京10月豪宅销售看好，各价格区间涨跌差距较大

文/董成竹

均价3万元以上的项目销售量环比增加明显

尽管9月底楼市“二次调控”的风暴再次袭来，但10月份（截止25日）京城高档住宅市场的表现却是稳中有升。成交均价在3万元以上的项目，成交情况总体较好，环比9月份同期，还是出现了较为明显的增长。据亚豪机构统计数据显示，10月份（截止25日），成交均价在3万元以上的高档住宅产品，共成交了766套，成交面积为9.9万平米，占当月普通住宅及公寓项目的总体成交比重达12.9%，环比9月份同期，成交套数增加35.3%、成交面积增加了26.5%，当月成交比重也增加了5.1个百分点。而与8月份同期相比，成交量增加更加明显，达70.2%、23.5%。笔者分析认为，3万元均价成为了高档住宅与普通住宅明显的分界线。10月份的市场表现说明，尽管楼市受到国庆节及二次调控新政等诸多不利因素的影响，无论是成交比重还是环比成交量均出现了不同程度的增长。这表明，10月份高档住宅市场仍然延续了8、9月份的回暖之势，之所以会出现这种现象，笔者分析认为，虽然9月底二次调控的政策密集出台，但目前央行利率较低、通胀预期不断加大的背景下，一些资金较为宽裕且有改善性置业需求的购房者仍然比较青睐于高档住宅项目。这类人群对信贷的依赖程度较小，且不在限购范围之内。因此，仍然能够形成实际的购买力。笔者也指出，10月份市场延续热销之势，也与二次调控新政未出之前的抢先购买行为有关。一些九月底签约的项目也会反映到10月的成交数据当中，据亚豪机构了解，在9月底就传出了政府要出台调控新政的信息，导致了9月底成交量的激增，而购买高档住宅项目的客户信息更加灵通，必然会尽早下手购买，所以会出现持续热销的现象。

均价3-4万元项目环比价跌量涨

据亚豪机构统计数据显示，10月份（截止25日）成交均价在3-4万元间的项目共成交了597套，成交面积达6.9万平米。环比9月份同期，上涨了29.8%和29.9%，涨幅接近三成，比较明显。而与此同时，成交均价却出现了环比下降的现象，数据显示，环比9月同期，成交均价下降了7.6%。达32890元/平米。由此可见，10月成交均价在3-4万元间的高档住宅项目出现了明显的量涨价跌的现象。这个价格区间的项目无疑成为了10月份高档住宅市场的销售主体。笔者认为，3-4万元间的项目之所以会成为高档住宅市场的成交主体，与这个价格区间的项目特质有关。从市场在售的项目特征来看，成交均价在3-4万元之间的项目，多为两居室或者三居室，面积多在200平米以下，总价在500万元以下，这样的项目比较适合改善型置业的客户，而目前市场上，这类客户无疑是强有力的购买力量。虽然成交量出现了明显上涨，但成交均价环比下降了2700元/平米，笔者认为，成交均价下降说明楼市调控力度加强背景下，开发商与购房者博弈加强，迫于市场压力，开发商不得不降价保量，尽量在可承受范围内促成销售。笔者预计，未来一段时间，高档住宅市场的降价压力仍然较大。

5万元以上的豪宅项目环比量价齐跌

与成交均价在3-4万元之间的项目成交走势明显不同，成交均价在5万元以上的豪宅项

目，成交走势却出现了量价齐跌的趋势。据亚豪机构统计数据显示，10月份（截止25日），5万元以上的项目共成交了66套，成交面积为1.4万平米，环比9月同期，成交量下跌了16.5%和10.1%，与此同时成交均价也环比下跌了1.8%，为61098元/平米。对此，笔者分析指出，豪宅产品，尤其是单价、总价较高的豪宅产品，10月份成交量明显下滑，一方面原因是受到限外政策效力持续显现，因为许多豪宅产品的购买客户，为外地乃至港澳人士，在限外政策出台之后，这类客户必然会受到影响，而对北京客户来讲，能够购买这样产品的客户，也绝非首次购房者亦在限制之列，二次调控新政尤其强调了限购措施。即便是符合条件的购房者也会因调控政策的不断出台而出现犹豫和观望。因此，必然会造成成交量的下跌。另外一方面，豪宅产品的销售走低与个别开发商的推盘意愿有关。有的项目资源稀缺，产品较好且开发商资金充足，并不急于出售，反而出现了提价销售的现象。这也会造成成交量的下滑。

总体来看，10月高档住宅市场虽然延续了8.9月以来的回暖之势，但发展趋势却不甚明朗，个价格区域的产品均出现了成交均价下降的现象，未来这种趋势会进一步显现。