11月4日，住房和城乡建设部与国家外汇管理局联合下发了《中华人民共和国住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，值得注意的是，2006年建设部等六部委曾联合出台过《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”），随着“国十条”及一系列地方性限购令的出台，本次《通知》的问世其意指不言而喻。

1、《通知》第一条规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

解读：06年《意见》的规定是：“境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”经比较可以看出，前者的“只能购买一套”和后者的“可以购买符合实际需要的自用、自住商品房”无疑有了更为严格的限制。

而对于分支机构、代表机构，06年《意见》与境外个人购房的要求基本一样，但本次通知进一步限制了“只能在注册城市购买”，且从“自用、自住的商品房”变为了“非住宅房屋”，从允许购买“商品房”限制为“非住宅房屋”，完全排除了购买商品住宅的可能性。

2、《通知》第二条要求主管部门在办理商品房预售和产权登记时，除需查验常规的文件外，增加了以下两项查验内容：（1）有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。（2）境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

解读：此处对境外个人部分规定了要出具的“唯一住房书面承诺”，而苏版限购令统一要求无论是境外还是境内个人，一律要出具该等书面承诺。在上期的《电子周刊》中，我们已提醒各位读者关于此类书面承诺的起草要点，可以回头进行查阅。望各企业在今后的销售过程中注意准备该等法律文书，以免影响备案和引发后期纠纷。

3、《通知》第三条在规定境外机构办理预售和产权登记时，同样要求了“境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。”

解读：又是书面承诺。而这在06年的《意见》中并无相应要求，由此看来无论是个人还是组织机构购买房屋，在今后的商品房销售中《书面承诺》将成为一个新的、必不可少的法律文书。

4、《通知》第五条规定：“各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。”

解读：本是一条看似与开发企业关系不大的原则性规定，但其最后一句话值得思考。“并做必要风险提示”在该条款中是对主管部门的要求，但在本所的服务过程中，已提醒许多开发企业在商品房销售时最好也做到一定的“风险提示”工作，这一建议目前已被个别客户所采纳，鉴于近期政策的频繁出台和未来规范环境的尚不明朗，我们认为在销售过程中对政策变动的风险提示进行书面化，是防范和规避买方借用新政推动退房纠纷浪潮的有效手段。