狂拿地序幕的开启。此后，朝阳区奥运村乡地块是被中国电子集团旗下的成都中泽置业获得，顺义区后沙峪镇地块被顺义区政府背景的大龙地产获得，亦庄新城地块则是被中远集团旗下远洋地产获得，房山长阳镇起步区5号地则是由中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科获得。

 

有数据统计，2009年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排在前10中，国有企业同样独占8席。而在2007年总价“地王”中，国有企业仅占3席民营企业独占7席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席，民营企业独占6席。

 

2009年成交总价排名前10的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而2007年为51.93亿；2009年楼面地价排名前10 的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而2007年为16234元/平方米。一定程度上可以看出，在宽松的货币政策背景下，大型国有开发企业融资渠道更为宽松，在出手拿地时，资金实力也更雄厚。

 

最不差钱年  2009年，房地产资本市场一片繁荣，众多内地房企赴港上市成为一道风景线。先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等10多家房企上市成功。尤其是11月5日，恒大地产上市募集资金56亿元，收盘涨幅高达34.29%，董事会主席许家印身家高达480亿港元，晋身内地首富。11月19日，龙湖上市募集资金67亿元，成为今年港股上市融资规模最大的内地房地产股，董事长吴亚军成为内地第二女富豪。

 

不过，2009年，尽管内地房地产市场和香港ipo重返景气，但今年内地房企在香港上市的境遇却并不一样，恒大、龙湖等企业受到资本追捧，而其它企业的表现却不怎么理想，甚至出现破发现象，还有房企被迫延迟上市。

 

整体来看，2009年可以称为最不差钱的一年。房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式房地产也得到了前所未有的资金支持。截至12月31号，近70家房企融资总额达超4000亿元人民币，前15家房企融资总额超3000亿元人民币，截至12月31号，近70家房企总共获得各大银行授信约2400亿元人民币。