我国第一支名民间资本保障房建设投资基金即将诞生。

“目前方案已报至全国工商联，取得支持后拟向国家相关部委申报。”11月19日，该基金筹备领导小组组长、全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者。

据介绍，该基金名为“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”。今年7月由全国工商联房地产商会牵头筹备，现已经初步设立了方案，已完成政策、财务、模式上的初步论证。基金以股份公司的形式组建，拟在未来3年内在全国各地下设有限责任制的项目公司，投资建设约1000万平方米的公租房。”

而在该基金讨论的过程中，相关部委相继出台的政策，则在一定程度上正好解决了“首吃螃蟹”的这支基金在拿地、税收优惠以及政府补贴等领域的问题。

“在我们讨论的过程中，并不知道会有这些支持政策出来。”聂梅生笑言，“许多设想成为了现实。看似凑巧，却证明了政府呼吁市场力量参与的决心。”当然，如果能够在日后获得更为多、更为明确的金融等领域的支持，则会有助于基金“做大做好”。

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聂梅生告诉记者，是全国工商联主席黄孟复的倡议让房地产商会对公租房基金一事大增信心。

“7月，黄主席就向商会提出，为什么不引导民营资本投向保障房建设？”聂梅生回忆。而在黄倡导的背后恰恰是公租房基金成立的两大动力：一是今年5月国务院出台的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（即“新36条”）中的第13条专门强调鼓励支持民间资本投资建设保障性住房；二是今年6月住房和城乡建设部等七部门联合对外发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

自从上述鼓励政策出台之后，除了基金形式之外，债券、REITs（房地产投资信托）等模式都曾被业内讨论。然而，据聂梅生透露，早在几年前就开始讨论的保障房REITs方案目前虽然上报到国务院，但“获批不会早于明年年底”。现在比较可行的基金模式则自然成为众人努力的方向。

而在该基金筹备工作组组长建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东看来，目前，事情要比他们预想的还要顺利。

就在该基金召开第一次筹备组工作会议的当天，11月16日，财政部、国家发展改革委，住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。在此之前，9月底国土资源部、住房和城乡建设部所发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

“政府补贴、用地以及税收等问题基本上都得到了国家的支持。”李晓东表示，“如果上述政策能够落实，最新测算，基金年收益回报空间为5%~12%，市场与政府力量协同合作的时机已到。”

而这样的发展空间也自然吸引了众多社会力量参与保障房的建设。

据李晓东介绍，基金筹建以来，已引起众多开发商及相关机构的积极响应，目前经商会遴选且确认的发起人包括以下8家：上海建银精瑞资产管理有限公司、华远地产股份有限公司、路劲地产集团有限公司、复地集团（股份）有限公司、华润置地（北京）股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞（中国）不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。

“这些发起的公司具有多重身份，除了作为基石投资人合计认购基金总份额的10%~20%以外，还有可能是未来公租房基金投资的公租房项目的合作投资方、承建方，还可以作为公租房资产的管理运营者。”李晓东介绍，“这些发起人都是‘有心、有意并且有力’致力于保障房建设。公司组建完毕后，将会向社会合格投资人募集，吸引更多的资本参与保障房建设，为目前尚显狭窄的投资领域提供新的投资渠道和选择。”

期待更多支持

值得一提的是，记者发现，虽然设计方案基本成型并已上报全国工商联，但与一些小规模的基金相比，该关基金的一些设定数据幅度往往偏大。除了上述的回报率之外，基金人民币100到300亿元的募集额度也稍显特殊。

对此，李晓东指出，募集的具体额度则与公司拟投项目的规模以及这一模式的复制程度有关，至于具体回报的水平变动则将很大程度上取决于基金的退出方式。

“如果在基金封闭期内，国家保障房REITs的试点推出，由于我们的组织结构都是按照基金来做的，我们就可以比较顺利的和REITs衔接来做退出；与政府合作，比如采取BOT等由政府回购的方式也是一种；如果日后国家政策允许，我们还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。”李晓东介绍，基金的退出方式不仅可以选择市场化的方式，还可以与政府合作的方式，而不同的退出方式也会影响到基金的回报。

同时，与一般常见的基金3到5年的封闭期，该基金选择了较长的7年的时间。“由于现在市场上没有大量的存量公租房，多数城市的公租房建设都刚刚起步，还需要一定的规划、建设期，而且，我们希望能够通过基金持有培养一段时间，达到稳定的租金回报。操之过急，反倒影响投资回报和安全。”李晓东指出，“同时，我们希望能够首先与目前‘夹心层’住房问题矛盾突出的一线城市合作，然后再推向二三线城市。这都需要一定的周期。”

不难看出，基金的发展以及壮大还存有一定挑战。比如，目前拿地的优惠政策还需要针对各个项目具体落实，基金的退出方式也要因应政策变化随时调整。为取得一定的收益，基金还需要来自金融领域的更多的支持。比如说，“需要银行能够按照项目贷款或固定资产贷款的方式给予贷款支持，而也希望社保基金以及保险资金能够参与投资。在政策允许的前提下，能够允许基金改造成REIT上市等。目前来看，金融政策的支持是最为关键的突破口。”