虽说绿城集团10月份有好几个新盘开盘，但从前8个月的销售额来看，要赶超万科，貌似还要下狠功夫。

　　9月底，绿城集团常务副董事长寿柏年在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司（以下简称“绿建”）时，业界一片哗然。

　　很多人以为发展代建业务是绿城规避高负债率，继续扩大规模发展的选择。更有媒体将绿城这条战略道路戏称为“富士康”，以表示对其战略的质疑。

　　然而，今年6月份曾为“绿建”做内部组建方案的兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆却向记者透露，绿城现在提出的代建合作模式，主要是出于战略上的考虑，为企业发展道路寻找突破口，并非为突破宏观调控带来的影响。

　　业内人士都记得，2009年年底，绿城集团董事长宋卫平发出赌咒：3至5年内赶超万科。

　　如果不寻找突破口，宋卫平上述豪言壮语估计只能成明日黄花，随风飘逝于西子湖。

　　“绿建”的成立，或是绿城寻求突围的一道新招。

　　“绿建”出世

　　据了解，“绿建”已注册成立，由绿城集团执行总经理曹舟南出任总经理，主要提供品牌输出与建设管理服务。

　　绿城决定“不出钱，不出地”，用“代建”的方式，规避和突破自身资金以及土地方面瓶颈。

　　绿城代建有三种模式：其中一种是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务。

　　有分析人士认为，如果代建方不能提供资金，中小开发商没有丝毫与其合作的必要性。在宏观调控下，资金问题是中小开发商最急需解决的问题，如果不能解决这个问题，还不如将项目卖掉。

　　兰德咨询总裁宋延庆则认为，一个项目，中小房地产企业做下来获得的利润是20%，而绿城是30%，绿城从中赚取7%的管理费，应该是没有问题的。

　　绿城集团副董事长罗钊明在接受笔者采访时透露，现在找绿城合作的中小开发商特别多。“我们将对这些企业进行多项调研，并做区域市场调查。”罗钊明如是说。

　　宋延庆认为，绿城需要作出一个可行性的合作模式，要对合作方进行一系列的调研，包括资金状况，就像是风投找项目搞调研一样。

　　绿城另外一种代建模式是与外部资本对接，通过成立平台公司募集资金。绿城负责开发建设，并与投资方共享收益。

　　对于这个模式，罗钊明表示，绿城主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一个方式，如果在“绿建”的大池子里面，既有合作方提供的代建项目，又有希望进入房地产投资的基金，“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则，单纯拿钱去做代建，绿城本身紧绷的现金流不能支撑。

　　第三种模式是与政府安置房建设对接，由绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分红。

　　对于相关媒体报道的“7%-8%的分红”，罗钊明澄清说：“保障房利润没有那么高，也就是在3%-5%左右”。

　　宋延庆则认为，保障房利润的高低关键在于如何与地方政府“谈条件”。“获得7%-8%的利润是很有可能的。比如，一个项目，60%用来建保障房，配建40%商品房，还有车库、车位和商铺，别说7%-8%，15%的利润都是有可能的。”宋延庆如是说。

　　宋延庆表示，开发商做商品房是为了利润，做保障房则是为了现金流。开发商做保障房，只要不赔钱就达到目的了。

　　“绿建”的成立，根本上是想为绿城另辟一条快速做大营业额的路子，希望能够除自身开发业务之外，找一条快速发展的道路。

　　宋延庆认为，成立基金其实就是想做大营业额。绿城有“雄心壮志”，想做行业老大，赶超万科。

　　(本文来源：理财周报 作者：李玥)

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