深圳房地产律师/颜宇丹
当事人来委托我代理案件时，有的因在合同履行过程中一方违约，造成合同无法继续履行，因此守约方将违约方起诉至法院，要求继续履行合同，或要求解除合同并由违约方承担违约责任。但往往双方除了一纸合同，在履行过程中出现一方违约时并没有书面证据证明，在诉讼中很容易被违约方反诉，或被违约方“恶人先告状”，先起诉反咬守约方违约。
尤其是在二手房交易过程中，由于从签订合同到过户交房的整个过程中环节较多，很多合同内容的履行需要双方配合，但如果缺乏书面材料，往往到了诉讼中双方互相指责对方违约。比如在做首期监管这个环节中，需要买卖双方共同到银行签定资金监管协议，在以下这个案例中是卖方没有配合买方做首期监管，但买方和中介都从未向卖方发过催告函，现在买方委托笔者颜宇丹律师起诉卖方违约，这种情况为预防卖方以付款是买方义务，而买方自己不做首期监管为由辩驳拒绝承认违约，甚至反诉买方承担违约责任，笔者颜宇丹律师在向法院立案前向卖方发出了以下这份律师催告函。目的是固定证据、弥补证据不足带来的被动，也是制衡违约方的重要法律工具。
催告继续履行合同
律 师 函
致：李XX先生
广东圣方律师事务所系在广东省司法厅登记注册的律师事务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。本所受张XX（以下称委托人）之托，指派颜宇丹律师（执业证号：14403200911877782）处理委托人与您的房屋买卖合同纠纷事宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函：
委托人于2010年11月28日与您签订了《房地产买卖合同》（合同编号：NO ），合同约定委托人向您购买位于深圳市XX花园X栋3X单位房屋，房屋产权证为：深房地字第XX ，建筑面积为XXm，总房价为人民币XX人民币。合同签订后，委托人依约于合同签署当日向您支付了定金人民币XX元整。
你们签订的合同中约定：“买方应于签署本合同之日起15日内（含当日）内付清首期房款人民币XX万元。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视人违约。”但由于您至今未向委托人申请贷款的建设银行提交您的帐号和身份资料，导致委托人无法办理首期监管。虽经委托人多次催促，但您仍然拒绝履行该项合同义务。
按合同约定，您应“于签署合同之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处。” 但您至今也未按照合同约定办理赎楼手续。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故您应继续履行合同，配合委托人办理首期监管手续和自行办理赎楼手续，否则根据你们签订的《房地产买卖合同》十五条的约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日工有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”委托人将追究您的违约责任包括但不限于：违约金、律师费、诉讼费、交通费等。
现依据委托人的要求，请您尽快全面履行合同义务，否则委托人将采取法律手段就您的违约行为追究您相应的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的经济损失向您追索。
特此函告。望您慎思并妥善对待。
广东圣方律师事务所律师：颜宇丹
2010年12月14日
颜宇丹律师联系方式：
地址：深圳市福田区福华一路98号卓越大厦8楼
邮编：518048 邮编[email protected]
联系电话：13632728703、13322992959、（0755）82877888
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976