发于10月20日《中国建设报》的《中国住房》周刊之《谈土说经》个人专栏。

面对不断上涨的房价，调控政策屡屡加码。在今年4月底“新国十条”出台后，楼市稍作停顿，随后继续狂奔，8月和9月全国70个大中城市商品住宅销售价格分别上涨13.1%和12.6%。9月底，号称更严厉的“国五条”出台。

与之前的新政不同，“国五条”大打行政牌，要求全面停止第三套贷款和向非本地居民发放购房贷款。与此相配合，各主要大城市都出台了“限购令”，北京周边中小城市还出台了“限外令”，一改以往的热烈欢迎姿态，拒绝北京高房价下溢出的需求。

要讨论政策效果，就要讨论市场波动原因。最近的房地产市场猛涨，投机套利的想法反倒越来越少，更多的考虑是在巨量资金流动和通胀预期明显的威胁下，为自己手里的钱求个可靠的自保方式。现在我国的货币泛滥和政策偏向容易使人产生恐慌感，有自保的想法再自然不过了。

货币泛滥到了什么程度呢，用数字来说明更清晰。根据央行公告数据，到9月底我国广义货币（M2）余额69.64万亿元,同比增长19.0%，按当期人民币汇率，相当于10.48万亿美元。而9月底美国M2余额为8.709万亿美元。以货币总量而论，我国已经是世界第一大货币国，但我国2009年GDP才相当于美国1/3稍强。货币总量与GDP之间的高度不平衡，揭示了我国当前资金泛滥的程度。

货币泛滥之外，更可怕的是政策对于货币的态度。连续数月，CPI都高于一年期利率1个百分点以上，而央行坚持不加息，甚至不断表态说年内无加息计划，使得实际负利率的状况成为一个长期可能。这种政策态度让国内资金强烈缺乏安全感，迫切寻找出路，向各种可能保值的途径狂泻。

要证明购房需求是寻找资金安全的本能，眼前就有现实的案例。一方面，“国五条”和“限购令”出来后，造成了房地产市场的观望；而另一面，出现的是金价暴涨和股市突进的局面。“十一”真的成了“黄金周”，各商场黄金柜台一扫而空，同时股市连续走高，本周一更创下了4886亿元的历史最高成交额。

不论是资金总量还是市场表现都显示了通胀预期愈加明显。在此种预期下，再期望资金进入实体经济，带来就业好转已经不太可能，把资金转移至投机领域成为了必然选择。这也是卢卡斯的理性预期理论证明凯恩斯主义必然失败的基本逻辑。

前期销售旺盛带来当前房地产商们普遍资金较宽松,他们也要考虑如何对冲通货膨胀的影响,买地成为他们最熟悉而又最有效的方式。毕竟政策没有规定，一个开发商只能买一块地。不管房价涨还是不涨，保全资金的最好办法就是继续购地。可以预见，新政出台，地价的走势难受影响。

而房价则与地方政府执行的严厉与否有关。严格一点，价格就可能控制得久一些。宽松一点，只怕仍然还会是涨势。从历史经验来看，每次新政出台市场都是暂避风头，然后恢复上涨。而且政策有效的时间间隔越来越短。更何况人们还掌握了离婚突破限购令的“绝招”，离婚之后买了房，还可以复婚，两不耽误。虽然麻烦了很多，但对不少人来说，在保证财产安全的考虑下，也不是不可以考虑的。

在资金泛滥和通胀预期下，新政从行政性方式控制需求入手可以获得一时的效果，但从长期来看，还需要从问题根源着手，否则房价和地价的上涨只怕仍难控制住。解铃还需系铃人，回归到货币角度考虑才是最好的解决之道。

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