深圳房地产律师/颜宇丹

    今年四月份国家发布房地产“第一次调控”政策以后，多是买方对房价预期降价的恐慌性退房，当然这其中不乏真正的因受国家政策影响房贷受阻的刚需。但相隔不到半年的九月底的国家房地产“第二次调控”以后，市场反应与第一次比较显得有些反常，笔者颜宇丹律师最近接到的咨询和案件委托除了受限购令影响过不了户而退房的买方外，多是卖方违约不卖的。

    究其原因，老百姓已对政府的“调控”麻木，实践证明调控的结果都是越调越高。四月份后到十月份前这段时间里，房价只是在四月底到五月初进行小幅度回调，但紧接着就剧烈性地报复性反弹。还有就是卖方考虑到受“限贷令”影响，出售房产后虽然产权转移不在自己名下不受“限购令”影响，但因出售前在银行曾有过房贷纪录，再购房时受“认房又认贷”的房贷政策影响，可能少贷甚至贷不到款。所以卖方就放弃了卖房的打算，即使与买方签订了买卖合同甚至收了买方的房款也不惜违约不卖。

    二手房买卖合同的特殊性在于它的履行过程中环节多，从签订合同到过户交房的时间跨度长，就容易出现因市场房价波动和受国家频频出台的房地产政策影响而毁约的情况。虽然“二次调控”后二手房成交量呈现大规模滑坡，但比起上半年的房价还是涨了不少。这种情况尤其出现在期房交易中，卖方将自己购买的还未取得房产证的预售房在中介放盘寻找到买家，双方上半年签订的二手房买卖中约定，买方先交付部份房款并承担每个月还银行贷款的按揭款，开发商通知入伙时买方可以收楼入住，待出房产证时再过户给买方。这样等到了卖方得到房产证后见市场价与合同约定的成交价有较大涨幅时，就容易毁约不卖。有的卖方主动与买方协商退定支付违约金解除买卖合同，有的不讲信誉的卖方甚至连买方的定金都不退，而找种种买方违约的借口要求解约，哪怕是买方已入住并且进行了装修。

    当卖方违约不卖的情况下，违约方无权解除合同，守约方有权选择是继续履行合同还是解除合同要求支付违约金和损失赔偿金。

    如果买方向法院起诉要求卖方继续履行合同，一般情况下会得到法院支持，因为按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应诚实、全面履行。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，或存在法律上及事实上不能履行情况，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求按原合同继续履行的，违约方应继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

    法院对于合法有效的房屋买卖合同，只有在合同已经无法实际履行，比如善意第三人已经取得了房屋所有权，才会判决不予支持买方继续履行合同的要求。所以在诉讼前和诉讼中，买方为预防卖方在诉讼中过户到第三人名下，一定要向法院申请财产保全查封涉案房屋，这样就可以保证买方胜诉后即使卖方不配合,买方也可凭生效的法院判决书“强制过户”，顺利地将卖方房产过户到自己名下。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976